Închirierea unei locuințe în Austria: garanția, comisionul și costurile inițiale

Atunci când închiriezi o locuință în Austria, trebuie să iei în calcul nu doar chiria lunară, ci și costurile plătite o singură dată la mutare. Unele sunt legale și reglementate, în timp ce altele sunt interzise. Iată ce trebuie să știi în 2026.

Pe scurt

• Garanția (Kaution) este, de regulă, echivalentul a trei chirii lunare brute; sunt permise cel mult șase chirii brute.
• Din 1 iulie 2023 se aplică principiul clientului (Bestellerprinzip): plătește comisionul imobiliar (Provision) persoana care a mandatat agentul.
• Limita comisionului depinde de durata contractului: una sau două chirii brute, plus 20% TVA.
• O plată solicitată doar pentru predarea locuinței (Ablöse) este nulă în cazul aplicării integrale a legislației privind chiriile și poate fi recuperată în termen de zece ani.
• Taxa pentru întocmirea contractului (Mietvertragserrichtungskosten) este interzisă în cazul aplicării integrale a legislației privind chiriile, iar suma plătită poate fi cerută înapoi.

Cât costă în total mutarea într-o locuință?

Înainte de a începe căutarea, este util să verifici cum vei finanța mutarea. Regula orientativă este ca locuința să nu coste mai mult de o treime din venitul net.

Cheltuielile lunare depind de tipul locuinței — locuință închiriată, cămin sau locuință comună — și de dotări: mobilată sau nemobilată, telefon, cablu și internet. La acestea se adaugă costurile inițiale, în special garanția, care trebuie prevăzută din timp în buget.

Garanția: cât poate fi și la ce folosește?

Garanția este o măsură de siguranță pentru proprietar în situația în care chiriașul nu plătește chiria sau provoacă daune locuinței.

Valoarea se stabilește, în principiu, prin acordul părților:

• 3 chirii lunare brute: valoarea obișnuită;
• cel mult 6 chirii lunare brute: valoarea încă permisă;
• peste 6 chirii lunare: posibil doar în cazul unui interes special de garantare.

În acest context, chiria lunară brută înseamnă chiria netă, costurile de exploatare (Betriebskosten) și TVA de 10% împreună. O garanție mai mare poate fi justificată, de exemplu, de valoarea chiriei, capacitatea de plată a chiriașului, dotările locuinței sau mobilierul oferit împreună cu aceasta.

Cum se plătește garanția și ce se întâmplă cu banii?

Garanția poate fi oferită sub forma unui carnet de economii (Sparbuch) sau ca sumă de bani. Dacă este plătită în bani, proprietarul trebuie să o depună cu dobândă, într-un carnet de economii sau într-o formă echivalentă, separat de propriul patrimoniu. Astfel, suma este protejată și în cazul insolvenței proprietarului.

Când primești înapoi garanția?

Locuința trebuie restituită în starea în care a fost preluată. Proprietarul trebuie să accepte uzura obișnuită (gewöhnliche Abnutzung).

Dacă nu există obiecții, garanția se restituie cu dobândă după încetarea contractului. În cazul unui litigiu, recuperarea banilor trebuie solicitată la instanța districtuală competentă (Bezirksgericht), deoarece această problemă nu intră în competența centrelor de conciliere în materie locativă (Schlichtungsstelle).

La mutare și la predarea locuinței este recomandat să documentezi starea exactă a acesteia, de exemplu prin fotografii sau printr-un proces-verbal de predare-primire (Übernahmeprotokoll).

Comisionul agenției imobiliare: cine îl plătește și cât este?

După intermedierea cu succes, agentul imobiliar (Immobilienmakler) primește un comision unic. Din 1 iulie 2023 se aplică principiul clientului (Bestellerprinzip): în calitate de persoană care caută o locuință, plătești doar dacă tu ai mandatat agentul. În practică, cel mai adesea proprietarul este cel care a dat mandatul, iar acesta plătește comisionul.

Baza de calcul a comisionului este chiria brută, însă în acest caz termenul are un alt sens: chiria netă și costurile de exploatare, fără TVA. Costurile de încălzire nu pot fi incluse niciodată, însă chiria pentru mobilierul oferit poate fi inclusă.

• Contract pe perioadă nedeterminată sau mai lung de 3 ani: cel mult 2 chirii brute;
• Contract pe perioadă determinată de cel mult 3 ani: cel mult 1 chirie brută;
• Contract prelungit ulterior peste 3 ani sau transformat într-unul pe perioadă nedeterminată: încă 1 chirie brută.

La suma astfel calculată se adaugă TVA de 20%.

Ablöse: ce este legal și ce este interzis?

Ablöse este o plată unică legată de preluarea locuinței, de exemplu pentru mobilier sau lucrări de amenajare. Un exemplu tipic este plata făcută de noul chiriaș (Nachmieter) pentru o bucătărie încorporată sau pentru un sistem nou de încălzire.

În cazul aplicării integrale a Legii chiriilor (Mietrechtsgesetz, MRG), este interzisă solicitarea unei astfel de plăți pentru:

• simpla predare a locuinței;
• renunțarea la motivele de reziliere;
• drepturi care există deja oricum potrivit legii.

Un astfel de acord este nul, iar suma plătită poate fi recuperată în termen de zece ani.

Plata este permisă dacă există o contraprestație concretă și suma este proporțională: de exemplu, mobilier evaluat la valoarea sa actuală sau îmbunătățiri utile și pentru următorul chiriaș. Dacă ai realizat în ultimii 20 de ani îmbunătățiri importante, care sunt în continuare utile, poți solicita, în anumite condiții, o despăgubire pentru investiții (Investitionsablöse).

Avansul pentru chirie și taxa pentru întocmirea contractului

Avansul pentru chirie (Mietzinsvorauszahlung): proprietarul îl poate solicita dacă acest lucru a fost convenit în contract. În cazul aplicării integrale a legislației privind chiriile, suma trebuie să se refere la o perioadă determinată. Un avans de 3.600 de euro pentru doi ani înseamnă că, timp de 24 de luni, chiria plătită lunar este cu 150 de euro mai mică, după care se achită suma integrală. Avansul nu este același lucru cu garanția și nu reprezintă o Ablöse interzisă.

Taxa pentru întocmirea contractului (Bearbeitungshonorar): uneori este solicitată de proprietar sau de administratorul imobilului, însă nu are temei legal. În cazul aplicării integrale a MRG, este interzisă și nevalabilă, deoarece ține de administrarea obișnuită a imobilului, acoperită deja de costurile de exploatare. Dacă ai plătit-o, poți solicita restituirea sumei.

Unde poți cere ajutor în cazul unui litigiu?

În cazul unei Ablöse interzise, poți solicita ajutor la Camera Muncii (Arbeiterkammer, AK), la Mietervereinigung, la asociația austriacă a chiriașilor și proprietarilor (ÖMW) sau la un centru de consiliere locativă (Wohnberatungsstelle). Proprietarii pot cere consultanță la Camera Economică (WKO).

Întrebări frecvente

Poate proprietarul să ceară o garanție de șase chirii?

Da. Sunt permise cel mult șase chirii lunare brute. O valoare mai mare este posibilă doar în cazul unui interes special de garantare.

Trebuie să plătesc agentul imobiliar dacă am răspuns la un anunț?

Plătești comision doar dacă tu ai mandatat agentul imobiliar. Dacă proprietarul este clientul, acesta plătește.

Ce pot face dacă nu primesc înapoi garanția?

În cazul unui litigiu, trebuie să soliciți suma la instanța districtuală (Bezirksgericht); centrul de conciliere nu are competență în această problemă.

Pot cere înapoi taxa pentru întocmirea contractului pe care am plătit-o deja?

În cazul aplicării integrale a MRG, da. O astfel de solicitare este interzisă și nevalabilă.

Pași practici înainte și după mutare

1. Calculează bugetul inițial, incluzând garanția, eventualul comision și celelalte costuri convenite în contract.
2. Verifică durata contractului pentru a putea controla limita comisionului imobiliar.
3. Cere explicații pentru orice plată suplimentară și verifică dacă există o contraprestație concretă.
4. Fotografiază locuința și notează starea ei într-un proces-verbal de predare-primire (Übernahmeprotokoll).
5. Păstrează contractul, dovezile de plată și toate comunicările cu proprietarul sau agentul.
6. Dacă apare un litigiu, solicită sprijin de la Arbeiterkammer (AK), Mietervereinigung, ÖMW sau Wohnberatungsstelle; pentru recuperarea garanției, adresează-te Bezirksgericht.

Acest articol se bazează pe informații disponibile online și nu constituie consultanță juridică. Pentru recomandări specializate, apelează la un avocat sau la un alt specialist relevant.

Sursa: oesterreich.gv.at