Proprietatea unui apartament în Austria: ce trebuie să știi în 2026

Dacă achiziționezi un apartament în Austria, nu devii doar proprietarul locuinței tale, ci și membru al unei comunități de proprietari. Drepturile și obligațiile sunt reglementate de legea proprietății asupra locuințelor, Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Pe scurt:

• Poți folosi exclusiv apartamentul tău, însă ai și o cotă de coproprietate asupra întregii clădiri.
• Comunitatea proprietarilor, Eigentümergemeinschaft, decide asupra chestiunilor comune, de regulă prin vot majoritar.
• Trebuie constituit un fond de rezervă, Rücklage; din 2022 există un minim lunar calculat pe metru pătrat.
• Dacă două persoane cumpără împreună un apartament, fiecare devine proprietar exact în proporție de jumătate.
• Pentru contestarea unei hotărâri există, de regulă, un termen de o lună.

Ce înseamnă Wohnungseigentum și care sunt părțile comune?

În calitate de proprietar, folosești singur apartamentul și dispui de el în mod individual. În același timp, ești coproprietar asupra întregului imobil.

Părțile comune ale imobilului, numite allgemeine Teile, pot include casa scării, acoperișul, fațada, camera centralei termice, spațiul pentru biciclete și cărucioare, camera pentru colectarea deșeurilor și suprafețele de circulație. Casa scării este întotdeauna o parte comună obligatorie, deoarece apartamentele pot fi accesate numai prin intermediul ei. O grădină este parte comună dacă a fost destinată acestui scop.

Contractul de proprietate: ce trebuie verificat înainte de cumpărare?

Contractul de proprietate, Wohnungseigentumsvertrag, reglementează relația dintre proprietari. Prin acesta se stabilește dreptul de folosință exclusivă asupra apartamentelor, spațiilor comerciale, garajelor sau locurilor de parcare. Contractul poate prevedea și o repartizare diferită a costurilor, precum și regulile de utilizare a părților comune.

Dacă achiziționezi un apartament care are deja un proprietar, trebuie să preiei contractul încheiat de proprietarii anteriori. De aceea, este important să îl verifici înainte de cumpărare. Ulterior, modificarea sa este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor.

Cine ia deciziile în clădire și ce majoritate este necesară?

Din perspectiva administrării, comunitatea proprietarilor este considerată persoană juridică. Ea poate încheia contracte, de exemplu cu specialiști, o companie de asigurări sau un administrator. Dacă există un administrator numit, Verwalter, acesta reprezintă comunitatea în relația cu exteriorul.

Hotărârile sunt adoptate, de regulă, în cadrul adunării proprietarilor, Eigentümerversammlung, dar pot fi luate și în scris, prin procedură circulară. Votul poate fi exercitat și printr-un reprezentant, în baza unei procuri scrise valabile pentru cel mult trei ani.

Majorități necesare

• Administrarea obișnuită (ordentliche Verwaltung): mai mult de jumătate din totalul cotelor de proprietate sau două treimi din voturile exprimate, dacă acestea reprezintă cel puțin o treime din totalul cotelor.
• Modificarea părților comune (außerordentliche Verwaltung): hotărâre majoritară.
• Regulile de utilizare a părților comune (Benützungsregelung): acord unanim, în scris.

Majoritatea se calculează în funcție de cotele de proprietate. Astfel, un singur proprietar poate forma majoritatea dacă deține mai mult de jumătate din imobil.

Administrarea obișnuită și administrarea extraordinară

Administrarea obișnuită include, de exemplu, întreținerea părților comune, constituirea fondului de rezervă, asigurarea, numirea administratorului, regulamentul intern și certificatul energetic al clădirii, Energieausweis.

Administrarea extraordinară poate include construirea unui lift, reamenajarea spațiilor comune sau amenajarea unor noi spații pentru biciclete.

Termene pentru contestarea hotărârilor

Hotărârile trebuie afișate într-un loc vizibil din clădire și comunicate și în scris.

• Contestarea unei hotărâri, de exemplu pentru o eroare de procedură sau lipsa majorității: 1 lună.
• Hotărârea privind administrarea extraordinară: 3 luni de la afișare.
• Dacă nu a existat o informare corectă despre hotărârea planificată: 6 luni.

Ce costuri trebuie plătite?

Proprietarii suportă proporțional toate costurile imobilului. Acestea pot include:

• Costurile de exploatare (Betriebskosten): apă și canalizare, colectarea deșeurilor, curățarea coșurilor, iluminat, asigurare, servicii de administrare și impozitul pe imobil.
• Alte costuri de administrare: de exemplu, onorariul avocatului într-un litigiu sau costurile bancare ale contului comun.
• Funcționarea instalațiilor comune: lift, spălătorie, încălzire centrală și spații verzi.
• Onorariul administratorului: la o cooperativă de construcții de utilitate publică, gemeinnützige, există o limită superioară; pentru un administrator comercial nu există o limită legală.
• Costurile de renovare și întreținere.
• Ratele creditului (Annuitäten): dacă comunitatea a preluat creditul contractat de dezvoltator.

Suma plătită în fondul de rezervă este stabilită de administrator și trebuie păstrată într-un cont separat, purtător de dobândă.

Dacă două persoane cumpără apartamentul: Eigentümerpartnerschaft

Dacă două persoane fizice cumpără împreună un apartament, se formează automat o Eigentümerpartnerschaft, fără să fie necesar un contract separat. Fiecare va deține exact jumătate, indiferent de suma plătită de fiecare. Nu este posibilă o altă proporție, precum două treimi și o treime.

Apartamentul poate fi folosit numai împreună, ambii parteneri răspund pentru datorii, iar cota proprie poate fi vândută numai cu acordul celuilalt partener. Dacă nu există un acord, încetarea parteneriatului poate avea loc prin vânzarea cu acordul celuilalt sau printr-o acțiune de partaj, Teilungsklage.

Poți închiria apartamentul turiștilor?

Dacă, potrivit contractului, apartamentul are destinație locativă, închirierea turistică repetată pe termen scurt, de exemplu prin Airbnb, necesită schimbarea destinației. În general, este necesar acordul unanim al celorlalți proprietari. Aprobarea administratorului nu este suficientă. Într-un caz concret, închirierile repetate pentru perioade cuprinse între 2 și 30 de zile au fost considerate închirieri pe termen scurt.

Întrebări frecvente

Cât timp este valabilă procura pentru vot?

Procura trebuie să fie acordată în scris și poate fi valabilă cel mult trei ani.

Pot moșteni mai multe persoane apartamentul?

Un apartament aflat în proprietate individuală poate fi preluat prin moștenire de cel mult două persoane fizice. Dacă acestea nu ajung la un acord, instanța succesorală poate dispune vânzarea prin licitație publică.

Pot închiria un apartament subvenționat?

Un apartament subvenționat poate fi închiriat numai în cazuri excepționale, cu acordul autorității landului pentru sprijin locativ, sau după rambursarea integrală a împrumutului acordat. În cazul unui apartament finanțat liber, închirierea este posibilă oricând.

Cine reprezintă comunitatea dacă nu există administrator?

În această situație, comunitatea poate fi reprezentată de majoritatea proprietarilor.

Pași practici

1. Solicită și citește Wohnungseigentumsvertrag înainte de semnarea cumpărării.
2. Verifică ce părți ale imobilului sunt comune și cum sunt repartizate costurile.
3. Solicită informații despre fondul de rezervă, costurile curente, eventualele renovări și creditele preluate de comunitate.
4. Verifică existența unui Verwalter și regulile de vot din cadrul Eigentümerversammlung.
5. Dacă vrei să închiriezi turiștilor, verifică destinația locuinței și obține acordurile necesare înainte de a începe închirierea.
6. Dacă intenționezi să contești o hotărâre, notează data afișării și respectă termenul aplicabil: 1 lună, 3 luni sau 6 luni.

Informațiile de mai sus se bazează pe surse disponibile online și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru o situație concretă, solicită sfatul unui avocat sau al unui specialist relevant.

Sursă: oesterreich.gv.at