Квартирна власність в багатоквартирному будинку в Австрії: що потрібно знати у 2026 році

Купуючи квартиру в багатоквартирному будинку в Австрії, ви стаєте не лише власником свого житла, а й учасником спільноти власників. Права та обов’язки регулює закон про квартирну власність — Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Коротко:

• Ви одноосібно користуєтеся своєю квартирою, але маєте частку в усьому об’єкті нерухомості.
• Спільнота власників — Eigentümergemeinschaft — ухвалює рішення щодо спільних питань, зазвичай більшістю голосів.
• Необхідно створювати резервний фонд Rücklage; з 2022 року діє мінімальна щомісячна сума з розрахунку на квадратний метр.
• Якщо квартиру купують двоє людей, кожен автоматично отримує рівно половину власності.
• На оскарження рішення зазвичай є один місяць.

Що таке квартирна власність і які частини будинку є спільними?

Власник квартири одноосібно користується своїм житлом і може самостійно розпоряджатися ним. Водночас він є співвласником усього об’єкта нерухомості.

До спільних частин будинку — allgemeine Teile — належать, наприклад, сходова клітка, дах, фасад, котельня, приміщення для велосипедів і дитячих візків, кімната для сміття та проходи. Сходова клітка завжди є обов’язковою спільною частиною, оскільки через неї можна дістатися до квартир. Сад є спільною частиною, якщо його призначено для спільного використання.

Договір про квартирну власність перед купівлею

Wohnungseigentumsvertrag регулює відносини між власниками. У ньому закріплюється виключне право користування квартирами, комерційними приміщеннями, гаражами або паркувальними місцями. Договір також може визначати інший порядок розподілу витрат і правила користування спільними частинами.

Якщо ви купуєте вже існуючу квартиру, то приймаєте договір, укладений попередніми власниками. Тому його варто уважно перевірити ще до купівлі. Пізніше змінити договір можна лише за згодою всіх власників.

Хто ухвалює рішення в будинку?

Для питань управління спільнота власників вважається юридичною особою. Вона може укладати договори зі спеціалістами, страховою компанією або управителем будинку. Якщо призначено управителя — Verwalter, саме він представляє спільноту перед третіми особами.

Рішення зазвичай ухвалюють на зборах власників — Eigentümerversammlung. Також можливе письмове голосування шляхом циркуляції документів. Голосувати можна через представника за письмовою довіреністю, строк дії якої не може перевищувати трьох років.

Необхідна більшість

• Звичайне управління (ordentliche Verwaltung): понад половина всіх часток власності або дві третини поданих голосів, якщо вони становлять щонайменше одну третину всіх часток.
• Зміна спільних частин (außerordentliche Verwaltung): рішення більшістю голосів.
• Правила користування спільними частинами (Benützungsregelung): одностайна письмова угода.

Більшість розраховується за частками власності. Тому один власник може сам становити більшість, якщо йому належить понад половину об’єкта.

Звичайне та надзвичайне управління

До звичайного управління належать обслуговування спільних частин, формування резервного фонду, страхування, призначення управителя, правила внутрішнього розпорядку та енергетичний сертифікат будівлі — Energieausweis.

Прикладами надзвичайного управління є встановлення ліфта, перебудова спільних приміщень або створення нових місць для велосипедів.

Строки оскарження рішень

Рішення мають бути розміщені в добре видимому місці в будинку та повідомлені власникам у письмовій формі.

• Оскарження рішення, наприклад через формальну помилку або відсутність необхідної більшості: 1 місяць.
• Рішення про надзвичайне управління: 3 місяці від дати розміщення.
• Якщо про заплановане рішення не було належним чином повідомлено: 6 місяців.

Які витрати сплачує власник?

Власники розподіляють витрати на об’єкт нерухомості пропорційно до своїх часток. До них належать:

• Експлуатаційні витрати (Betriebskosten): вода та каналізація, вивезення сміття, очищення димоходу, освітлення, страхування, обслуговування будинку та податок на нерухомість.
• Інші господарські витрати: наприклад, гонорар адвоката у судовій справі або банківські витрати за спільним рахунком.
• Утримання спільного обладнання: ліфта, пральні, центрального опалення та зелених зон.
• Плата за управління: для gemeinnützige будівельного кооперативу її верхня межа встановлена, а для комерційного управителя законом не обмежена.
• Витрати на ремонт і технічне обслуговування.
• Погашення кредиту (Annuitäten), якщо спільнота перебрала кредит забудовника.

Розмір внеску до резервного фонду визначає управитель будинку. Ці кошти мають зберігатися на окремому рахунку з нарахуванням відсотків.

Якщо квартиру купують двоє: Eigentümerpartnerschaft

Якщо дві фізичні особи спільно купують квартиру, автоматично виникає партнерство власників — Eigentümerpartnerschaft. Окремий договір для цього не потрібен. Кожен стає власником рівно половини квартири, незалежно від того, хто і скільки фактично заплатив. Інший розподіл, наприклад дві третини та одна третина, неможливий.

Користуватися квартирою можна лише спільно, а за борги партнери відповідають разом. Власник може продати свою частку лише за згодою іншого партнера. Якщо домовитися не вдається, варіантами залишаються продаж за згодою або позов про припинення спільної власності — Teilungsklage.

Чи можна здавати квартиру туристам?

Якщо за договором квартира призначена для проживання, для регулярної короткострокової туристичної оренди, наприклад через Airbnb, її зазвичай потрібно перепрофілювати. Для цього, як правило, необхідна одностайна згода інших власників. Дозволу управителя будинку недостатньо.

В одному конкретному випадку регулярну оренду на строки від 2 до 30 днів визнали короткостроковою.

Поширені запитання

Скільки діє довіреність на голосування?

Довіреність має бути письмовою і може діяти не більше трьох років.

Чи можуть квартиру успадкувати кілька людей?

Квартиру у власність можуть прийняти не більше двох фізичних осіб. Якщо спадкоємці не домовляться, суд у спадковій справі може призначити публічний аукціон.

Чи можна здавати субсидовану квартиру?

Субсидовану квартиру можна здавати лише у виняткових випадках — за згодою земельного органу, відповідального за житлову підтримку, або після повного погашення пільгової позики. Квартиру, профінансовану без державної підтримки, можна здавати без такого обмеження.

Хто представляє спільноту, якщо управителя немає?

У такому разі спільноту можуть представляти власники, які становлять більшість.

Практичні кроки перед купівлею та після неї

1. До підписання договору перевірте Wohnungseigentumsvertrag, правила користування спільними частинами та порядок розподілу витрат.
2. З’ясуйте розмір внесків до Rücklage, поточні експлуатаційні витрати та можливі зобов’язання за кредитами.
3. Уточніть, чи є в будинку управитель Verwalter, і попросіть інформацію про рішення власників.
4. Якщо плануєте туристичну оренду, заздалегідь перевірте призначення квартири та вимоги щодо одностайної згоди власників.
5. Після зборів уважно стежте за письмовими повідомленнями та оголошеннями про рішення, оскільки строки оскарження можуть становити 1, 3 або 6 місяців.
6. У складних питаннях щодо договору, спадкування, співвласності чи оскарження рішення зверніться до адвоката або іншого компетентного фахівця.

Важливо: ця інформація підготовлена на основі відкритих джерел, зокрема oesterreich.gv.at, і не є юридичною консультацією. Використовуйте її на власний ризик.