مالکیت آپارتمان در ساختمان‌های مشترک در اتریش: آنچه در سال ۲۰۲۶ باید بدانید
اگر در اتریش آپارتمان ملکی می‌خرید، فقط مالک واحد خود نمی‌شوید؛ بلکه عضوی از جامعه مالکان ساختمان نیز خواهید بود. حقوق و تعهدات مربوط به مالکیت آپارتمان، یعنی Wohnungseigentum، در قانون مالکیت آپارتمان‌ها (Wohnungseigentumsgesetz, WEG) تنظیم شده است.
خلاصه
- می‌توانید از آپارتمان خود به‌صورت انحصاری استفاده کنید، اما در کل ملک نیز سهم مشاع دارید.
- جامعه مالکان (Eigentümergemeinschaft) درباره امور مشترک تصمیم می‌گیرد؛ تصمیم‌ها معمولاً با رأی اکثریت اتخاذ می‌شوند.
- ایجاد صندوق ذخیره (Rücklage) الزامی است و از سال ۲۰۲۲ حداقل مبلغ ماهانه به ازای هر مترمربع دارد.
- اگر دو نفر آپارتمان را بخرند، هر دو دقیقاً مالک نصف آن خواهند بود.
- برای اعتراض قضایی به یک تصمیم، معمولاً یک ماه فرصت وجود دارد.
مالکیت آپارتمان و بخش‌های مشترک چیست؟
به‌عنوان مالک آپارتمان، شما به‌طور انحصاری از واحد خود استفاده می‌کنید و درباره آن تصمیم می‌گیرید. در کنار آن، در کل ساختمان نیز مالکیت مشاع دارید.
بخش‌های مشترک ملک (allgemeine Teile) می‌تواند شامل راه‌پله، سقف، نمای ساختمان، موتورخانه، محل نگهداری دوچرخه و کالسکه، اتاق زباله و مسیرهای عبور باشد. راه‌پله همیشه بخش مشترک اجباری است، زیرا دسترسی به آپارتمان‌ها از طریق آن انجام می‌شود. باغ نیز زمانی بخش مشترک محسوب می‌شود که برای این منظور اختصاص داده شده باشد.
قرارداد مالکیت آپارتمان پیش از خرید
قرارداد مالکیت آپارتمان (Wohnungseigentumsvertrag) رابطه میان مالکان را تنظیم می‌کند. در این قرارداد، حق استفاده انحصاری از آپارتمان‌ها، واحدهای تجاری، گاراژها یا جای پارک به مالکان اختصاص داده می‌شود. قرارداد می‌تواند نحوه متفاوت تقسیم هزینه‌ها و شیوه استفاده از بخش‌های مشترک را نیز مشخص کند.
اگر آپارتمان ملکی موجودی را می‌خرید، قرارداد مالکان قبلی را نیز می‌پذیرید. بنابراین بهتر است پیش از خرید آن را با دقت بررسی کنید. تغییر این قرارداد در آینده فقط با رضایت همه مالکان امکان‌پذیر است.
چه کسی در ساختمان تصمیم می‌گیرد؟
جامعه مالکان از نظر مدیریت، یک شخص حقوقی محسوب می‌شود و می‌تواند با متخصصان، شرکت بیمه یا مدیر ساختمان قرارداد ببندد. اگر مدیر ساختمان (Verwalter) منصوب شده باشد، او جامعه مالکان را در روابط بیرونی نمایندگی می‌کند.
تصمیم‌ها معمولاً در مجمع مالکان (Eigentümerversammlung) گرفته می‌شوند، اما تصمیم‌گیری کتبی و گردشی نیز ممکن است. رأی دادن از طریق نماینده نیز امکان‌پذیر است؛ وکالت‌نامه باید کتبی باشد و حداکثر برای سه سال صادر شود.
اکثریت لازم برای تصمیم‌ها
- مدیریت عادی (ordentliche Verwaltung): بیش از نیمی از کل سهم‌های مالکیت، یا دو سوم آرای داده‌شده؛ مشروط بر اینکه این آرا دست‌کم یک سوم کل سهم‌ها را تشکیل دهند.
- تغییر در بخش‌های مشترک (außerordentliche Verwaltung): تصمیم اکثریت.
- تعیین نحوه استفاده از بخش‌های مشترک (Benützungsregelung): توافق کتبی و unanimous، یعنی رضایت همه مالکان.
اکثریت بر اساس سهم‌های مالکیت محاسبه می‌شود. بنابراین ممکن است حتی یک مالک، در صورتی که بیش از نیمی از ملک را در اختیار داشته باشد، اکثریت محسوب شود.
مدیریت عادی و فوق‌العاده
مدیریت عادی شامل نگهداری بخش‌های مشترک، ایجاد صندوق ذخیره، بیمه، انتصاب مدیر ساختمان، مقررات داخلی ساختمان و گواهی انرژی ساختمان (Energieausweis) است.
ساخت آسانسور، بازسازی فضاهای مشترک یا ایجاد محل‌های جدید برای دوچرخه نمونه‌هایی از مدیریت فوق‌العاده هستند.
مهلت اعتراض به تصمیم‌های مالکان
تصمیم‌ها باید در محل قابل مشاهده‌ای در ساختمان نصب و به‌صورت کتبی نیز اعلام شوند. مهلت‌های مهم عبارت‌اند از:
- اعتراض به تصمیم، برای مثال به دلیل ایراد شکلی یا نبود اکثریت لازم: یک ماه.
- اعتراض به تصمیم مربوط به مدیریت فوق‌العاده: سه ماه از زمان نصب اطلاعیه.
- اگر اطلاع‌رسانی درباره تصمیم پیشنهادی به‌صورت قانونی انجام نشده باشد: شش ماه.
چه هزینه‌هایی باید پرداخت شود؟
مالکان معمولاً هزینه‌های ملک را متناسب با سهم خود پرداخت می‌کنند. این هزینه‌ها می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- هزینه‌های بهره‌برداری (Betriebskosten): مانند آب و فاضلاب، جمع‌آوری زباله، دودکش‌روبی، روشنایی، بیمه، سرایداری و مالیات ملک.
- سایر هزینه‌های مدیریت: مانند حق‌الوکاله در دعاوی یا هزینه بانکی حساب مشترک.
- تجهیزات مشترک: هزینه بهره‌برداری از آسانسور، رخت‌شوی‌خانه، گرمایش مرکزی و فضای سبز.
- هزینه مدیریت: در شرکت‌های ساختمانی غیرانتفاعی (gemeinnützige) سقف قانونی دارد، اما برای مدیران تجاری ساختمان سقف قانونی تعیین نشده است.
- هزینه‌های تعمیر و نگهداری.
- اقساط وام (Annuitäten): اگر جامعه مالکان وام سازنده را übernommen کرده باشد.
مبلغ پرداختی به صندوق ذخیره را مدیر ساختمان تعیین می‌کند. این مبلغ باید در حسابی جداگانه و دارای بهره نگهداری شود.
خرید مشترک آپارتمان توسط دو نفر
اگر دو شخص حقیقی یک آپارتمان ملکی را مشترکاً خریداری کنند، بدون نیاز به قرارداد جداگانه، مشارکت مالکان (Eigentümerpartnerschaft) ایجاد می‌شود. هر دو نفر دقیقاً مالک نصف آپارتمان هستند؛ فرقی نمی‌کند هر کدام چه مقدار از قیمت را پرداخت کرده باشند. نسبت دیگری مانند دو سوم و یک سوم امکان‌پذیر نیست.
استفاده از آپارتمان باید با توافق هر دو نفر انجام شود و هر دو در برابر بدهی‌ها مسئول هستند. همچنین فروش سهم خود بدون رضایت شریک امکان‌پذیر نیست. اگر توافقی وجود نداشته باشد، در صورت جدایی راه‌ها فروش با رضایت شریک یا طرح دعوای تقسیم (Teilungsklage) خواهد بود.
آیا می‌توان آپارتمان را به گردشگران اجاره داد؟
اگر آپارتمان طبق قرارداد برای سکونت تعیین شده باشد، اجاره مکرر کوتاه‌مدت گردشگری، برای مثال از طریق Airbnb، معمولاً به تغییر کاربری نیاز دارد. این تغییر معمولاً به رضایت یک‌صددرصدی سایر مالکان نیازمند است. اجازه مدیر ساختمان به‌تنهایی کافی نیست.
در یک پرونده مشخص، اجاره‌های مکرر با مدت بین ۲ تا ۳۰ روز، اجاره کوتاه‌مدت محسوب شده‌اند.
پرسش‌های متداول
وکالت‌نامه رأی‌گیری تا چه مدت اعتبار دارد؟
وکالت‌نامه باید کتبی باشد و حداکثر برای سه سال صادر شود.
آیا چند نفر می‌توانند یک آپارتمان را به ارث ببرند؟
یک آپارتمان ملکی را حداکثر دو شخص حقیقی می‌توانند به ارث ببرند. اگر میان آنان توافقی وجود نداشته باشد، دادگاه امور ارث می‌تواند دستور فروش عمومی و مزایده ملک را صادر کند.
آیا می‌توان آپارتمان ملکی یارانه‌ای را اجاره داد؟
اجاره دادن آپارتمان یارانه‌ای فقط در موارد استثنایی، با موافقت اداره حمایت از مسکن ایالت، یا پس از بازپرداخت کامل وام حمایتی امکان‌پذیر است. در آپارتمان‌هایی که بدون حمایت مالی دولتی تأمین شده‌اند، اجاره دادن در هر زمان امکان‌پذیر است.
اگر مدیر ساختمان وجود نداشته باشد، چه کسی جامعه مالکان را نمایندگی می‌کند؟
در این حالت، اکثریت مالکان می‌توانند جامعه مالکان را نمایندگی کنند.
گام‌های عملی پیش از خرید یا تصمیم‌گیری
- پیش از امضای قرارداد خرید، Wohnungseigentumsvertrag و مقررات مربوط به استفاده از بخش‌های مشترک را بررسی کنید.
- از مدیر ساختمان درباره مبلغ Rücklage، هزینه‌های جاری، تعمیرات پیش‌رو و بدهی‌های احتمالی جامعه مالکان سؤال کنید.
- سهم مالکیت، هزینه‌های ماهانه و هرگونه Annuitäten را در مدارک ملک کنترل کنید.
- اگر قصد اجاره کوتاه‌مدت گردشگری دارید، پیش از خرید درباره کاربری ملک و رضایت لازم سایر مالکان تحقیق کنید.
- در صورت مخالفت با یک تصمیم، تاریخ نصب و ابلاغ آن را ثبت کنید تا مهلت‌های یک، سه یا شش‌ماهه را از دست ندهید.
- برای بررسی حقوقی قرارداد یا اختلاف با جامعه مالکان، از وکیل یا مشاور حقوقی در اتریش کمک بگیرید.
توجه: این مطلب بر اساس اطلاعات منابع عمومی، از جمله oesterreich.gv.at، تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی نیست. استفاده از اطلاعات بر عهده خود فرد است.