استئجار مسكن في النمسا: التأمين والعمولة والتكاليف الأولية
عند استئجار مسكن في النمسا، لا تقتصر التكاليف على الإيجار الشهري؛ إذ يجب احتساب مبالغ تدفع مرة واحدة عند الانتقال. بعض هذه المبالغ مشروع ومنظم، بينما يحظر القانون بعضها الآخر. فيما يلي أهم ما ينبغي معرفته في عام 2026.
ما إجمالي تكلفة الانتقال؟
من المفيد التخطيط للتمويل قبل بدء البحث. القاعدة التقريبية هي ألا تتجاوز تكاليف السكن ثلث الدخل الصافي.
تختلف التكاليف المنتظمة بحسب نوع السكن، مثل السكن المستأجر أو السكن الطلابي أو السكن المشترك، وبحسب التجهيزات، مثل الأثاث والهاتف والتلفزيون بالكابل والإنترنت. وتضاف إليها تكاليف أولية، أهمها مبلغ التأمين.
التأمين (Kaution): كم يبلغ وما الغرض منه؟
التأمين هو ضمان لصاحب المسكن (Hauptmieter أو Vermieter بحسب العلاقة التعاقدية) في حال عدم دفع الإيجار أو التسبب في أضرار بالمسكن.
يتحدد المبلغ أساساً بالاتفاق بين الطرفين، والمقادير المعتادة والمسموح بها هي:
- ثلاثة أضعاف الإيجار الشهري الإجمالي: وهو المقدار المعتاد.
- حتى ستة أضعاف الإيجار الشهري الإجمالي: وهو ما يزال مسموحاً.
- أكثر من ستة أشهر: لا يجوز إلا عند وجود مصلحة ضمان خاصة.
ويقصد بالإيجار الشهري الإجمالي هنا مجموع الإيجار الصافي، وتكاليف التشغيل (Betriebskosten)، وضريبة القيمة المضافة بنسبة 10%. وقد يبرر مبلغ تأمين أعلى ارتفاع الإيجار، أو القدرة المالية للمستأجر، أو تجهيز المسكن، أو الأثاث المؤجر.
كيف يُدفع التأمين وماذا يحدث له؟
يمكن تقديم التأمين على شكل دفتر توفير (Sparbuch) أو مبلغ نقدي. وإذا دُفع نقداً، فعلى صاحب المسكن إيداعه بفائدة في دفتر توفير أو في صيغة مكافئة منفصلة عن أمواله الخاصة، بحيث يبقى محمياً حتى في حال إعساره.
متى يُعاد مبلغ التأمين؟
يجب إعادة المسكن بالحالة التي تم استلامه بها. أما الاستهلاك المعتاد (gewöhnliche Abnutzung) فعلى صاحب المسكن قبوله.
إذا لم توجد اعتراضات، يُعاد التأمين مع فوائده بعد انتهاء العقد. وفي حال نشوء نزاع، يجب المطالبة بالمبلغ أمام المحكمة المحلية المختصة (Bezirksgericht)، لأن هذه المسألة لا تدخل ضمن اختصاص مكاتب التسوية في قضايا السكن (Schlichtungsstelle).
من الأفضل توثيق حالة المسكن عند الدخول وعند الخروج، مثلاً بالصور أو بمحضر تسليم واستلام (Übernahmeprotokoll).
عمولة الوسيط العقاري: من يدفع وكم تبلغ؟
بعد نجاح الوساطة، يستحق الوسيط العقاري (Immobilienmakler) عمولة تدفع مرة واحدة. ومنذ 1 يوليو 2023 يسري مبدأ الجهة الطالبة (Bestellerprinzip): لا يدفع الباحث عن مسكن العمولة إلا إذا كان هو من كلّف الوسيط بنفسه. وفي معظم الحالات يكون صاحب المسكن هو الذي كلف الوسيط، وعندها يدفع هو العمولة.
تُحسب العمولة على أساس الإيجار الإجمالي، لكن المقصود هنا هو مجموع الإيجار الصافي وتكاليف التشغيل، من دون ضريبة القيمة المضافة. ولا يجوز احتساب تكاليف التدفئة مطلقاً، بينما يمكن احتساب بدل الأثاث المؤجر.
- عقد غير محدد المدة أو عقد أطول من 3 سنوات: حد أقصى قدره إيجاران إجماليان.
- عقد محدد المدة لا يتجاوز 3 سنوات: حد أقصى قدره إيجار إجمالي واحد.
- تمديد العقد لاحقاً لأكثر من 3 سنوات أو تحويله إلى عقد غير محدد المدة: إيجار إجمالي إضافي واحد.
تضاف إلى المبلغ الناتج ضريبة القيمة المضافة بنسبة 20%.
بدل التنازل (Ablöse): ما المسموح وما المحظور؟
بدل التنازل (Ablöse) هو مبلغ يدفع مرة واحدة بمناسبة استلام المسكن، مثلاً مقابل الأثاث أو أعمال التحسين. ومن الأمثلة أن يدفع المستأجر الجديد (Nachmieter) مقابل مطبخ مدمج أو نظام تدفئة جديد.
عندما يسري قانون الإيجارات (Mietrechtsgesetz, MRG) بشكل كامل، يُحظر طلب مبلغ مقابل:
- مجرد تسليم المسكن؛
- التنازل عن أسباب إنهاء العقد؛
- حقوق قائمة أصلاً بموجب القانون.
يكون مثل هذا الاتفاق باطلاً، ويمكن المطالبة بالمبلغ المدفوع خلال عشر سنوات.
أما بدل التنازل المشروع فيتطلب مقابلاً محدداً ومبلغاً متناسباً، مثل أثاث بقيمته الحالية أو تحسينات لا تزال مفيدة للمستأجر التالي. وإذا أجريتَ تحسينات كبيرة خلال السنوات العشرين الماضية وما زالت مفيدة، فقد تتمكن، بشروط معينة، من طلب تعويض عن الاستثمار (Investitionsablöse).
الدفع المسبق للإيجار ورسوم إعداد العقد
الدفع المسبق للإيجار (Mietzinsvorauszahlung): يجوز لصاحب المسكن طلبه إذا اتفق الطرفان عليه في العقد. وعندما يسري MRG بشكل كامل، يجب أن يتعلق المبلغ بفترة محددة. فمثلاً، يعني دفع 3,600 يورو مقدماً لمدة سنتين أن ينخفض الإيجار الشهري بمقدار 150 يورو لمدة 24 شهراً، ثم يستحق الإيجار الكامل بعد ذلك. وهذا الدفع ليس تأميناً ولا بدل تنازل محظوراً.
رسوم إعداد العقد (Mietvertragserrichtungskosten أو Bearbeitungshonorar): قد يطلبها صاحب المسكن أو إدارة العقار، لكن لا يوجد أساس قانوني لها. وعندما يسري MRG بشكل كامل، تكون هذه الرسوم محظورة وباطلة، لأن إعداد العقد يدخل ضمن الإدارة العادية للمبنى التي تغطيها تكاليف التشغيل. ويمكن المطالبة باسترداد المبلغ المدفوع.
إلى من تتوجه عند النزاع؟
في حال طلب بدل تنازل محظور، يمكنك طلب المساعدة من غرفة العمال (Arbeiterkammer, AK)، أو جمعية المستأجرين (Mietervereinigung)، أو جمعية المستأجرين ومالكي المساكن النمساوية (ÖMW)، أو مركز استشارات السكن (Wohnberatungsstelle). ويمكن لأصحاب المساكن طلب المشورة من الغرفة الاقتصادية النمساوية (WKO).
أسئلة شائعة
هل يجوز لصاحب المسكن طلب تأمين يعادل ستة أشهر؟
نعم، يجوز طلب ما يصل إلى ستة أضعاف الإيجار الشهري الإجمالي. ولا يجوز طلب أكثر من ذلك إلا عند وجود مصلحة ضمان خاصة.
هل أدفع عمولة الوسيط إذا تقدمت بطلب على إعلان؟
لا تدفع العمولة إلا إذا كنت أنت من كلف الوسيط العقاري. أما إذا كان صاحب المسكن هو الجهة الطالبة، فعليه دفعها.
ماذا أفعل إذا لم يُعد لي مبلغ التأمين؟
في حال النزاع، يجب المطالبة بالمبلغ أمام المحكمة المحلية (Bezirksgericht)، إذ لا يختص مكتب التسوية بهذه المسألة.
هل يمكنني استرداد رسوم إعداد العقد التي دفعتها؟
عندما يسري MRG بشكل كامل، نعم؛ لأن هذا الطلب محظور وباطل.
خطوات عملية قبل توقيع العقد وبعده
- احسب مسبقاً الإيجار الشهري، وتكاليف التشغيل، والتأمين، وأي تكاليف أولية أخرى.
- تحقق من مقدار التأمين وما إذا كان المبلغ يتوافق مع القواعد المذكورة.
- اطلب توضيحاً كتابياً بشأن الجهة التي كلفت الوسيط، ومن يدفع العمولة.
- لا تدفع بدل تنازل إلا مقابل أثاث أو تحسينات محددة وبقيمة متناسبة.
- افحص العقد بحثاً عن رسوم إعداد العقد أو رسوم معالجة غير مبررة.
- وثّق حالة المسكن بالصور ومحضر تسليم واستلام (Übernahmeprotokoll) عند الدخول والخروج.
- احتفظ بالعقد وإثباتات الدفع والمراسلات، واستعن بالجهات المختصة عند نشوء نزاع.
تنبيه: يستند هذا المقال إلى مصادر منشورة على الإنترنت ولا يُعد استشارة قانونية. استخدم المعلومات على مسؤوليتك الخاصة، واستشر محامياً أو مختصاً قانونياً عند الحاجة.
المصدر: oesterreich.gv.at