奥地利分契式公寓产权：2026年你需要了解的事项

在奥地利购买分契式公寓（Wohnungseigentum），你不仅拥有自己的住宅，也会成为整栋建筑业主共同体的一员。相关权利和义务主要由《公寓产权法》（Wohnungseigentumsgesetz，WEG）规定。

简要了解

• 你可以独自使用自己的公寓，但对整栋房产拥有共有份额。
• 业主共同体（Eigentümergemeinschaft）负责决定公共事务，通常通过多数决议。
• 必须设立维修储备金（Rücklage）；自2022年起，法律规定了按平方米、按月计算的最低金额。
• 两人共同购买住宅时，双方通常各拥有准确一半的产权。
• 对一项决议提起司法异议，通常期限为一个月。

什么是 Wohnungseigentum？哪些属于共有部分？

作为公寓业主，你可以独自使用自己的住宅，并独自对其作出处分。同时，你也是整栋房产的共有产权人。

房产的共有部分（allgemeine Teile）包括楼梯间、屋顶、外墙、锅炉房、自行车和婴儿车储藏室、垃圾房以及通行区域等。楼梯间始终属于必须共有的部分，因为住户只能通过楼梯间到达各套住宅。花园是否属于共有部分，取决于它是否被指定用于这一用途。

购买前应了解 Wohnungseigentumsvertrag

公寓产权合同（Wohnungseigentumsvertrag）规定业主之间的关系。合同会为各方确立对住宅、商业空间、车库或停车位的排他使用权，也可以规定费用的不同分摊方式以及共有部分的使用规则。

需要注意的是，如果你购买的是已有的分契式公寓，就必须承接原业主之间签订的合同。因此，购房前务必仔细查看。之后只有在所有业主同意的情况下，才能修改该合同。

房屋事务由谁决定？需要多少票数？

从管理角度看，业主共同体具有法人资格，可以与专业人员、保险公司或房屋管理人签订合同。如果任命了房屋管理人（Verwalter），则由其对外代表业主共同体。

决议通常在业主大会（Eigentümerversammlung）上作出，也可以通过书面传阅方式作出。业主可以委托他人投票，但书面授权的期限最长为三年。

不同事项所需的多数

• 日常管理（ordentliche Verwaltung）：需要所有产权份额超过一半，或者投票中三分之二同意，且这些赞成票至少代表全部产权份额的三分之一。
• 共有部分改造（außerordentliche Verwaltung）：通过多数决议。
• 共有部分使用规则（Benützungsregelung）：需要全体一致并以书面协议确定。

多数票按照产权份额计算。因此，如果某一名业主拥有房产超过一半的产权份额，即使只有他一人，也可能形成多数。

日常管理和特别管理

日常管理包括维护共有部分、设立维修储备金、购买保险、任命房屋管理人、制定房屋规则以及办理建筑能源证明（Energieausweis）等。

特别管理则包括加装电梯、改建共有空间或新建自行车储藏设施等。

对业主决议提出异议的期限

决议必须张贴在房屋内醒目的位置，并以书面形式通知业主。

• 对决议提出异议，例如存在形式错误或缺少必要多数：期限为1个月。
• 对特别管理事项的决议提出异议：自张贴之日起3个月。
• 如果没有依法通知计划作出的决议：期限为6个月。

业主需要承担哪些费用？

业主按照相应比例承担房产的全部费用，主要包括：

• 运营费用（Betriebskosten）：例如供水和排污费、垃圾处理费、烟囱清扫费、照明费、保险费、房屋管理费和房产税。
• 其他管理费用：例如诉讼案件中的律师费，或共同账户的银行费用。
• 共有设施费用：电梯、洗衣房、中央供暖系统和绿地等的运行费用。
• 管理费：对于公益性建筑合作社（gemeinnützige），管理费有上限；商业房屋管理人则没有法律规定的上限。
• 维修和维护费用。
• 贷款偿还额（Annuitäten）：如果业主共同体承接了开发商的贷款。

维修储备金由房屋管理人确定，并且必须存放在单独的计息账户中。

两人共同购房：Eigentümerpartnerschaft

如果两名自然人共同购买分契式公寓，即使没有另行签订合同，也会自动形成业主伙伴关系（Eigentümerpartnerschaft）。双方各拥有准确一半的产权，不论各自实际支付了多少钱。其他比例，例如三分之二和三分之一，不被允许。

双方必须共同使用该住宅，并对债务共同负责。任何一方要出售自己的份额，都需要另一方同意。如果没有达成协议，分开时只能在对方同意的情况下出售，或者提起分割诉讼（Teilungsklage）。

可以把公寓出租给游客吗？

如果合同规定该住宅用于居住，想要反复进行短期旅游出租，例如通过 Airbnb 出租，通常必须先将其用途重新分类，并取得其他业主的一致同意。仅有房屋管理人的许可并不足够。

在一个具体案例中，反复进行的、每次持续2至30天的出租被认定为短期出租。

常见问题

投票授权最长有效多久？

投票授权必须采用书面形式，期限最长为三年。

一套公寓可以由多人继承吗？

分契式公寓最多可以由两名自然人承接。如果继承人无法达成一致，遗产法院可以将该住宅公开拍卖。

可以出租受补贴的分契式公寓吗？

受补贴住宅只有在例外情况下，取得州住房补贴机构的同意，或者完全偿还补贴贷款后，才能出租。自由融资的住宅则可以随时出租。

没有房屋管理人时，谁代表业主共同体？

在这种情况下，业主中的多数方可以代表业主共同体。

实际操作步骤

1. 购买前索取并阅读 Wohnungseigentumsvertrag，重点查看专有使用权、费用分摊和共有部分使用规则。
2. 确认房屋是否设有 Verwalter，并了解业主共同体的账户、维修储备金和现有贷款。
3. 参加 Eigentümerversammlung，或在需要时准备不超过三年的书面投票授权。
4. 收到决议后记录张贴和书面通知日期，并根据事项类型留意1个月、3个月或6个月的异议期限。
5. 计划进行游客短租、改建或改变住宅用途时，先查看合同，并取得所需的业主同意。
6. 如涉及购房合同、继承、诉讼或重大改造，建议向律师或其他专业人士咨询。

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来源：oesterreich.gv.at