اجاره‌نشینی در اتریش: ودیعه، کمیسیون و هزینه‌های اولیه
اگر در اتریش خانه اجاره می‌کنید، علاوه بر اجاره ماهانه باید برای هزینه‌های یک‌باره هنگام نقل‌مکان نیز آماده باشید. بعضی از این هزینه‌ها قانونی و تنظیم‌شده هستند، اما برخی دیگر ممنوع‌اند. در ادامه مهم‌ترین نکات مربوط به سال ۲۰۲۶ را مرور می‌کنیم.
خلاصه مهم‌ترین نکات
- مبلغ معمول ودیعه یا Kaution برابر با سه ماه اجاره ناخالص است؛ حداکثر شش ماه نیز معمولاً مجاز است.
- از ۱ ژوئیه ۲۰۲۳ اصل سفارش‌دهنده یا Bestellerprinzip اجرا می‌شود: کسی که Immobilienmakler را سفارش داده، کمیسیون را می‌پردازد.
- اگر مالک یا موجر مشاور املاک را سفارش داده باشد، معمولاً مستأجر کمیسیونی پرداخت نمی‌کند.
- سقف کمیسیون، بسته به مدت قرارداد، یک یا دو ماه اجاره ناخالص به‌علاوه ۲۰٪ مالیات بر ارزش افزوده است.
- دریافت پول صرفاً در برابر تحویل خانه، یعنی Ablöse بدون خدمت یا مال مشخص، در محدوده کامل قانون اجاره Mietrechtsgesetz (MRG) باطل است و تا ده سال قابل مطالبه مجدد خواهد بود.
- هزینه تنظیم قرارداد، یعنی Mietvertragserrichtungskosten، در محدوده کامل MRG ممنوع است و مبلغ پرداخت‌شده قابل پس‌گرفتن است.
هزینه کلی ورود به خانه چقدر است؟
پیش از شروع جست‌وجو، بهتر است توان مالی خود را بررسی کنید. یک قاعده کلی این است که هزینه مسکن بیشتر از یک‌سوم درآمد خالص شما نباشد.
هزینه‌های منظم به نوع خانه، مانند آپارتمان اجاره‌ای، خوابگاه یا خانه اشتراکی، و همچنین امکانات آن بستگی دارد. مبله یا غیرمبله بودن، تلفن، تلویزیون کابلی و اینترنت نیز بر هزینه‌ها اثر می‌گذارند. علاوه بر این موارد، باید هزینه‌های اولیه مانند Kaution را از قبل در بودجه خود لحاظ کنید.
ودیعه Kaution: مبلغ و کاربرد آن
Kaution تضمینی برای موجر است تا در صورت پرداخت‌نشدن اجاره یا واردشدن خسارت به خانه بتواند از خود محافظت کند.
مبلغ ودیعه در اصل با توافق طرفین تعیین می‌شود. میزان معمول و مجاز آن به این صورت است:
- سه ماه اجاره ناخالص: مبلغ معمول.
- حداکثر شش ماه اجاره ناخالص: همچنان معمولاً مجاز.
- بیش از شش ماه: فقط در صورت وجود منفعت بیمه‌ای یا تضمینی ویژه.
منظور از اجاره ناخالص در اینجا مجموع اجاره خالص، هزینه‌های جاری ساختمان یا Betriebskosten و ۱۰٪ مالیات بر ارزش افزوده است. مبلغ بالاتر Kaution ممکن است با توجه به مقدار اجاره، توان پرداخت مستأجر، امکانات خانه یا مبلمان اجاره‌داده‌شده توجیه شود.
ودیعه چگونه تحویل و نگهداری می‌شود؟
ودیعه می‌تواند به شکل دفترچه پس‌انداز Sparbuch یا به صورت وجه نقد پرداخت شود. اگر وجه نقد پرداخت کنید، موجر باید آن را با سود نگهداری کند؛ برای مثال در Sparbuch یا شکلی معادل آن که جدا از دارایی‌های شخصی موجر باشد. این جداسازی باید در صورت ورشکستگی موجر نیز از مبلغ محافظت کند.
چه زمانی Kaution پس داده می‌شود؟
خانه باید در همان وضعیتی تحویل داده شود که در آغاز اجاره دریافت شده است. با این حال، موجر باید استهلاک عادی یا gewöhnliche Abnutzung را بپذیرد.
اگر ایرادی وجود نداشته باشد، پس از پایان قرارداد، ودیعه به همراه سود آن باید بازگردانده شود. اگر اختلافی پیش بیاید، مطالبه بازپرداخت باید در دادگاه ناحیه صالح، یعنی Bezirksgericht، انجام شود؛ زیرا این موضوع در صلاحیت مراکز سازش مسکن یا Schlichtungsstelle نیست.
هنگام تحویل گرفتن و پس‌دادن خانه، وضعیت دقیق آن را با عکس و صورت‌جلسه تحویل، یعنی Übernahmeprotokoll، ثبت کنید.
کمیسیون مشاور املاک: چه کسی می‌پردازد؟
پس از موفقیت‌آمیز بودن واسطه‌گری، Immobilienmakler یک کمیسیون دریافت می‌کند. از ۱ ژوئیه ۲۰۲۳ اصل Bestellerprinzip برقرار است. بنابراین، شما به‌عنوان جوینده خانه فقط زمانی کمیسیون می‌پردازید که خودتان مشاور املاک را سفارش داده باشید. در عمل، بیشتر اوقات مالک یا موجر سفارش‌دهنده است و او هزینه را پرداخت می‌کند.
مبنای محاسبه کمیسیون، «اجاره ناخالص» است؛ اما در اینجا منظور مجموع اجاره خالص و Betriebskosten بدون مالیات بر ارزش افزوده است. هزینه گرمایش هرگز نباید در این محاسبه وارد شود، اما هزینه مبلمان اجاره‌داده‌شده می‌تواند جزو مبلغ محاسبه باشد.
- قرارداد نامحدود یا قراردادی بیش از سه سال: حداکثر دو ماه اجاره ناخالص.
- قرارداد مدت‌دار حداکثر سه‌ساله: حداکثر یک ماه اجاره ناخالص.
- تمدید بعدی قرارداد به بیش از سه سال یا تبدیل آن به قرارداد نامحدود: یک ماه اجاره ناخالص دیگر.
پس از محاسبه کمیسیون، ۲۰٪ مالیات بر ارزش افزوده به آن اضافه می‌شود.
Ablöse: چه چیزی مجاز و چه چیزی ممنوع است؟
Ablöse مبلغی یک‌باره در ارتباط با تحویل خانه است؛ برای نمونه، مبلغی که مستأجر جدید یا Nachmieter برای آشپزخانه نصب‌شده، سیستم گرمایشی جدید، مبلمان یا تغییرات انجام‌شده پرداخت می‌کند.
در محدوده کامل قانون MRG، دریافت مبلغ برای موارد زیر ممنوع است:
- صرفاً در برابر تحویل خانه؛
- در برابر صرف‌نظر کردن از دلایل فسخ قرارداد؛
- در برابر حقوقی که مستأجر طبق قانون از قبل دارد.
چنین توافقی باطل است و مبلغ پرداخت‌شده را می‌توان تا ده سال پس گرفت.
دریافت Ablöse زمانی مجاز است که در برابر آن خدمت یا مال مشخصی وجود داشته باشد و مبلغ نیز متناسب باشد؛ برای مثال، مبلمان بر اساس ارزش فعلی آن یا امکاناتی که برای مستأجر بعدی نیز مفید است. اگر در ۲۰ سال گذشته تغییرات مهمی در خانه ایجاد کرده‌اید که هنوز قابل استفاده است، ممکن است تحت شرایطی بتوانید بازپرداخت سرمایه‌گذاری یا Investitionsablöse مطالبه کنید.
پیش‌پرداخت اجاره و هزینه تنظیم قرارداد
پیش‌پرداخت اجاره Mietzinsvorauszahlung
موجر فقط زمانی می‌تواند پیش‌پرداخت اجاره یا Mietzinsvorauszahlung درخواست کند که درباره آن در قرارداد توافق شده باشد. در محدوده کامل MRG، این مبلغ باید برای یک دوره زمانی مشخص باشد. برای نمونه، پیش‌پرداخت ۳۶۰۰ یورو برای دو سال به این معناست که مستأجر به مدت ۲۴ ماه، هر ماه ۱۵۰ یورو کمتر اجاره می‌پردازد و پس از آن باید مبلغ کامل اجاره را پرداخت کند.
پیش‌پرداخت اجاره با Kaution یکی نیست و همچنین Ablöse ممنوع محسوب نمی‌شود.
هزینه تنظیم و پردازش قرارداد
گاهی موجر یا مدیر ساختمان هزینه‌ای با عنوان Bearbeitungshonorar یا Mietvertragserrichtungskosten مطالبه می‌کند. برای این هزینه مبنای قانونی وجود ندارد. در محدوده کامل MRG، چنین هزینه‌ای ممنوع و بی‌اعتبار است؛ زیرا تنظیم عادی امور ساختمان جزو مدیریت معمول است و هزینه‌های جاری ساختمان آن را پوشش می‌دهند.
اگر این مبلغ را پرداخت کرده باشید، می‌توانید آن را مطالبه و پس بگیرید.
در صورت اختلاف به کجا مراجعه کنیم؟
در مورد Ablöse ممنوع یا هزینه‌های مشابه، می‌توانید از Arbeiterkammer (AK)، انجمن مستأجران Mietervereinigung، انجمن اتریشی مستأجران و مالکان مسکن ÖMW یا مرکز مشاوره مسکن Wohnberatungsstelle کمک بگیرید. مالکان نیز می‌توانند از Wirtschaftskammer Österreich (WKO) مشاوره دریافت کنند.
پرسش‌های متداول
آیا موجر می‌تواند شش ماه اجاره را به‌عنوان ودیعه بخواهد؟
بله، حداکثر شش ماه اجاره ناخالص معمولاً مجاز است. مبلغ بیشتر از آن فقط در صورت وجود منفعت تضمینی یا بیمه‌ای ویژه قابل توجیه است.
اگر فقط به یک آگهی پاسخ داده باشم، باید کمیسیون مشاور املاک را بپردازم؟
فقط زمانی باید کمیسیون بدهید که خودتان Immobilienmakler را سفارش داده باشید. اگر موجر سفارش‌دهنده باشد، او باید کمیسیون را پرداخت کند.
اگر Kaution به من پس داده نشود چه کنم؟
در صورت اختلاف، بازپرداخت ودیعه را باید در Bezirksgericht مطالبه کنید. Schlichtungsstelle در این موضوع صلاحیت ندارد.
آیا می‌توانم هزینه تنظیم قرارداد را که قبلاً پرداخت کرده‌ام پس بگیرم؟
در محدوده کامل MRG، بله؛ زیرا چنین مطالبه‌ای ممنوع و بی‌اعتبار است.
مراحل عملی پیش از اجاره و هنگام نقل‌مکان
- پیش از جست‌وجوی خانه، مجموع هزینه‌های ماهانه و هزینه‌های اولیه مانند Kaution را محاسبه کنید.
- در قرارداد، مبلغ و نحوه نگهداری Kaution را بررسی کنید.
- هنگام تحویل خانه، وضعیت آن را با عکس و Übernahmeprotokoll ثبت کنید.
- بررسی کنید چه کسی Immobilienmakler را سفارش داده است و کمیسیون بر اساس مدت قرارداد چگونه محاسبه شده است.
- برای Ablöse، فهرست دقیق مبلمان یا تغییرات و ارزش متناسب آن‌ها را درخواست کنید و برای صرف تحویل خانه پول نپردازید.
- هرگونه Bearbeitungshonorar یا Mietvertragserrichtungskosten را با دقت بررسی کنید؛ در محدوده کامل MRG این هزینه‌ها ممنوع‌اند.
- در صورت اختلاف، مدارک پرداخت، قرارداد، عکس‌ها و صورت‌جلسه را نگه دارید و از AK، Mietervereinigung، ÖMW یا Wohnberatungsstelle کمک بگیرید.
توجه: این مطلب اطلاعات عمومی است و جایگزین مشاوره حقوقی نیست. برای بررسی مورد خاص خود، از وکیل یا مشاور حقوقی واجد صلاحیت کمک بگیرید.