Изнајмување стан во Австрија: депозит, провизија и почетни трошоци

Ако изнајмувате стан во Австрија, покрај месечната кирија треба да сметате и на еднократни трошоци при вселување. Некои од нив се законски дозволени и регулирани, додека други се забранети. Подолу се објаснети најважните правила за 2026 година.

Накратко:

• Вообичаениот депозит (Kaution) изнесува три бруто месечни кирии, а најмногу шест се дозволени вообичаено.
• Од 1 јули 2023 година важи принципот на нарачател (Bestellerprinzip): провизијата за недвижности (Provision) ја плаќа оној што го ангажирал агентот.
• Горната граница на провизијата зависи од времетраењето на договорот: една или две бруто кирии, плус 20% ДДВ.
• Такса за самото предавање на станот (Ablöse) е ништовна во целосниот опсег на важност на законот за наем (Mietrechtsgesetz, MRG), а платениот износ може да се бара назад во рок од десет години.
• Таксата за изработка на договор (Mietvertragserrichtungskosten) е забранета во целосниот опсег на MRG и платениот износ може да се побара назад.

Колку чини вселувањето вкупно?

Уште пред да започнете со барање стан, треба да го испланирате финансирањето. Практично правило е трошоците за домување да не надминуваат една третина од нето приходот.

Редовните трошоци зависат од видот на домувањето, на пример изнајмен стан, студентски дом или заедничко живеење, како и од опременоста: мебел, телефон, кабловска телевизија и интернет. Дополнително се плаќаат почетни трошоци, пред сè депозитот, па затоа треба однапред да ги вклучите во буџетот.

Депозит (Kaution): колкав може да биде и за што служи?

Депозитот служи како обезбедување за издавачот ако закупецот не ја плаќа киријата или предизвика штета во станот.

Висината во основа се договара меѓу страните. Вообичаените и дозволени износи се:

• 3 бруто месечни кирии – вообичаен износ;
• до 6 бруто месечни кирии – сè уште дозволено;
• повеќе од 6 месечни кирии – само ако постои посебен интерес за обезбедување.

Бруто месечната кирија тука значи збир од нето киријата, оперативните трошоци (Betriebskosten) и 10% ДДВ. Повисок депозит може да биде оправдан, на пример, поради висината на киријата, платежната способност на закупецот, опременоста на станот или мебелот што се изнајмува.

Како се предава депозитот?

Депозитот може да се предаде преку штедна книшка (Sparbuch) или како паричен износ. Ако се предаде во пари, издавачот мора да го чува со камата, на штедна книшка или на друг еквивалентен начин, одделно од својот имот. Така средствата се заштитени и во случај на неговата неликвидност.

Кога се враќа депозитот?

Станот треба да се врати во состојбата во која е преземен. Издавачот мора да го прифати нормалното абење (gewöhnliche Abnutzung).

Ако нема забелешки, депозитот се враќа со камата по завршувањето на договорот. Во случај на спор, враќањето треба да се побара пред надлежниот окружен суд (Bezirksgericht), бидејќи ова прашање не спаѓа во надлежност на службите за помирување во станбени спорови (Schlichtungsstelle).

При вселување и иселување е корисно да ја документирате точната состојба на станот, на пример со фотографии или записник за примопредавање (Übernahmeprotokoll).

Провизија за агент за недвижности: кој плаќа и колку?

По успешно посредување, агентот за недвижности (Immobilienmakler) има право на еднократна провизија. Од 1 јули 2023 година важи принципот на нарачател (Bestellerprinzip): како лице што бара стан плаќате само ако вие лично сте го ангажирале агентот. Вообичаено агентот го ангажира издавачот, па затоа тој ја плаќа провизијата.

Основата за провизијата е бруто киријата, но тука терминот има посебно значење: нето киријата плус оперативните трошоци, без ДДВ. Трошоците за греење никогаш не смеат да се вклучат, додека надоместокот за изнајмениот мебел се вклучува.

• Неопределен договор или договор подолг од 3 години: најмногу 2 бруто кирии;
• Договор на определено време до 3 години: најмногу 1 бруто кирија;
• Подоцнежно продолжување над 3 години или претворање во договор на неопределено време: дополнителна 1 бруто кирија.

На добиениот износ се додава 20% ДДВ.

Такса за преземање на станот (Ablöse): што е дозволено, а што е забрането?

Ablöse е еднократно плаќање поврзано со преземањето на станот, на пример за мебел или преуредувања. Типичен пример е кога новиот закупец (Nachmieter) плаќа за вградена кујна или ново греење.

Во целосниот опсег на важност на Законот за наем (Mietrechtsgesetz, MRG), забрането е плаќање:

• само за предавање на станот;
• за откажување од причините за раскинување на договорот;
• за права што и онака ги предвидува законот.

Таквиот договор е ништовен, а платениот износ може да се побара назад во рок од десет години.

Плаќањето е дозволено ако зад него стои конкретна противуслуга и износот е соодветен. Тоа може да биде мебел според неговата моментална вредност или подобрувања што ќе му користат и на следниот закупец. Ако во последните 20 години сте направиле значајно подобрување што и понатаму е корисно, под одредени услови можете да побарате надомест за инвестицијата (Investitionsablöse).

Аванс за кирија и такса за изработка на договор

Аванс за кирија (Mietzinsvorauszahlung): издавачот може да го побара само ако тоа е договорено во договорот. Во целосниот опсег на важност на MRG, авансот мора да се однесува на одреден период. На пример, аванс од 3.600 евра за две години значи дека 24 месеци месечно ќе плаќате 150 евра помалку, а потоа повторно се плаќа целата кирија. Авансот не е исто што и депозитот и не претставува забранета Ablöse.

Такса за обработка или изработка на договор (Bearbeitungshonorar): понекогаш ја бара издавачот или управителот на зградата, но за неа нема законска основа. Во целосниот опсег на важност на MRG таа е забранета и ништовна, бидејќи спаѓа во редовното управување со зградата, кое веќе е покриено со оперативните трошоци. Ако сте ја платиле, можете да ја побарате назад.

Каде да побарате помош при спор?

Во случај на забранета Ablöse, помош можете да побарате од Работничката комора (Arbeiterkammer, AK), здружението Mietervereinigung, австриското здружение на закупци и сопственици на станови (ÖMW) или советувалиште за домување (Wohnberatungsstelle). Издавачите можат да побараат совет од Стопанската комора (WKO).

Практични чекори пред и по потпишувањето

1. Пресметајте ги месечните трошоци и еднократните трошоци за вселување.
2. Побарајте во договорот јасно да бидат наведени депозитот, евентуалниот аванс и сите други плаќања.
3. Проверете кој го ангажирал агентот за недвижности пред да платите провизија.
4. При преземањето направете фотографии и потпишете записник за примопредавање (Übernahmeprotokoll).
5. Чувајте ги договорот, потврдите за плаќање и целата писмена комуникација.
6. Ако депозитот или друг недозволен трошок не ви биде вратен, побарајте совет од Arbeiterkammer, Mietervereinigung или Wohnberatungsstelle. За спор околу депозитот надлежен е Bezirksgericht, а не Schlichtungsstelle.

Напомена: Овој текст е подготвен врз основа на информации достапни на интернет и не претставува правен совет. Користењето е на сопствен ризик. За стручна помош обратете се кај адвокат, правен советник или друга соодветна стручна служба.

Извор: oesterreich.gv.at