Proprietà condominiale in Austria: cosa sapere nel 2026

Quando acquisti un appartamento di proprietà in Austria, non diventi proprietario soltanto della tua abitazione: entri anche in una comunità di proprietari. I diritti e gli obblighi del Wohnungseigentum sono disciplinati dal Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

In sintesi:

• puoi utilizzare in via esclusiva il tuo appartamento, ma possiedi una quota dell’intero immobile;
• la Eigentümergemeinschaft decide sulle questioni comuni, generalmente a maggioranza;
• è obbligatorio costituire una riserva, la Rücklage, con un minimo mensile per metro quadrato dal 2022;
• se due persone acquistano insieme un appartamento, ciascuna possiede esattamente la metà;
• per contestare una decisione è generalmente previsto un termine di un mese.

Che cos’è il Wohnungseigentum e quali sono le parti comuni?

Il proprietario di un appartamento può utilizzare e gestire in via esclusiva la propria abitazione. Allo stesso tempo è comproprietario dell’intero edificio secondo la propria quota di proprietà.

Le allgemeine Teile, cioè le parti comuni, comprendono per esempio le scale, il tetto, la facciata, il locale caldaia, il deposito per biciclette e passeggini, il locale dei rifiuti e le superfici di passaggio. Le scale sono sempre una parte comune obbligatoria, perché consentono di raggiungere gli appartamenti. Anche un giardino è una parte comune quando è stato destinato a questo scopo.

Il Wohnungseigentumsvertrag prima dell’acquisto

Il Wohnungseigentumsvertrag disciplina i rapporti tra i proprietari. Garantisce a ciascuno il diritto di utilizzo esclusivo di appartamenti, locali commerciali, garage o posti auto. Può inoltre stabilire una ripartizione diversa dei costi e regolare l’uso delle parti comuni.

Se acquisti un appartamento già esistente, devi subentrare nel contratto stipulato dai precedenti proprietari. È quindi importante esaminarlo prima dell’acquisto. In seguito può essere modificato soltanto con il consenso di tutti i proprietari.

Chi decide nell’edificio?

La Eigentümergemeinschaft è considerata una persona giuridica ai fini della gestione. Può stipulare contratti, per esempio con professionisti, compagnie assicurative o un amministratore. Se è stato nominato un Verwalter, è quest’ultimo a rappresentare la comunità nei rapporti esterni.

Le decisioni vengono generalmente prese durante la Eigentümerversammlung, l’assemblea dei proprietari, ma possono essere adottate anche per iscritto tramite procedura circolare. È possibile votare tramite delega scritta, con una durata massima di tre anni.

Maggioranze necessarie

• Gestione ordinaria (ordentliche Verwaltung): più della metà delle quote di proprietà complessive, oppure due terzi dei voti espressi, se questi rappresentano almeno un terzo di tutte le quote.
• Modifica delle parti comuni (außerordentliche Verwaltung): decisione a maggioranza.
• Regole d’uso delle parti comuni (Benützungsregelung): accordo scritto unanime.

La maggioranza viene calcolata in base alle quote di proprietà. Di conseguenza, un singolo proprietario può avere la maggioranza se possiede più della metà dell’immobile.

Gestione ordinaria e straordinaria

La gestione ordinaria comprende, tra l’altro, la manutenzione delle parti comuni, la costituzione della Rücklage, l’assicurazione, la nomina del Verwalter, il regolamento interno e l’Energieausweis, cioè l’attestato energetico dell’edificio.

Rientrano invece nella gestione straordinaria, per esempio, la costruzione di un ascensore, la ristrutturazione degli spazi comuni o la realizzazione di nuovi depositi per biciclette.

Termini per contestare le decisioni

Le decisioni devono essere affisse in un luogo ben visibile dell’edificio e comunicate anche per iscritto.

• Contestazione della decisione, per esempio per un vizio formale o per una maggioranza mancante: 1 mese.
• Decisione sulla gestione straordinaria: 3 mesi dall’affissione.
• Mancata comunicazione regolare della decisione prevista: 6 mesi.

Quali costi deve sostenere il proprietario?

I proprietari partecipano ai costi dell’immobile in proporzione alle rispettive quote. Tra le spese rientrano:

• costi di gestione (Betriebskosten): acqua e fognature, raccolta dei rifiuti, pulizia dei camini, illuminazione, assicurazione, custodia dell’edificio e imposta sugli immobili;
• altri costi amministrativi: per esempio le spese legali in caso di controversia o i costi bancari del conto comune;
• impianti comuni: ascensore, lavanderia, riscaldamento centralizzato e aree verdi;
• compenso dell’amministratore: per una cooperativa edilizia senza scopo di lucro (gemeinnützige) esiste un limite massimo, mentre per un amministratore commerciale non c’è un limite previsto dalla legge;
• costi di manutenzione e ristrutturazione;
• rate di finanziamento (Annuitäten): quando la comunità ha assunto il finanziamento del costruttore.

L’importo versato nella Rücklage viene stabilito dal Verwalter e deve essere gestito su un conto separato fruttifero.

Acquisto in due: la Eigentümerpartnerschaft

Quando due persone fisiche acquistano insieme un appartamento di proprietà, nasce automaticamente una Eigentümerpartnerschaft, anche senza un contratto specifico. Ciascuno possiede esattamente la metà, indipendentemente da quanto ha pagato. Non è possibile stabilire una quota diversa, come due terzi e un terzo.

L’appartamento può essere utilizzato soltanto insieme, entrambi rispondono dei debiti e ciascun partner può vendere la propria quota soltanto con il consenso dell’altro. Se non si raggiunge un accordo, lo scioglimento può avvenire tramite vendita con il consenso dell’altro partner oppure mediante una causa di divisione, la Teilungsklage.

È possibile affittare l’appartamento ai turisti?

Se l’appartamento è destinato contrattualmente a uso abitativo, per affittarlo ripetutamente per brevi periodi a fini turistici, per esempio tramite Airbnb, è generalmente necessario modificarne la destinazione. Di norma serve il consenso unanime degli altri proprietari: l’autorizzazione del solo Verwalter non è sufficiente.

In un caso concreto, sono state considerate locazioni di breve durata quelle ripetute per periodi compresi tra 2 e 30 giorni.

Domande frequenti

Quanto dura una delega di voto?

La delega deve essere scritta e può avere una durata massima di tre anni.

Più persone possono ereditare l’appartamento?

Un appartamento di proprietà può essere trasferito per eredità a un massimo di due persone fisiche. Se non raggiungono un accordo, il tribunale delle successioni può disporne la vendita all’asta pubblica.

È possibile affittare un appartamento agevolato?

Un appartamento agevolato può essere affittato soltanto in casi eccezionali, con l’autorizzazione dell’ufficio regionale per l’edilizia abitativa, oppure dopo il rimborso completo del prestito agevolato. Un appartamento finanziato liberamente può essere affittato in qualsiasi momento.

Chi rappresenta la comunità se non c’è un Verwalter?

In questo caso la comunità può essere rappresentata dalla maggioranza dei proprietari.

Cosa fare prima e dopo l’acquisto

1. Chiedi e leggi il Wohnungseigentumsvertrag prima di firmare.
2. Verifica le quote di proprietà, le regole sulle parti comuni e la ripartizione dei costi.
3. Informati sull’importo della Rücklage e sugli eventuali lavori o finanziamenti comuni.
4. Controlla chi è il Verwalter e come vengono comunicate le decisioni.
5. Se vuoi effettuare locazioni turistiche, verifica prima la destinazione d’uso e ottieni i consensi necessari.
6. Rispetta i termini di 1, 3 o 6 mesi se intendi contestare una decisione.
7. Per una valutazione del contratto o di una controversia, rivolgiti a un avvocato o a un professionista qualificato.

Nota: questo articolo è basato su informazioni disponibili online e non costituisce consulenza legale. L’utilizzo delle informazioni avviene sotto la propria responsabilità.

Fonte: oesterreich.gv.at