Станбена сопственост во Австрија: што треба да знаете во 2026 година

Кога купувате сопствен стан во Австрија, не станувате сопственик само на вашиот стан, туку и член на заедницата на сопственици. Станбената сопственост (Wohnungseigentum) е регулирана со Законот за станбена сопственост (Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Во продолжение се објаснети најважните права, обврски и трошоци.

Накратко

• Вашиот стан го користите исклучиво, но имате и идеален удел во целата недвижност.
• Заедницата на сопственици (Eigentümergemeinschaft) одлучува за заедничките прашања, најчесто со мнозинство.
• Задолжително се формира резервен фонд (Rücklage), а од 2022 година постои минимален месечен износ по квадратен метар.
• Ако две лица купат стан, тие автоматски стануваат сопственици со удел од по една половина.
• За оспорување на одлука најчесто постои рок од еден месец.

Што е Wohnungseigentum и кои се заедничките делови?

Како сопственик на стан, можете самостојно да го користите вашиот стан и да располагате со него. Истовремено, имате удел во сопственоста на целата зграда и земјиште.

Заеднички делови (allgemeine Teile) се, на пример, скалиштето, покривот, фасадата, котларата, просторијата за велосипеди и детски колички, просторијата за отпад и површините за движење. Скалиштето секогаш е задолжително заеднички дел, бидејќи преку него се пристапува до становите. Градината е заеднички дел ако е определена за таа намена.

Договор за станбена сопственост пред купување

Договорот за станбена сопственост (Wohnungseigentumsvertrag) ги уредува односите меѓу сопствениците. Со него се обезбедува исклучиво право на користење на станови, деловни простории, гаражи или паркинг-места. Договорот може да уредува и поинаква распределба на трошоците и користењето на заедничките делови.

Ако купувате веќе постоечки сопственички стан, го преземате договорот што го склучиле претходните сопственици. Затоа треба внимателно да го прегледате пред купувањето. Подоцна може да се измени само со согласност на сите сопственици.

Кој одлучува во зградата?

Заедницата на сопственици се смета за правно лице во однос на управувањето. Таа може да склучува договори со стручни лица, осигурителни компании или управител на зграда. Ако е назначен управител (Verwalter), тој ја претставува заедницата кон надвор.

Одлуките најчесто се носат на состанок на сопствениците (Eigentümerversammlung), но може да се донесат и писмено, со циркуларно гласање. Гласањето може да се изврши и преку полномошник. Полномошното мора да биде во писмена форма и може да важи најмногу три години.

Потребно мнозинство

• Редовно управување (ordentliche Verwaltung): повеќе од половина од сите сопственички удели или две третини од дадените гласови, доколку тие претставуваат најмалку една третина од сите удели.
• Измена на заеднички делови (außerordentliche Verwaltung): одлука со мнозинство.
• Правила за користење на заедничките делови (Benützungsregelung): едногласен писмен договор.

Мнозинството се пресметува според сопственичките удели. Тоа значи дека и еден сопственик може да има мнозинство ако поседува повеќе од половината од недвижноста.

Редовно и вонредно управување

Во редовното управување спаѓаат одржувањето на заедничките делови, формирањето резервен фонд, осигурувањето, назначувањето управител, куќниот ред и енергетскиот сертификат на зградата (Energieausweis).

Примери за вонредно управување се изградба на лифт, преуредување на заеднички простории или изградба на нови простории за велосипеди.

Рокови за оспорување на одлуките

Одлуките треба да се истакнат на јасно видливо место во зградата и да се достават во писмена форма.

• Оспорување на одлука, на пример поради формална грешка или недостиг на потребно мнозинство: 1 месец.
• Одлука за вонредно управување: 3 месеци од истакнувањето.
• Ако немало правилно известување за планираната одлука: 6 месеци.

Кои трошоци ги плаќа сопственикот?

Сопствениците ги поднесуваат трошоците за недвижноста пропорционално на своите удели. Во нив спаѓаат:

• Оперативни трошоци (Betriebskosten): вода и канализација, собирање отпад, чистење оџаци, осветлување, осигурување, одржување на зградата и данок на недвижност.
• Други трошоци за управување: адвокатски трошоци во судска постапка или банкарски трошоци за заедничката сметка.
• Работа на заедничките уреди: лифт, перална, централно греење и зелени површини.
• Надомест за управување: кај непрофитна градежна задруга (gemeinnützige Bauvereinigung) постои горна граница, додека кај комерцијален управител нема законска граница.
• Трошоци за поправки и одржување.
• Отплата на кредитот (Annuitäten): ако заедницата го презела кредитот на инвеститорот.

Износот што се уплаќа во резервниот фонд го определува управителот. Средствата мора да се чуваат на посебна сметка со камата.

Кога две лица купуваат стан

Кога две физички лица заеднички купуваат сопственички стан, автоматски настанува партнерство на сопственици (Eigentümerpartnerschaft), дури и без посебен договор. Секој сопственик има точно една половина, без оглед на тоа кој колкав износ платил. Друг сооднос, на пример две третини и една третина, не е можен.

Станот може да се користи само заеднички, а двајцата одговараат за долговите. Својот удел можете да го продадете само со согласност на другиот сопственик. Ако нема договор, при раздвојување останува продажба со согласност или тужба за поделба (Teilungsklage).

Дали станот може да се изнајмува на туристи?

Ако станот според договорот е наменет за домување, за повторувано краткорочно туристичко изнајмување, на пример преку Airbnb, обично е потребна промена на намената. За тоа најчесто е потребна едногласна согласност од останатите сопственици. Согласноста од управителот сама по себе не е доволна.

Во конкретен случај, повторуваното изнајмување за периоди од 2 до 30 дена било сметано за краткорочно изнајмување.

Често поставувани прашања

Колку долго важи полномошното за гласање?

Полномошното мора да биде во писмена форма и може да важи најмногу три години.

Дали станот може да го наследат повеќе лица?

Сопственички стан може да го преземат најмногу две физички лица. Ако нема договор, оставинскиот суд може да нареди јавна лицитација.

Дали може да се изнајмува субвенциониран сопственички стан?

Субвенциониран стан може да се изнајмува само по исклучок, со согласност од покраинската служба за станбена поддршка, или откако целосно ќе се отплати субвенционираниот кредит. Кај слободно финансиран стан, изнајмувањето е можно во секое време.

Кој ја претставува заедницата ако нема управител?

Во тој случај, заедницата може да ја претставува мнозинството сопственици.

Практични чекори пред и по купувањето

1. Побарајте го и внимателно прочитајте го Wohnungseigentumsvertrag пред потпишување на купопродажниот договор.
2. Проверете ги сопственичките удели, правилата за користење на заедничките делови и начинот на распределба на трошоците.
3. Побарајте информации за висината на резервниот фонд (Rücklage) и за планирани поправки.
4. Проверете дали постои управител (Verwalter) и кои трошоци ги наплатува.
5. По секоја одлука на сопствениците забележете го датумот на истакнување или доставување, бидејќи од него може да започне рокот за оспорување.
6. Пред туристичко изнајмување проверете ја намената на станот и обезбедете ги потребните согласности.
7. За конкретен договор, спор или прашање за изнајмување побарајте совет од адвокат или друг квалификуван стручњак.

Напомена: Овој текст е подготвен врз основа на информации достапни на интернет и не претставува правен совет. Користењето е на сопствен ризик. За стручна проценка обратете се кај адвокат или соодветен правен стручњак.

Извор: oesterreich.gv.at