Iznajmljivanje stana u Austriji: depozit, provizija i početni troškovi

Prilikom iznajmljivanja stana u Austriji, pored mesečne kirije, treba računati i na jednokratne troškove pri useljenju. Neki su dozvoljeni i regulisani, dok su drugi izričito zabranjeni. U nastavku su najvažnije informacije za 2026. godinu.

Ukratko:

• Depozit (Kaution) najčešće iznosi tri bruto mesečne kirije, a do šest bruto kirija je uglavnom dozvoljeno.
• Od 1. jula 2023. važi princip naručioca (Bestellerprinzip): proviziju (Provision) plaća onaj ko je angažovao posrednika.
• Maksimalna provizija zavisi od trajanja ugovora i iznosi jednu ili dve bruto kirije, uz 20% PDV-a.
• Naknada samo za predaju stana (Ablöse) ništava je kada se primenjuje puna zaštita Zakona o najmu (Mietrechtsgesetz, MRG), a isplaćeni iznos može se potraživati u roku od deset godina.
• Naknada za sastavljanje ugovora (Mietvertragserrichtungskosten) zabranjena je u slučaju pune primene MRG-a, a već plaćeni iznos može se tražiti nazad.

Koliko ukupno košta useljenje?

Pre nego što počnete da tražite stan, važno je da izračunate kako ćete finansirati početne troškove. Praktično pravilo je da troškovi stanovanja ne bi trebalo da prelaze jednu trećinu neto prihoda.

Redovni troškovi zavise od vrste stana, na primer od toga da li je reč o stanu za iznajmljivanje, domu ili zajedničkom stanovanju, kao i od opremljenosti. Treba uzeti u obzir nameštaj, telefon, kablovsku televiziju i internet. Pored toga, unapred treba planirati depozit i druge početne izdatke.

Depozit (Kaution): koliko može da iznosi?

Depozit služi kao obezbeđenje stanodavcu ako zakupac ne plati kiriju ili prouzrokuje štetu u stanu.

Visina depozita se u osnovi ugovara između strana. Uobičajeni i dozvoljeni iznosi su:

• Tri bruto mesečne kirije: uobičajeni iznos.
• Najviše šest bruto mesečnih kirija: još uvek uglavnom dozvoljeno.
• Više od šest mesečnih kirija: samo ako postoji poseban interes za obezbeđenje.

Bruto mesečna kirija ovde znači neto kiriju, operativne troškove (Betriebskosten) i 10% PDV-a zajedno. Viši depozit mogu opravdati, na primer, visina kirije, platežna sposobnost zakupca, opremljenost stana ili nameštaj koji se izdaje uz stan.

Kako se depozit predaje?

Depozit može biti predat u obliku štedne knjižice (Sparbuch) ili u novcu. Ako se predaje u novcu, stanodavac mora da ga uloži uz kamatu, na štednu knjižicu ili na drugi jednakovredan način, odvojeno od svoje imovine. Tako se iznos štiti i u slučaju njegove insolventnosti.

Kada se depozit vraća?

Stan treba vratiti u stanju u kojem je preuzet. Stanodavac mora da prihvati uobičajeno habanje (gewöhnliche Abnutzung).

Ako nema primedbi, depozit se nakon prestanka ugovora vraća zajedno sa kamatom. Ako nastane spor, povraćaj se potražuje pred nadležnim opštinskim sudom (Bezirksgericht), jer pitanja vraćanja depozita nisu u nadležnosti službi za mirno rešavanje stambenih sporova (Schlichtungsstelle).

Prilikom useljenja i iseljenja korisno je dokumentovati stanje stana fotografijama i zapisnikom o primopredaji (Übernahmeprotokoll).

Provizija agenciji: ko je plaća?

Za uspešno posredovanje agent za nekretnine (Immobilienmakler) dobija jednokratnu proviziju. Od 1. jula 2023. važi princip naručioca (Bestellerprinzip): osoba koja traži stan plaća samo ako je sama angažovala agenta. U praksi je najčešće stanodavac naručilac, pa on plaća proviziju.

Osnov za obračun je bruto kirija, ali u ovom slučaju to znači neto kiriju i operativne troškove, bez PDV-a. Troškovi grejanja ne smeju se uračunati, dok se naknada za nameštaj koji se izdaje uz stan uračunava.

• Ugovor na neodređeno vreme ili ugovor duži od tri godine: najviše dve bruto kirije.
• Ugovor na određeno vreme do tri godine: najviše jedna bruto kirija.
• Ako se ugovor kasnije produži na više od tri godine ili postane ugovor na neodređeno: može se dodati još jedna bruto kirija.

Na obračunati iznos dodaje se 20% PDV-a.

Naknada za preuzimanje stana (Ablöse): šta je dozvoljeno?

Ablöse je jednokratno plaćanje povezano sa preuzimanjem stana, na primer za nameštaj ili prepravke. Tipičan primer je da novi zakupac (Nachmieter) plati za ugrađenu kuhinju ili novo grejanje.

Kada se primenjuje puna zaštita Zakona o najmu (Mietrechtsgesetz, MRG), zabranjena je naknada za:

• samo predaju stana;
• odricanje od razloga za otkaz;
• prava koja zakupcu već pripadaju na osnovu zakona.

Takav dogovor je ništav, a isplaćeni iznos može se potraživati u roku od deset godina.

Dozvoljena je naknada ako iza nje postoji konkretna protivusluga i ako je iznos srazmeran. To može biti nameštaj po njegovoj sadašnjoj vrednosti ili poboljšanja koja će koristiti i sledećem zakupcu. Ako ste u prethodnih 20 godina izvršili značajna poboljšanja koja su i dalje korisna, pod određenim uslovima možete tražiti naknadu ulaganja (Investitionsablöse).

Avans za kiriju i naknada za sastavljanje ugovora

Avans za kiriju (Mietzinsvorauszahlung)

Stanodavac može tražiti avans za kiriju ako je to ugovoreno. Kada se MRG u potpunosti primenjuje, avans mora da se odnosi na određeni period. Na primer, avans od 3.600 evra za dve godine znači da se tokom 24 meseca mesečna kirija umanjuje za 150 evra, a nakon toga se plaća puni iznos. Avans nije isto što i depozit niti predstavlja zabranjenu naknadu za preuzimanje stana.

Naknada za obradu i sastavljanje ugovora (Bearbeitungshonorar)

Ovu naknadu ponekad traže stanodavac ili upravnik zgrade, ali za nju ne postoji zakonski osnov. Kada se MRG u potpunosti primenjuje, ona je zabranjena i nevažeća, jer spada u redovno upravljanje zgradom, koje su već pokrili operativni troškovi. Ako ste je platili, možete tražiti povraćaj.

Gde potražiti pomoć u sporu?

Kod zabranjene naknade za preuzimanje stana pomoć možete potražiti kod Radničke komore (Arbeiterkammer, AK), organizacije Mietervereinigung, austrijskog udruženja zakupaca i vlasnika stanova (ÖMW) ili savetovališta za stanovanje (Wohnberatungsstelle). Stanodavci se mogu obratiti Privrednoj komori (WKO).

Praktični koraci pre i posle useljenja

1. Pre potpisivanja ugovora izračunajte mesečne i jednokratne troškove, uključujući depozit.
2. Proverite ko je angažovao agenta za nekretnine i da li uopšte imate obavezu plaćanja provizije.
3. Tražite da sve naknade i dogovori budu navedeni u pisanom ugovoru.
4. Za nameštaj ili poboljšanja kod naknade Ablöse proverite šta se konkretno plaća i da li je iznos srazmeran.
5. Pri useljenju i iseljenju napravite fotografije i potpišite zapisnik o primopredaji (Übernahmeprotokoll).
6. Ako depozit nije vraćen ili ste platili zabranjenu naknadu, obratite se nadležnoj službi za savet. Za spor oko depozita nadležan je Bezirksgericht.

Napomena: Ovaj tekst je sastavljen na osnovu javno dostupnih izvora i ne predstavlja pravni savet. Za konkretnu situaciju obratite se advokatu, pravnom stručnjaku, Arbeiterkammer ili drugoj nadležnoj savetodavnoj službi.

Izvor: oesterreich.gv.at