Кондоминиум в Австрии: что нужно знать в 2026 году

Покупая квартиру в кондоминиуме в Австрии, вы становитесь не только владельцем своего жилья, но и участником сообщества собственников. Права и обязанности регулирует Закон о собственности на квартиры — Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Кратко:

• Квартирой можно пользоваться и распоряжаться единолично, но на всё здание у вас есть доля общей собственности.
• Общие вопросы решает сообщество собственников — Eigentümergemeinschaft, обычно большинством голосов.
• Обязательно формируется резервный фонд — Rücklage. С 2022 года действует минимальный размер взноса за квадратный метр в месяц.
• Если квартиру покупают два человека, каждый автоматически получает ровно половину собственности.
• Обычно на оспаривание решения сообщества отводится один месяц.

Что такое Wohnungseigentum и какие части здания являются общими

Владелец Wohnungseigentum единолично пользуется своей квартирой и распоряжается ею. Одновременно он является сособственником всего объекта недвижимости.

К общим частям здания — allgemeine Teile — относятся, например:

• лестничная клетка;
• крыша и фасад;
• котельная;
• велосипедная и колясочная комнаты;
• помещение для мусора;
• проходы и другие зоны общего пользования.

Лестничная клетка всегда считается общей частью, поскольку через неё можно попасть в квартиры. Сад является общей частью, если он предназначен для общего использования.

Wohnungseigentumsvertrag: что проверить до покупки

Wohnungseigentumsvertrag регулирует отношения между собственниками. В нём закрепляется исключительное право пользоваться квартирами, коммерческими помещениями, гаражами или парковочными местами. Договор также может устанавливать особый порядок распределения расходов и правила использования общих частей.

При покупке уже существующей Eigentumswohnung новый владелец принимает договор, заключённый прежними собственниками. Поэтому его следует внимательно изучить ещё до подписания сделки. Позднее изменить договор можно только с согласия всех собственников.

Кто принимает решения в доме

Eigentümergemeinschaft считается юридическим лицом и может заключать договоры со специалистами, страховой компанией или управляющей организацией. Если назначен управляющий — Verwalter, он представляет сообщество во внешних отношениях.

Решения обычно принимаются на собрании собственников — Eigentümerversammlung. Также возможно письменное голосование в порядке циркуляции. Голосовать можно через представителя по письменной доверенности сроком не более трёх лет.

Какая доля голосов нужна

• Обычное управление (ordentliche Verwaltung): более половины всех долей собственности либо две трети поданных голосов, если они представляют не менее одной трети всех долей.
• Изменение общих частей (außerordentliche Verwaltung): решение большинством голосов.
• Правила пользования общими частями (Benützungsregelung): единогласное письменное соглашение.

Большинство рассчитывается по долям собственности. Поэтому один собственник может получить большинство, если ему принадлежит более половины объекта.

Обычное и чрезвычайное управление

К обычному управлению относятся содержание общих частей, формирование резервного фонда, страхование, назначение управляющего, правила внутреннего распорядка и энергетический сертификат здания — Energieausweis.

Примеры чрезвычайного управления — строительство лифта, перестройка общих помещений или создание новых помещений для велосипедов.

Сроки оспаривания решений

Решения должны вывешиваться в хорошо заметном месте в доме и доводиться до собственников в письменной форме.

• Оспаривание решения, например из-за формальной ошибки или отсутствия необходимого большинства: 1 месяц.
• Решение о чрезвычайном управлении: 3 месяца с момента вывешивания.
• Если о планируемом решении не было надлежащего уведомления: 6 месяцев.

Какие расходы несут собственники

Собственники пропорционально несут расходы, связанные со зданием. К ним относятся:

• Эксплуатационные расходы (Betriebskosten): вода и канализация, вывоз мусора, прочистка дымохода, освещение, страхование, обслуживание дома и налог на недвижимость.
• Прочие административные расходы: например, услуги адвоката по судебному делу или банковские расходы по общему счёту.
• Общие установки: лифт, прачечная, центральное отопление и зелёные зоны.
• Управление: для gemeinnützige строительного кооператива существует верхний предел платы, а для коммерческого управляющего законодательного ограничения нет.
• Ремонт и техническое обслуживание.
• Погашение кредита (Annuitäten), если сообщество приняло кредит застройщика.

Размер взноса в резервный фонд определяет управляющий. Деньги должны храниться на отдельном процентном счёте.

Если квартиру покупают два человека

Если Eigentumswohnung совместно покупают два физических лица, автоматически возникает Eigentümerpartnerschaft — партнёрство собственников. Отдельный договор для этого не нужен.

Каждый получает ровно половину квартиры независимо от того, кто сколько заплатил. Установить другую пропорцию, например две трети и одну треть, нельзя.

Квартирой можно пользоваться только совместно, а по обязательствам собственники отвечают вместе. Продать свою долю можно только с согласия второго собственника. Если договориться не удаётся, остаются продажа с согласия партнёра или иск о прекращении общей собственности — Teilungsklage.

Можно ли сдавать квартиру туристам

Если по договору квартира предназначена для проживания, для регулярной краткосрочной туристической сдачи, например через Airbnb, обычно требуется изменить её назначение. Как правило, для этого нужно единогласное согласие остальных собственников. Разрешения управляющего недостаточно.

В одном конкретном случае регулярная сдача на сроки от 2 до 30 дней была признана краткосрочной.

Частые вопросы

Как долго действует доверенность на голосование

Доверенность должна быть письменной и действовать не более трёх лет.

Могут ли квартиру унаследовать несколько человек

Eigentumswohnung могут принять в наследство не более двух физических лиц. Если наследники не договорятся, суд по наследственным делам может распорядиться о публичном аукционе.

Можно ли сдавать социально или субсидируемую квартиру

Субсидируемую квартиру можно сдавать только в исключительных случаях — с разрешения земельного органа по жилищным субсидиям либо после полного погашения субсидируемого кредита. Квартиру, финансируемую без субсидии, можно сдавать в любое время.

Кто представляет сообщество, если нет управляющего

В этом случае сообщество может представлять большинство собственников.

Практические шаги перед покупкой и после неё

1. До покупки запросите и внимательно изучите Wohnungseigentumsvertrag.
2. Проверьте правила пользования общими частями, порядок распределения расходов и размер взносов в Rücklage.
3. Уточните, назначен ли Verwalter, и ознакомьтесь с последними решениями Eigentümerversammlung.
4. После покупки храните письменные уведомления и решения: сроки оспаривания могут составлять 1, 3 или 6 месяцев.
5. Перед туристической сдачей проверьте назначение квартиры и получите необходимые согласия собственников.
6. При споре или сомнениях обратитесь к адвокату или другому квалифицированному специалисту по австрийскому праву.

Важно: материал подготовлен на основе общедоступной информации и не является юридической консультацией. Используйте его на свой страх и риск. Источник: oesterreich.gv.at.