Аренда жилья в Австрии: залог, комиссия и первоначальные расходы

При аренде жилья в Австрии, помимо ежемесячной платы, обычно возникают разовые расходы при въезде. Часть из них разрешена и регулируется законом, а некоторые платежи запрещены. Ниже — основные правила, действующие в 2026 году.

Какие расходы возникают при въезде

До начала поиска жилья стоит оценить финансирование. Практическое правило: расходы на жильё не должны превышать одну треть чистого дохода.

Регулярные расходы зависят от типа жилья — квартиры, общежития или Wohngemeinschaft, — а также от его оснащения: мебели, телефона, кабельного телевидения и интернета. Дополнительно нужно заранее заложить первоначальные платежи, прежде всего Kaution.

Kaution: размер и назначение залога

Kaution — это обеспечение для Hauptmieter или арендодателя на случай неуплаты аренды либо повреждения жилья.

Размер залога обычно определяется соглашением сторон:

• 3 брутто-месячные арендные платы — обычный размер;
• до 6 брутто-месячных арендных плат — допустимый размер;
• более 6 месячных плат — только при наличии особого страхового интереса.

В данном контексте брутто-месячная плата состоит из чистой арендной платы, эксплуатационных расходов Betriebskosten и 10% НДС. Более высокий залог может быть обоснован размером аренды, платёжеспособностью арендатора, оснащением квартиры или наличием мебели.

Как передаётся Kaution

Залог можно передать в виде сберегательной книжки Sparbuch или денежной суммы. Если залог передан деньгами, арендодатель должен разместить его под проценты — на Sparbuch либо в другой эквивалентной форме отдельно от собственного имущества. Это должно защищать сумму также в случае неплатёжеспособности арендодателя.

Когда возвращают залог

После окончания аренды жильё нужно вернуть в том состоянии, в котором оно было получено. Обычный износ — gewöhnliche Abnutzung — арендодатель обязан принять.

Если претензий нет, Kaution возвращается после окончания договора вместе с процентами. Если возникает спор, возврат нужно требовать в компетентном районном суде Bezirksgericht: такие требования не относятся к компетенции примирительных органов по жилищным спорам Schlichtungsstelle.

При въезде и выезде рекомендуется подробно зафиксировать состояние квартиры — например, с помощью фотографий и акта приёма-передачи Übernahmeprotokoll.

Комиссия Immobilienmakler: кто платит

После успешного посредничества агент по недвижимости Immobilienmakler получает разовую комиссию Provision. С 1 июля 2023 года действует принцип заказчика Bestellerprinzip: человек, ищущий жильё, платит комиссию только в том случае, если сам поручил агенту найти квартиру. Если агентом воспользовался арендодатель, комиссию платит он.

Для расчёта комиссии используется брутто-арендная плата в специальном смысле: сумма чистой аренды и эксплуатационных расходов, без НДС. Расходы на отопление включать нельзя, а плата за предоставленную мебель включается.

• Бессрочный договор или договор более чем на 3 года: максимум 2 брутто-месячные платы.
• Срочный договор сроком до 3 лет: максимум 1 брутто-месячная плата.
• Если договор позднее продлевается более чем на 3 года или становится бессрочным: дополнительно может взиматься ещё 1 брутто-месячная плата.

К рассчитанной комиссии добавляется 20% НДС.

Ablöse: что разрешено, а что запрещено

Ablöse — это разовый платёж, связанный с передачей жилья, например за мебель или произведённые улучшения. Типичный пример — компенсация за встроенную кухню или новую систему отопления, которую новый арендатор Nachmieter выплачивает предыдущему.

При полном применении Закона об аренде Mietrechtsgesetz, MRG запрещены платежи:

• только за сам факт передачи квартиры;
• за отказ от прав на расторжение договора;
• за права, которые и так предоставляются законом.

Такая договорённость недействительна, а уже выплаченную сумму можно потребовать обратно в течение десяти лет.

Законной Ablöse может быть, если за ней стоит конкретное встречное предоставление и сумма соответствует его стоимости. Например, мебель должна оцениваться по текущей стоимости, а улучшения — быть полезными и для следующего арендатора. Если вы сами сделали значительные улучшения в течение последних 20 лет и они всё ещё полезны, при определённых условиях можно потребовать компенсацию инвестиций Investitionsablöse.

Предоплата аренды и сборы за договор

Mietzinsvorauszahlung

Mietzinsvorauszahlung — это предоплата аренды. Арендодатель может потребовать её, если стороны договорились об этом в договоре. При полном применении MRG сумма должна относиться к определённому периоду.

Например, предоплата 3 600 евро за два года означает, что в течение 24 месяцев ежемесячная плата будет на 150 евро ниже, а затем снова будет взиматься в полном размере. Предоплата аренды не является ни Kaution, ни запрещённой Ablöse.

Mietvertragserrichtungskosten и Bearbeitungshonorar

Mietvertragserrichtungskosten, или сбор за составление договора, иногда требуют арендодатель или Hausverwaltung. Однако при полном применении MRG для такого платежа нет законного основания: он запрещён и недействителен, поскольку относится к обычному управлению домом, которое уже покрывается Betriebskosten. Выплаченную сумму можно потребовать обратно.

То же относится к называемому иногда Bearbeitungshonorar — плате за обработку или оформление договора.

Куда обращаться при споре

Если с вас требуют запрещённую Ablöse или другой недействительный платёж, можно обратиться за консультацией в:

• Arbeiterkammer, AK;
• Mietervereinigung;
• австрийское объединение арендаторов и собственников жилья ÖMW;
• консультационный центр по жилищным вопросам Wohnberatungsstelle.

Арендодатели могут получить консультацию в торгово-экономической палате WKO.

Частые вопросы

Может ли арендодатель потребовать залог в размере шести месячных плат?

Да, обычно допустим залог до 6 брутто-месячных арендных плат. Более высокая сумма возможна только при особом страховом интересе.

Нужно ли платить Immobilienmakler, если я откликнулся на объявление?

Только если вы сами поручили агенту поиск жилья. Если заказчиком был арендодатель, комиссию платит он.

Что делать, если Kaution не возвращают?

При споре требование о возврате залога подаётся в Bezirksgericht. Schlichtungsstelle для такого требования не компетентна.

Можно ли вернуть уже уплаченный сбор за составление договора?

При полном применении MRG — да. Такой сбор запрещён и недействителен, поэтому выплаченную сумму можно потребовать обратно.

Практические шаги перед арендой

1. Рассчитайте не только ежемесячную аренду, но и Kaution, возможную Provision и прочие первоначальные расходы.
2. Проверьте, кто заказал Immobilienmakler. По принципу Bestellerprinzip это определяет, кто платит комиссию.
3. Попросите письменно указать размер Kaution и условия её хранения.
4. До въезда составьте Übernahmeprotokoll и сделайте фотографии всех помещений и повреждений.
5. Проверьте, имеет ли Ablöse конкретное обоснование и соответствует ли сумма текущей стоимости мебели или улучшений.
6. Сохраняйте договоры, квитанции и переписку. При споре обратитесь в AK, Mietervereinigung, ÖMW или Wohnberatungsstelle, а по вопросу возврата залога — в Bezirksgericht.