Etažno vlasništvo u Austriji: šta treba da znate u 2026. godini

Ako kupite stan u Austriji, ne postajete samo vlasnik svog stana, već i član zajednice vlasnika. Etažno vlasništvo (Wohnungseigentum) uređeno je Zakonom o etažnom vlasništvu (Wohnungseigentumsgesetz, WEG). U nastavku su objašnjena najvažnija prava i obaveze.

Šta je Wohnungseigentum i koji delovi su zajednički?

Kao vlasnik stana imate pravo da ga sami koristite i njime raspolažete. Istovremeno ste suvlasnik celokretne nekretnine.

Zajednički delovi objekta (allgemeine Teile) mogu biti stepenište, krov, fasada, kotlarnica, prostor za bicikle i dečja kolica, prostorija za odlaganje otpada i komunikacione površine. Stepenište je uvek obavezno zajednički deo, jer se njime dolazi do stanova. Vrt je zajednički deo ako je za tu svrhu namenjen.

Ugovor o etažnom vlasništvu pre kupovine

Ugovor o etažnom vlasništvu (Wohnungseigentumsvertrag) uređuje odnose između vlasnika. Njime se vlasnicima daju isključiva prava korišćenja stanova, poslovnih prostora, garaža ili parking mesta. Ugovor može uređivati i drugačiju raspodelu troškova, kao i korišćenje zajedničkih delova.

Ako kupujete postojeći stan, preuzimate ugovor prethodnih vlasnika. Zato ga treba pažljivo pregledati pre kupovine. Kasnije se može izmeniti samo uz saglasnost svih vlasnika.

Ko odlučuje u zgradi?

Zajednica vlasnika (Eigentümergemeinschaft) smatra se pravnim licem u poslovima upravljanja. Može zaključivati ugovore sa stručnjacima, osiguravajućim društvima ili upravnikom. Ako je imenovan upravnik (Verwalter), on zastupa zajednicu prema trećim licima.

Odluke se najčešće donose na sastanku vlasnika (Eigentümerversammlung), ali mogu biti donete i pisanim putem, cirkularnim glasanjem. Glasanje je moguće i preko punomoćnika. Punomoć mora biti u pisanoj formi i može trajati najviše tri godine.

Potrebna većina

• Redovno upravljanje (ordentliche Verwaltung): više od polovine svih suvlasničkih udela ili dve trećine predatih glasova, ako oni predstavljaju najmanje jednu trećinu svih udela.
• Promene zajedničkih delova (außerordentliche Verwaltung): odluka većinom.
• Pravila korišćenja zajedničkih delova (Benützungsregelung): jednoglasan pisani dogovor.

Većina se računa prema suvlasničkim udelima. Zato jedan vlasnik može imati većinu ako poseduje više od polovine objekta.

Redovno i vanredno upravljanje

Redovno upravljanje obuhvata, na primer, održavanje zajedničkih delova, formiranje rezervnog fonda, osiguranje, imenovanje upravnika, kućni red i energetski sertifikat zgrade (Energieausweis).

Vanredno upravljanje može obuhvatati izgradnju lifta, preuređenje zajedničkih prostora ili postavljanje novih prostorija za bicikle.

Rokovi za osporavanje odluka

Odluke moraju biti istaknute na vidljivom mestu u zgradi i dostavljene u pisanom obliku.

• Osporavanje odluke, na primer zbog formalne greške ili nedostatka potrebne većine: 1 mesec.
• Odluka o vanrednom upravljanju: 3 meseca od isticanja odluke.
• Ako nije bilo pravilnog obaveštavanja o planiranoj odluci: 6 meseci.

Koje troškove plaća vlasnik?

Vlasnici u skladu sa svojim udelima snose ukupne troškove nekretnine. To može obuhvatati:

• Troškove poslovanja (Betriebskosten): vodu i kanalizaciju, odvoz otpada, čišćenje dimnjaka, rasvetu, osiguranje, održavanje zgrade i porez na nekretninu.
• Ostale troškove upravljanja: na primer advokatske troškove u sudskom postupku ili bankarske troškove zajedničkog računa.
• Zajedničke uređaje: lift, vešernicu, centralno grejanje i zelene površine.
• Naknadu za upravljanje: kod neprofitne građevinske zadruge (gemeinnützige) postoji gornja granica, dok za komercijalnog upravnika zakonom nije propisana gornja granica.
• Troškove renoviranja i održavanja.
• Otplatu kredita (Annuitäten): ako je zajednica preuzela kredit investitora.

Rezervni fond

Upravnik određuje iznos koji se uplaćuje u rezervni fond (Rücklage). Od 2022. godine postoji mesečni minimalni iznos po kvadratnom metru. Sredstva se moraju voditi na posebnom računu sa kamatom.

Kada dve osobe kupuju stan

Ako dve fizičke osobe zajedno kupe etažnu svojinu, automatski nastaje partnersko vlasništvo (Eigentümerpartnerschaft), čak i bez posebnog ugovora. Obe osobe postaju vlasnici tačno po jedne polovine, bez obzira na to ko je koliko platio. Drugačiji odnosi, na primer dve trećine i jedna trećina, nisu mogući.

Stan mogu koristiti samo zajedno, za dugove odgovaraju zajedno, a svoj deo mogu prodati samo uz saglasnost druge osobe. Ako ne postoji dogovor, razdvajanje je moguće prodajom uz saglasnost partnera ili tužbom za razvrgnuće (Teilungsklage).

Da li je dozvoljeno turističko izdavanje?

Ako je stan prema ugovoru namenjen stanovanju, za ponavljano kratkoročno turističko izdavanje, na primer preko Airbnb-a, obično je potrebna promena namene. Za to je uglavnom potrebna jednoglasna saglasnost ostalih vlasnika. Dozvola upravnika sama po sebi nije dovoljna.

U jednom konkretnom slučaju, ponavljano izdavanje na period od 2 do 30 dana smatrano je kratkoročnim izdavanjem.

Česta pitanja

Koliko važi punomoć za glasanje?

Punomoć mora biti u pisanom obliku i može važiti najviše tri godine.

Da li više osoba može naslediti stan?

Etažni stan mogu preuzeti najviše dve fizičke osobe. Ako se naslednici ne dogovore, ostavinski sud može naložiti javnu aukciju.

Da li mogu da izdam subvencionisani stan?

Subvencionisani stan može se izdati samo izuzetno, uz saglasnost pokrajinske službe za stambenu podršku, ili nakon potpune otplate subvencionisanog kredita. Kod slobodno finansiranog stana izdavanje je moguće u bilo kom trenutku.

Ko zastupa zajednicu ako nema upravnika?

U tom slučaju zajednicu može zastupati većina vlasnika.

Praktični koraci pre kupovine i tokom vlasništva

1. Pre kupovine zatražite i pažljivo pregledajte Wohnungseigentumsvertrag.
2. Proverite pravila korišćenja zajedničkih delova i način raspodele troškova.
3. Raspitajte se o iznosu rezervnog fonda (Rücklage) i planiranim radovima.
4. Proverite da li postoje dugovanja, krediti ili posebni troškovi zajednice.
5. Pratite obaveštenja i zapisnike sa sastanaka Eigentümergemeinschaft.
6. Ako želite turističko izdavanje, pre bilo kakvog oglašavanja proverite namenu stana i pribavite potrebne saglasnosti.
7. Ako želite da osporite odluku, odmah proverite koji rok važi i potražite savet advokata ili drugog pravnog stručnjaka.

Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Za konkretnu situaciju obratite se advokatu ili drugom odgovarajućem stručnjaku.

Izvor: oesterreich.gv.at