Земельний реєстр в Австрії (Grundbuch): витяг, записи та витрати у 2026 році

Якщо ви купуєте квартиру, будинок або земельну ділянку в Австрії, Grundbuch — земельний реєстр — є одним із перших джерел інформації для перевірки нерухомості. У ньому зазначаються власники та речові права, пов’язані з об’єктом. Нижче пояснюємо структуру витягу, способи його отримання та витрати у 2026 році.

Коротко

• В Австрії право власності виникає лише після внесення до Grundbuch — Einverleibung; самого підписання договору недостатньо.
• Grundbuch ведуть районні суди — Bezirksgericht, а доступ до нього загалом є відкритим.
• Повний онлайн-витяг коштує 4,89 євро, а витяг, виданий у суді, — 19 євро.
• Із 1 жовтня 2026 року власники можуть безкоштовно завантажувати витяг щодо власної нерухомості через JustizOnline.
• Внесення права власності коштує 1,1% вартості права плюс 85 євро збору за подання.

Що таке Grundbuch і чому він важливий?

Grundbuch — це публічний реєстр земельних ділянок і пов’язаних із ними речових прав. До нього вносять право власності, спільну власність у багатоквартирному будинку (Wohnungseigentum), заставу (Pfandrecht), право забудови (Baurecht), сервітути та інші речові обтяження.

Його значення визначають два основні принципи:

• Принцип реєстрації: такі права набуваються лише після внесення до реєстру.
• Принцип довіри: загалом можна покладатися на те, що дані Grundbuch та збірки документів (Urkundensammlung) є правильними й повними.

Основою Grundbuch є кадастр, який ведуть землевпорядні органи (Vermessungsamt). Сьогодні дані кадастру та реєстру поєднані в електронній базі Grundstücksdatenbank.

Як побудований витяг із Grundbuch?

Кожна нерухомість має окремий запис — Einlage. У межах кадастрової громади (Katastralgemeinde, KG) його ідентифікують за номером запису — Einlagezahl, EZ. Запис складається з трьох листів:

• A-лист — Gutsbestandsblatt: земельні ділянки та їхні номери (A1), а також права, пов’язані із землею, наприклад право проходу (A2).
• B-лист — Eigentumsblatt: власник або власники, частки у вигляді дробу та документ, на підставі якого набуте право.
• C-лист — Lastenblatt: обтяження — застави, заборони відчуження та обтяження, сервітути, переважне право купівлі.

Під час купівлі обтяження зазвичай зберігаються і переходять до нового власника. Якщо продавець забезпечує їх видалення під час продажу, це називається звільненням від обтяжень — Lastenfreistellung.

Важливо: запис про заставу не показує, скільки боргу залишилося. Кредит міг бути частково або повністю погашений. Якщо витяг закінчується B-листом, це не означає, що нерухомість вільна від обтяжень: можливо, C-лист просто не замовляли.

Площа, спосіб використання та адреса на A-листі походять із кадастру й не мають обов’язково юридично визначального значення. Спосіб використання не тотожний зонуванню, встановленому громадою (Flächenwidmung).

Автентичний витяг містить код безпеки з датою, часом та ідентифікатором. За ним можна перевірити, що документ походить із реєстрової бази.

Де отримати витяг із Grundbuch?

• У районному суді: будь-який Bezirksgericht може видати витяг, крім Віденського торгового районного суду. Запит можна подати особисто або письмово.
• У Vermessungsamt: можна отримати дані щодо нерухомості в будь-якій частині Австрії.
• Онлайн: через JustizOnline або через розрахункові центри (Verrechnungsstellen).
• У нотаріуса або адвоката: нотаріус (Notar) може видати засвідчений витяг.

Для пошуку бажано знати EZ та KG. Однак у деяких випадках достатньо адреси земельної ділянки або її кадастрового номера.

Скільки коштує витяг у 2026 році?

• Повний актуальний онлайн-витяг — 4,89 євро.
• Частковий онлайн-витяг (A-, B- або C-лист) — 2,60 євро.
• Документ зі збірки документів, за один документ, онлайн — 1,52 євро.
• Видалені записи за останні п’ять років, онлайн — 2,44 євро.
• Видалені записи без обмеження періоду, онлайн — 5,80 євро.
• Витяг у суді — 19 євро.

Розрахункові центри можуть додатково стягувати власну плату понад онлайн-тариф.

Зміна з 1 жовтня 2026 року: власник може безкоштовно отримати витяг щодо власної нерухомості через JustizOnline. Для співвласника це стосується лише даних, пов’язаних із його власним ім’ям; за інші запити сплачується судовий збір.

Які бувають записи та скільки вони коштують?

• Einverleibung: безумовне набуття або втрата права, наприклад внесення чи видалення права власності або застави.
• Vormerkung: умовне набуття права, наприклад коли ще немає підтвердження сплати податку на придбання землі (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Такий запис зберігає пріоритет.
• Anmerkung: позначення певної обставини, наприклад банкрутства або примусової реалізації. Запис про пріоритет (Anmerkung der Rangordnung) протягом одного року забезпечує черговість для запланованого продажу або застави.

Черговість визначається моментом надходження заяви до суду, який веде Grundbuch: хто подав раніше, той має сильнішу позицію.

• Збір за подання (Eingabengebühr) — 85 євро.
• Внесення права власності та Baurecht — 1,1% вартості права.
• Внесення застави — 1,2% вартості права.
• Запис про пріоритет для запланованої застави — 0,6%.
• Попередній запис права власності — 103 євро.

Для права власності вартістю права вважається ринкова вартість, а під час купівлі зазвичай — ціна договору. При передачі в ширшому сімейному колі, наприклад між подружжям або братом і сестрою, застосовується пільгова база: щонайменше потрійний Einheitswert і не більше 30% ринкової вартості.

Поширені запитання

Коли я фактично стаю власником?

Право власності виникає після внесення до Grundbuch — Verbücherung. Окрім письмового договору, необхідне підтвердження сплати податку на придбання землі.

Чи достатньо витягу, який надав продавець?

Після отримання такого документа до реєстру могли внести нові записи, тому перед купівлею варто замовити свіжий витяг. Крім того, деякі обтяження можуть не відображатися у витягу.

Чи може будь-хто переглянути Grundbuch?

Так, доступ до перегляду Grundbuch загалом відкритий для всіх.

Чи безкоштовне внесення зміни адреси?

Власник може безкоштовно повідомити про зміну адреси в електронній формі через JustizOnline. Для цього потрібна ID Austria.

Практичні кроки

1. Знайдіть адресу нерухомості, EZ та KG або кадастровий номер.
2. Замовте актуальний повний витяг через JustizOnline, у Bezirksgericht, Vermessungsamt або через Notar.
3. Перевірте B-лист, C-лист і збірку документів, звернувши особливу увагу на застави, сервітути та заборони.
4. Якщо ви купуєте нерухомість, уточніть, які обтяження продавець має видалити в межах Lastenfreistellung.
5. Перед поданням документів розрахуйте Eingabengebühr і плату за внесення права, а за потреби зверніться до Notar або адвоката.

Ця інформація має загальний характер і не є юридичною консультацією. У складних або спірних випадках зверніться до кваліфікованого фахівця.

Джерело: oesterreich.gv.at