Жилищна собственост в етажна собственост в Австрия: какво трябва да знаете през 2026 г.

Когато купите собствено жилище в Австрия, ставате не само собственик на апартамента си, но и член на общност от собственици. Правата и задълженията при Wohnungseigentum се уреждат от Закона за собствеността върху жилищата (Wohnungseigentumsgesetz, WEG).

Накратко:

• Използвате изключително собственото си жилище, но притежавате идеална част от целия имот.
• Eigentümergemeinschaft взема решенията за общите въпроси, обикновено с мнозинство.
• Задължително се създава резервен фонд (Rücklage), за който от 2022 г. има минимален размер на квадратен метър и месец.
• Ако двама души купят жилище заедно, всеки от тях притежава точно половината.
• Обикновено има едномесечен срок за оспорване на решение.

Какво представлява Wohnungseigentum и кои са общите части?

Като собственик на жилище го използвате самостоятелно и можете самостоятелно да се разпореждате с него. Същевременно сте съсобственик на целия имот.

Общите части (allgemeine Teile) могат да включват стълбището, покрива, фасадата, котелното помещение, помещението за велосипеди и детски колички, помещението за отпадъци и зоните за движение. Стълбището винаги е обща част, тъй като чрез него се достига до жилищата. Дворът е обща част, когато е предназначен за такава употреба.

Договорът за собственост върху жилището

Договорът за собственост върху жилището (Wohnungseigentumsvertrag) урежда отношенията между собствениците. Той може да предоставя изключително право на ползване на жилища, търговски помещения, гаражи или паркоместа, както и да определя различно разпределение на разходите и правилата за ползване на общите части.

Ако купувате вече съществуващо собствено жилище, трябва да приемете договора на предишните собственици. Затова го прегледайте преди покупката. По-късно той може да бъде изменен само със съгласието на всички собственици.

Кой взема решенията в сградата?

От гледна точка на управлението Eigentümergemeinschaft се счита за юридическо лице. Тя може например да сключва договори със специалисти, застрахователни дружества или домоуправител. Когато има назначен домоуправител (Verwalter), той представлява общността пред трети лица.

Решенията обикновено се вземат на събрание на собствениците (Eigentümerversammlung), но е възможно и писмено гласуване чрез циркулярна процедура. Може да гласувате чрез пълномощник с писмено пълномощно за срок до три години.

Необходимо мнозинство

• Обикновено управление (ordentliche Verwaltung): повече от половината от всички идеални части или две трети от подадените гласове, ако те представляват поне една трета от всички идеални части.
• Промени в общите части (außerordentliche Verwaltung): решение с мнозинство.
• Правила за използване на общите части (Benützungsregelung): единодушно писмено споразумение.

Мнозинството се изчислява според идеалните части. Следователно един собственик може да има мнозинство, ако притежава повече от половината от имота.

Обикновено и извънредно управление

Към обикновеното управление спадат например поддръжката на общите части, създаването на резервен фонд, застраховката, назначаването на домоуправител, правилникът за вътрешния ред и енергийният сертификат на сградата (Energieausweis).

Примери за извънредно управление са изграждането на асансьор, преустройството на общи помещения или създаването на нови помещения за велосипеди.

Срокове за оспорване на решения

Решенията трябва да бъдат поставени на добре видимо място в сградата и да бъдат съобщени и писмено.

• Оспорване на решение, например заради формална грешка или липса на необходимото мнозинство: 1 месец.
• Решение за извънредно управление: 3 месеца от поставянето му на видно място.
• Липса на надлежно уведомяване за планираното решение: 6 месеца.

Какви разходи плащат собствениците?

Собствениците понасят разходите за имота съразмерно на своите идеални части. Те могат да включват:

• Експлоатационни разходи (Betriebskosten): вода и канализация, сметосъбиране, почистване на комини, осветление, застраховка, поддръжка на сградата и данък върху имота.
• Други разходи по управлението: например адвокатски хонорар по съдебен спор или банкови такси по общата сметка.
• Общи съоръжения: асансьор, перално помещение, централно отопление и зелени площи.
• Такса за управление: при gemeinnützige строителна кооперация има горна граница, докато за търговски домоуправител няма законово ограничение.
• Разходи за ремонт и поддръжка.
• Анюитети (Annuitäten): погасяване на кредит, поет от общността от строителния предприемач.

Размерът на вноската в резервния фонд се определя от домоуправителя. Средствата трябва да се управляват в отделна лихвоносна сметка.

Когато двама души купуват жилище

Когато двама физически лица купят заедно собствено жилище, автоматично възниква съсобственост на партньори (Eigentümerpartnerschaft), без да е необходим отделен договор. Всеки притежава точно половината, независимо кой колко е платил. Други съотношения, например две трети към една трета, не са възможни.

Жилището може да се използва само съвместно, двамата отговарят за задълженията, а единият може да продаде своята част само със съгласието на другия. Ако няма споразумение, при прекратяване на съсобствеността остава продажба със съгласие или иск за делба (Teilungsklage).

Може ли жилището да се отдава на туристи?

Ако според договора жилището е предназначено за жилищни цели, за повтарящо се краткосрочно туристическо отдаване под наем, например чрез Airbnb, обикновено е необходимо предназначението му да бъде променено. За това по правило е нужно единодушното съгласие на останалите собственици. Разрешение само от домоуправителя не е достатъчно.

В конкретен случай повтарящото се отдаване за периоди между 2 и 30 дни е било определено като краткосрочно.

Често задавани въпроси

Колко дълго е валидно пълномощното за гласуване?

То трябва да бъде издадено писмено и може да бъде за срок не по-дълъг от три години.

Могат ли няколко души да наследят жилището?

Собствено жилище може да бъде прехвърлено на най-много две физически лица. Ако те не постигнат съгласие, съдът по наследството може да разпореди публична продан.

Може ли субсидирано жилище да се отдава под наем?

Субсидирано жилище може да се отдава под наем само по изключение, с разрешение на провинциалната служба за жилищно подпомагане, или след пълното погасяване на субсидирания заем. При жилище, финансирано без субсидия, отдаването под наем е възможно по всяко време.

Кой представлява общността, ако няма домоуправител?

В този случай мнозинството от собствениците може да представлява общността.

Практически стъпки преди и след покупката

1. Поискайте и прегледайте Wohnungseigentumsvertrag преди подписване на договора за покупка.
2. Проверете кои помещения и паркоместа са изключително предоставени за ползване и как се разпределят разходите.
3. Установете размера на Rücklage, текущите Betriebskosten и евентуалните кредити или предстоящи ремонти.
4. Следете съобщенията за решенията на Eigentümergemeinschaft и отбелязвайте сроковете за евентуално оспорване.
5. При покупка от двама души вземете предвид автоматичното правило за равни дялове и общата отговорност.
6. Преди туристическо отдаване проверете предназначението на жилището и получете необходимото съгласие от останалите собственици.

Важно: Този материал е изготвен въз основа на публични онлайн източници и не представлява правен съвет. Използването му е на собствена отговорност. При нужда от конкретна консултация се обърнете към адвокат или друг квалифициран специалист.

Източник: oesterreich.gv.at