Wohnungseigentum in Österreich: Das müssen Sie 2026 wissen

Wer in Österreich eine Eigentumswohnung kauft, besitzt nicht nur die eigene Wohnung, sondern wird auch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Die Rechte und Pflichten regelt vor allem das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Hier finden Sie die wichtigsten Informationen für 2026.

Kurz zusammengefasst:

• Die eigene Wohnung darf grundsätzlich exklusiv genutzt werden; am gesamten Gebäude besteht jedoch Miteigentum.
• Über gemeinsame Angelegenheiten entscheidet die Eigentümergemeinschaft meist durch Mehrheitsbeschluss.
• Für das Gebäude muss eine Rücklage gebildet werden. Seit 2022 gilt dafür ein monatliches Mindestmaß pro Quadratmeter.
• Wenn zwei natürliche Personen eine Wohnung kaufen, werden sie automatisch je zur Hälfte Eigentümer.
• Für die gerichtliche Anfechtung eines Beschlusses gilt grundsätzlich eine Frist von einem Monat.

Was bedeutet Wohnungseigentum?

Als Wohnungseigentümer können Sie Ihre Wohnung grundsätzlich allein nutzen und darüber verfügen. Gleichzeitig sind Sie Miteigentümer der gesamten Liegenschaft.

Zu den allgemeinen Teilen des Gebäudes (allgemeine Teile) gehören zum Beispiel das Stiegenhaus, das Dach, die Fassade, der Heizraum, der Fahrrad- und Kinderwagenraum, der Müllraum sowie Verkehrsflächen. Das Stiegenhaus ist immer ein allgemeiner Teil, weil die Wohnungen nur darüber erreichbar sind. Ein Garten zählt dann zu den allgemeinen Teilen, wenn er diesem Zweck gewidmet wurde.

Der Wohnungseigentumsvertrag vor dem Kauf

Der Wohnungseigentumsvertrag regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Darin werden insbesondere die ausschließlichen Nutzungsrechte an Wohnungen, Geschäftsräumen, Garagen oder Stellplätzen festgelegt. Der Vertrag kann außerdem eine abweichende Aufteilung der Kosten und Regeln für die Nutzung der allgemeinen Teile enthalten.

Beim Kauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung müssen Sie den Vertrag der bisherigen Eigentümer übernehmen. Deshalb sollte er vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden. Eine spätere Änderung ist grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich.

Wer entscheidet in der Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft gilt für die Verwaltung als juristische Person. Sie kann etwa Verträge mit Fachleuten, Versicherungen oder einer Hausverwaltung abschließen. Gibt es einen bestellten Verwalter, vertritt dieser die Gemeinschaft nach außen.

Beschlüsse werden normalerweise in der Eigentümerversammlung gefasst. Auch eine schriftliche Abstimmung im Umlaufweg ist möglich. Eine Stimmabgabe durch eine bevollmächtigte Person ist ebenfalls zulässig. Die schriftliche Vollmacht darf höchstens drei Jahre gelten.

Welche Mehrheit ist erforderlich?

• Ordentliche Verwaltung: mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile oder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, wenn diese mindestens ein Drittel aller Anteile vertreten.
• Außerordentliche Verwaltung: Mehrheitsbeschluss.
• Benützungsregelung für allgemeine Teile: einstimmige schriftliche Vereinbarung.

Die Mehrheit wird nach den Miteigentumsanteilen berechnet. Daher kann auch eine einzelne Person die Mehrheit bilden, wenn ihr mehr als die Hälfte der Liegenschaft gehört.

Ordentliche und außerordentliche Verwaltung

Zur ordentlichen Verwaltung zählen beispielsweise die Erhaltung der allgemeinen Teile, die Bildung der Rücklage, Versicherungen, die Bestellung des Verwalters, die Hausordnung und der Energieausweis.

Beispiele für außerordentliche Verwaltung sind der Einbau eines Lifts, größere Umbauten an allgemeinen Teilen oder die Errichtung neuer Fahrradabstellplätze.

Fristen für die Anfechtung von Beschlüssen

Beschlüsse müssen im Haus an einer gut sichtbaren Stelle ausgehängt und den Eigentümern schriftlich mitgeteilt werden.

• Anfechtung eines Beschlusses, etwa wegen eines Formfehlers oder einer fehlenden Mehrheit: grundsätzlich ein Monat.
• Beschluss über außerordentliche Verwaltung: drei Monate ab dem Aushang.
• Keine ordnungsgemäße Verständigung über den geplanten Beschluss: sechs Monate.

Welche Kosten fallen an?

Die Eigentümer tragen die Kosten der Liegenschaft grundsätzlich im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Dazu gehören insbesondere:

• Betriebskosten: etwa Wasser- und Kanalgebühren, Müllabfuhr, Rauchfangkehrung, Beleuchtung, Versicherungen, Hausbetreuung und Grundsteuer;
• sonstige Bewirtschaftungskosten: zum Beispiel Rechtsanwaltskosten in einem Gerichtsverfahren oder Bankkosten des Gemeinschaftskontos;
• Betrieb gemeinsamer Anlagen: etwa Lift, Waschküche, Zentralheizung oder Grünflächen;
• Verwalterhonorar: Bei gemeinnützigen Bauvereinigungen gibt es dafür eine Obergrenze, bei gewerblichen Hausverwaltern keine gesetzliche Begrenzung;
• Erhaltungs- und Instandhaltungskosten;
• Annuitäten: Darlehensrückzahlungen, wenn die Eigentümergemeinschaft ein Darlehen des Bauträgers übernommen hat.

Die Höhe der Zahlungen in die Rücklage wird vom Verwalter festgelegt. Die Rücklage muss auf einem gesonderten, verzinsten Konto verwaltet werden.

Wenn zwei Personen eine Wohnung kaufen

Wenn zwei natürliche Personen gemeinsam eine Eigentumswohnung kaufen, entsteht automatisch eine Eigentümerpartnerschaft – auch ohne eigenen Vertrag. Beide Personen sind immer genau zur Hälfte Eigentümer, unabhängig davon, wer wie viel bezahlt hat. Eine andere Aufteilung, etwa zwei Drittel zu einem Drittel, ist nicht möglich.

Die Wohnung kann nur gemeinsam genutzt werden. Für Verbindlichkeiten haften beide gemeinsam. Der eigene Anteil kann grundsätzlich nur mit Zustimmung des anderen Partners verkauft werden. Kommt keine Einigung zustande, bleiben bei einer Trennung der Verkauf mit Zustimmung des Partners oder eine Teilungsklage als Möglichkeiten.

Darf die Wohnung an Touristen vermietet werden?

Ist die Wohnung laut Vertrag für Wohnzwecke gewidmet, muss sie für eine wiederholte kurzfristige touristische Vermietung, etwa über Airbnb, grundsätzlich umgewidmet werden. Dafür ist normalerweise die einstimmige Zustimmung der übrigen Eigentümer erforderlich. Die Zustimmung des Verwalters allein reicht nicht aus.

In einem konkreten Fall wurde eine wiederholte Vermietung für Zeiträume zwischen zwei und 30 Tagen als kurzfristige Vermietung angesehen.

Häufige Fragen

Wie lange gilt eine Stimmrechtsvollmacht?

Die Vollmacht muss schriftlich erteilt werden und darf höchstens drei Jahre gelten.

Können mehrere Personen eine Eigentumswohnung erben?

Eine Eigentumswohnung kann von höchstens zwei natürlichen Personen übernommen werden. Kommt keine Einigung zustande, kann das Verlassenschaftsgericht eine öffentliche Versteigerung anordnen.

Darf eine geförderte Eigentumswohnung vermietet werden?

Eine geförderte Wohnung darf nur in Ausnahmefällen mit Zustimmung der zuständigen Landesstelle für Wohnbauförderung oder nach vollständiger Rückzahlung des Förderdarlehens vermietet werden. Bei frei finanzierten Wohnungen ist eine Vermietung jederzeit möglich.

Wer vertritt die Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter?

In diesem Fall kann die Mehrheit der Eigentümer die Gemeinschaft vertreten.

Praktische Schritte vor und nach dem Kauf

1. Lesen Sie den Wohnungseigentumsvertrag vor der Unterzeichnung vollständig und prüfen Sie insbesondere Nutzungsrechte, Kostenaufteilung und Regelungen zu allgemeinen Teilen.
2. Erkundigen Sie sich nach der Höhe der Rücklage, den laufenden Betriebskosten und bestehenden Darlehen oder Annuitäten.
3. Prüfen Sie, ob geplante Umbauten, eine touristische Vermietung oder eine andere Nutzung die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erfordern.
4. Bewahren Sie Beschlüsse, Aushänge und schriftliche Verständigungen auf, damit mögliche Anfechtungsfristen nachvollziehbar bleiben.
5. Holen Sie bei Streitigkeiten, Vertragsfragen oder einer geplanten Klage rechtzeitig fachkundige rechtliche Beratung ein.

Weitere Informationen finden Sie bei oesterreich.gv.at. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.