Avusturya’da apartman dairesi mülkiyeti: 2026’da bilmeniz gerekenler

Avusturya’da kat mülkiyetli bir daire satın aldığınızda yalnızca kendi dairenizin sahibi olmaz, aynı zamanda binadaki malik topluluğunun da bir parçası olursunuz. Wohnungseigentum kapsamındaki hak ve yükümlülükler, kat mülkiyeti kanunu olan Wohnungseigentumsgesetz (WEG) tarafından düzenlenir.

Bu sistemde dairenizi münhasıran kullanabilirsiniz; ancak binanın tamamında da paylı mülkiyet hakkınız bulunur. Ortak kararlar, giderler, rezerv fonu ve dairenin kiralanması gibi konuları bilmek özellikle satın alma öncesinde önemlidir.

Kısaca bilmeniz gerekenler

• Dairenizi münhasıran kullanabilir ve onun üzerinde tek başınıza tasarrufta bulunabilirsiniz; binanın tamamında ise paylı mülkiyetiniz vardır.
• Eigentümergemeinschaft ortak konular hakkında karar verir. Kararlar çoğunlukla çoğunluk esasına göre alınır.
• Rücklage adı verilen rezerv fonu oluşturulması zorunludur. 2022’den beri bu fon için metrekare ve ay bazında asgari tutar uygulanır.
• İki kişi daire satın aldığında, her biri kural olarak tam olarak yüzde 50 oranında malik olur.
• Bir karara itiraz etmek için genel olarak bir ay süre bulunur; bazı durumlarda süre üç veya altı ay olabilir.

Wohnungseigentum ve ortak alanlar

Malik olarak kendi dairenizi tek başınıza kullanır ve onunla ilgili tasarruflarda bulunursunuz. Bunun yanında arsa ve binanın tamamında, mülkiyet payınıza karşılık gelen bir payınız vardır.

Binanın ortak bölümleri, Almanca allgemeine Teile olarak adlandırılır. Bunlara örnek olarak merdiven boşluğu, çatı, cephe, kazan dairesi, bisiklet ve bebek arabası odası, çöp odası ve geçiş alanları verilebilir.

Merdiven boşluğu, dairelere ulaşım için gerekli olduğundan her zaman zorunlu ortak alandır. Bir bahçe ise ancak bu amaçla tahsis edilmişse ortak alan sayılır.

Wohnungseigentumsvertrag: satın almadan önce nelere dikkat edilmeli?

Wohnungseigentumsvertrag, maliklerin birbirleriyle olan ilişkilerini düzenleyen sözleşmedir. Bu sözleşmeyle daireler, iş yerleri, garajlar veya park yerleri için münhasır kullanım hakları güvence altına alınabilir. Ayrıca giderlerin farklı şekilde paylaşılması ve ortak alanların kullanım kuralları da sözleşmede düzenlenebilir.

Mevcut bir kat mülkiyetli daireyi satın alırsanız, önceki maliklerin yaptığı sözleşmeyi de devralmanız gerekir. Bu nedenle sözleşmeyi satın alma öncesinde mutlaka inceleyin. Sözleşme daha sonra ancak tüm maliklerin onayıyla değiştirilebilir.

Binada kim karar verir?

Eigentümergemeinschaft, yönetim bakımından tüzel kişi olarak kabul edilir. Örneğin uzmanlarla, sigorta şirketiyle veya bina yöneticisiyle sözleşme yapabilir. Atanmış bir Verwalter varsa, topluluğu dış ilişkilerde o temsil eder.

Kararlar genellikle maliklerin toplantısı olan Eigentümerversammlung sırasında alınır. Bununla birlikte yazılı dolaşım usulüyle de karar verilebilir. Oy kullanma, yazılı ve en fazla üç yıl geçerli bir vekâletnameyle temsilci aracılığıyla da mümkündür.

Karar türleri ve gerekli çoğunluk

• Rendes Verwaltung: Olağan yönetim için tüm mülkiyet paylarının yarısından fazlası veya kullanılan oyların üçte ikisi gerekir; ikinci seçenek, tüm payların en az üçte birini temsil etmelidir.
• Außerordentliche Verwaltung: Ortak alanlarda dönüşüm veya olağan dışı yönetim işlemleri için çoğunluk kararı gerekir.
• Benützungsregelung: Ortak alanların kullanım düzeni için oybirliğiyle yapılmış yazılı anlaşma gerekir.

Çoğunluk, kişi sayısına göre değil, mülkiyet paylarına göre hesaplanır. Bu nedenle binanın yarısından fazlasına sahip tek bir malik, bazı konularda tek başına çoğunluk oluşturabilir.

Olağan ve olağan dışı yönetim

Olağan yönetime ortak alanların bakımı, rezerv fonu oluşturulması, sigorta, Verwalter atanması, bina kuralları ve binanın enerji sertifikası olan Energieausweis gibi işlemler dahildir.

Olağan dışı yönetime ise asansör yapılması, ortak alanların yeniden düzenlenmesi veya yeni bisiklet depoları kurulması gibi işlemler örnek gösterilebilir.

Kararlara itiraz süreleri

Kararlar binada herkesin görebileceği bir yere asılmalı ve yazılı olarak da bildirilmelidir.

• Şekil hatası veya gerekli çoğunluğun bulunmaması gibi nedenlerle bir karara itiraz: 1 ay.
• Olağan dışı yönetime ilişkin karara itiraz: Kararın asılmasından itibaren 3 ay.
• Planlanan karar hakkında usulüne uygun bildirim yapılmamışsa: 6 ay.

Hangi giderleri ödemeniz gerekir?

Malikler, taşınmazla ilgili giderleri kural olarak mülkiyet payları oranında karşılar. Bunlar arasında şunlar bulunur:

• Betriebskosten: Su ve kanalizasyon ücretleri, çöp toplama, baca temizliği, aydınlatma, sigorta, bina hizmetleri ve emlak vergisi gibi işletme giderleri.
• Diğer yönetim giderleri: Dava konusu işlerde avukat ücretleri veya ortak hesabın banka masrafları.
• Ortak tesislerin işletme giderleri: Asansör, çamaşırhane, merkezi ısıtma ve yeşil alanların giderleri.
• Yönetim ücreti: gemeinnützige bir yapı kooperatifinde üst sınırı bulunur; ticari bir bina yöneticisi için kanunda belirlenmiş bir üst sınır yoktur.
• Bakım ve yenileme giderleri.
• Annuitäten: Yapı müteahhidinin kredisinin malik topluluğu tarafından devralınması hâlinde kredi geri ödemeleri.

Rezerv fonuna, yani Rücklage hesabına yatırılacak tutarı Verwalter belirler. Bu para ayrı ve faiz getiren bir hesapta tutulmalıdır.

İki kişi daire satın alırsa: Eigentümerpartnerschaft

İki gerçek kişi birlikte kat mülkiyetli bir daire satın aldığında, ayrıca sözleşme yapılmasına gerek olmadan Eigentümerpartnerschaft oluşur. Her iki kişi de, kimin ne kadar ödeme yaptığına bakılmaksızın tam olarak yarı yarıya malik olur. Örneğin üçte iki ve üçte bir oranında mülkiyet kurulamaz.

Daireyi birlikte kullanmanız gerekir ve borçlardan birlikte sorumlu olursunuz. Kendi payınızı diğer ortağın onayı olmadan satamazsınız. Anlaşma sağlanamazsa ayrılma için diğer ortağın onayıyla satış yapılması veya Teilungsklage adı verilen ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.

Daire turistlere kiralanabilir mi?

Daire sözleşmede konut amaçlı olarak tanımlanmışsa, Airbnb gibi tekrarlanan kısa süreli turistik kiralamalar için kullanım amacının değiştirilmesi gerekir. Bunun için genellikle diğer maliklerin oybirliğiyle onayı gerekir. Sadece bina yöneticisinin onayı yeterli değildir.

Belirli bir olayda, 2 ila 30 gün arasındaki tekrarlanan kiralamalar kısa süreli kiralama olarak değerlendirilmiştir.

Sık sorulan sorular

Oy kullanma vekâleti ne kadar süre geçerli olabilir?

Vekâlet yazılı olarak verilmelidir ve en fazla üç yıl geçerli olabilir.

Daireyi birden fazla kişi miras alabilir mi?

Kat mülkiyetli bir daire en fazla iki gerçek kişi tarafından devralınabilir. Anlaşma sağlanamazsa miras mahkemesi taşınmazın açık artırmayla satılmasına karar verebilir.

Destekli kat mülkiyetli dairemi kiraya verebilir miyim?

Destekli bir daire, yalnızca istisnai durumlarda, eyaletin konut destek makamının onayıyla veya destek kredisinin tamamen geri ödenmesinden sonra kiraya verilebilir. Serbest finansmanla alınmış bir daire ise bu açıdan herhangi bir zamanda kiraya verilebilir.

Verwalter yoksa topluluğu kim temsil eder?

Bu durumda maliklerin çoğunluğu topluluğu temsil edebilir.

Satın alma veya malik olma öncesinde pratik adımlar

1. Wohnungseigentumsvertrag ve ortak kullanım kurallarını satın almadan önce inceleyin.
2. Mevcut Rücklage bakiyesini, planlanan yenilemeleri ve geçmiş giderleri sorun.
3. Binada atanmış bir Verwalter olup olmadığını ve yönetim ücretini öğrenin.
4. Son Eigentümerversammlung kararlarını ve yaklaşan olağan veya olağan dışı işleri kontrol edin.
5. Daireyi turistlere kiralama planınız varsa, kullanım amacı ve maliklerin oybirliği gerekliliğini önceden doğrulayın.
6. Bir karara itiraz etmeyi düşünüyorsanız, kararın bildirim ve asılma tarihlerini not edin; 1, 3 ve 6 aylık süreleri kaçırmamak için hukuki danışmanlık alın.

Not: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata veya yetkili hukuk uzmanına başvurun.

Kaynak: oesterreich.gv.at