ملكية الشقق في المباني السكنية في النمسا: ما ينبغي معرفته في 2026
عند شراء شقة مملوكة في النمسا، لا تصبح مالكاً لشقتك فحسب، بل عضواً في مجتمع ملاك العقار أيضاً. وينظم قانون ملكية الشقق Wohnungseigentumsgesetz (WEG) حقوق المالكين والتزاماتهم. فيما يلي أهم النقاط التي ينبغي معرفتها في عام 2026.
باختصار
- يمكنك استعمال شقتك حصرياً، لكن لديك أيضاً حصة ملكية في العقار بأكمله.
- يتخذ مجتمع المالكين (Eigentümergemeinschaft) القرارات المتعلقة بالأجزاء المشتركة، غالباً بأغلبية الأصوات.
- يجب إنشاء احتياطي مالي (Rücklage)، مع حد أدنى شهري محسوب لكل متر مربع منذ عام 2022.
- إذا اشترى شخصان شقة معاً، يصبح كل منهما مالكاً لنصفها بالضبط.
- توجد عادةً مهلة شهر واحد للطعن في أحد القرارات أمام المحكمة.
ما المقصود بملكية الشقة وما الأجزاء المشتركة؟
بصفتك مالكاً للشقة، يحق لك استعمال وحدتك والتصرف فيها بشكل منفرد. وفي الوقت نفسه، تكون مالكاً جزئياً للعقار بأكمله.
تشمل الأجزاء العامة (allgemeine Teile) في العقار، على سبيل المثال، الدرج والسقف والواجهة وغرفة التدفئة ومستودع الدراجات وعربات الأطفال وغرفة النفايات وممرات التنقل. ويُعد الدرج جزءاً مشتركاً إلزامياً لأنه الطريق المؤدي إلى الشقق. أما الحديقة فتكون جزءاً مشتركاً إذا كانت مخصصة لهذا الغرض.
عقد ملكية الشقة قبل الشراء
ينظم عقد ملكية الشقة (Wohnungseigentumsvertrag) العلاقة بين المالكين. ويمنحهم حق الاستعمال الحصري للشقق أو المحال التجارية أو المرائب أو أماكن وقوف السيارات. كما يمكن أن ينظم طريقة مختلفة لتوزيع التكاليف واستعمال الأجزاء المشتركة.
إذا اشتريت شقة مملوكة من مالك سابق، فعليك تولي عقد المالكين السابقين والالتزام به. لذلك من المهم مراجعة العقد قبل إتمام الشراء. ولا يمكن تعديله لاحقاً إلا بموافقة جميع المالكين.
من يتخذ القرارات في المبنى؟
يُعد Eigentümergemeinschaft شخصاً اعتبارياً لأغراض الإدارة، ويمكنه إبرام عقود مع المختصين وشركات التأمين ومدير العقار. وإذا عُيّن مدير (Verwalter)، فإنه يمثل المجتمع أمام الغير.
تُتخذ القرارات عادةً في اجتماع المالكين (Eigentümerversammlung)، ويمكن اتخاذها أيضاً كتابةً عن طريق التصويت المتداول. ويجوز التصويت بواسطة وكيل بموجب تفويض كتابي لا تتجاوز مدته ثلاث سنوات.
الأغلبية المطلوبة
- الإدارة العادية (ordentliche Verwaltung): أكثر من نصف حصص الملكية، أو ثلثا الأصوات المدلى بها إذا كانت تمثل على الأقل ثلث جميع الحصص.
- تغيير الأجزاء المشتركة (außerordentliche Verwaltung): قرار بالأغلبية.
- تنظيم استعمال الأجزاء المشتركة (Benützungsregelung): اتفاق كتابي بالإجماع.
تُحسب الأغلبية وفق حصص الملكية، ولذلك يمكن لمالك واحد أن يحقق الأغلبية إذا كانت حصته في العقار تتجاوز النصف.
الإدارة العادية والاستثنائية
تشمل الإدارة العادية صيانة الأجزاء المشتركة، وتكوين الاحتياطي المالي، والتأمين، وتعيين مدير العقار، ونظام المبنى، وشهادة الطاقة للمبنى (Energieausweis). أما الإدارة الاستثنائية فتشمل، مثلاً، بناء مصعد أو إعادة تصميم المساحات المشتركة أو إنشاء مستودعات جديدة للدراجات.
مواعيد الطعن في القرارات
يجب تعليق القرارات في مكان واضح داخل المبنى، كما يجب إبلاغ المالكين بها كتابةً.
- الطعن في القرار، مثل وجود خطأ شكلي أو عدم تحقق الأغلبية: شهر واحد.
- القرار المتعلق بالإدارة الاستثنائية: ثلاثة أشهر من تاريخ التعليق.
- إذا لم يتم الإبلاغ بصورة صحيحة عن القرار المخطط له: ستة أشهر.
ما التكاليف التي يدفعها المالك؟
يتحمل المالكون تكاليف العقار بنسبة حصصهم. وتشمل هذه التكاليف ما يأتي:
- تكاليف التشغيل (Betriebskosten): مثل رسوم المياه والصرف الصحي، وجمع النفايات، وتنظيف المداخن، والإنارة، والتأمين، وخدمات الإشراف على المبنى، وضريبة العقار.
- تكاليف إدارية أخرى: مثل أتعاب المحاماة في النزاعات وتكاليف الحساب البنكي المشترك.
- تشغيل التجهيزات المشتركة: مثل المصعد وغرفة الغسيل والتدفئة المركزية والمساحات الخضراء.
- أتعاب الإدارة: لها حد أقصى لدى التعاونيات الإنشائية غير الربحية (gemeinnützige)، بينما لا يوجد حد قانوني لها لدى مدير العقار التجاري.
- تكاليف التجديد والصيانة.
- أقساط القروض (Annuitäten): إذا تولى المجتمع قرض المطور العقاري.
يحدد مدير العقار قيمة المبالغ المدفوعة إلى الاحتياطي (Rücklage)، ويجب إيداعها في حساب منفصل يدر فائدة.
إذا اشترى شخصان الشقة معاً
عندما يشتري شخصان طبيعيان شقة مملوكة معاً، تنشأ تلقائياً شراكة مالكين (Eigentümerpartnerschaft) من دون الحاجة إلى عقد خاص. ويملك كل شخص نصف الشقة بالضبط، بغض النظر عن مقدار ما دفعه كل منهما. ولا يمكن تحديد نسبة أخرى، مثل الثلث والثلثين.
لا يجوز استعمال الشقة إلا معاً، ويتحمل الشريكان الديون معاً. كما لا يجوز لأحدهما بيع حصته إلا بموافقة الشريك الآخر. وإذا لم يتفق الطرفان عند إنهاء الشراكة، فالخيارات هي البيع بموافقة الشريك أو رفع دعوى القسمة (Teilungsklage).
هل يجوز تأجير الشقة للسياح؟
إذا كانت الشقة مخصصة للسكن وفق العقد، فإن تأجيرها السياحي القصير بصورة متكررة، مثل Airbnb، يتطلب عادةً تغيير تصنيفها. ويستلزم ذلك في العادة موافقة جميع المالكين بالإجماع. ولا تكفي موافقة مدير العقار وحدها. وقد اعتُبر التأجير المتكرر لمدة تتراوح بين يومين و30 يوماً تأجيراً قصير الأجل في حالة محددة.
أسئلة شائعة
ما مدة صلاحية تفويض التصويت؟
يجب أن يكون التفويض كتابياً، ولا يجوز أن تتجاوز مدته ثلاث سنوات.
هل يمكن أن يرث عدة أشخاص الشقة؟
يمكن أن تنتقل ملكية الشقة المملوكة إلى شخصين طبيعيين كحد أقصى. وإذا لم يتوصل الورثة إلى اتفاق، فقد تأمر محكمة التركات ببيعها في مزاد علني.
هل يمكن تأجير شقة مملوكة مدعومة؟
لا يجوز تأجير الشقة المدعومة إلا استثنائياً، بعد الحصول على موافقة مكتب دعم السكن في الولاية، أو بعد سداد قرض الدعم بالكامل. أما الشقة الممولة بحرية فيمكن تأجيرها في أي وقت.
من يمثل المجتمع إذا لم يوجد مدير للعقار؟
في هذه الحالة، يمكن لأغلبية المالكين تمثيل المجتمع.
خطوات عملية قبل شراء الشقة أو اتخاذ قرار
- اطلب عقد Wohnungseigentumsvertrag واقرأ قواعد الاستعمال وتوزيع التكاليف قبل الشراء.
- تحقق من الأجزاء المشتركة، ومن قيمة الاحتياطي (Rücklage) والتكاليف الجارية وأي أقساط قروض مشتركة.
- اطلب محاضر اجتماعات Eigentümerversammlung والقرارات المعلقة، ولا تفوّت مواعيد الطعن.
- إذا كنت تشتري مع شخص آخر، ضع في الحسبان أن الملكية ستكون مناصفة وأن التصرف بالشقة يتطلب تعاونكما.
- قبل التأجير السياحي أو تأجير شقة مدعومة، تحقق من التصنيف والموافقات المطلوبة.
- استشر محامياً أو مختصاً قانونياً عند وجود نزاع أو عند الحاجة إلى تفسير عقد أو قرار.
هذه المعلومات مبنية على مصادر منشورة على الإنترنت ولا تُعد استشارة قانونية. تقع مسؤولية استخدامها على عاتق القارئ. يمكن الرجوع إلى oesterreich.gv.at أو طلب المشورة من محامٍ أو مختص قانوني.