Własność mieszkania w Austrii: co trzeba wiedzieć w 2026 roku

Zakup mieszkania własnościowego w Austrii oznacza, że zyskujesz wyłączne prawo do korzystania ze swojego lokalu, ale jednocześnie stajesz się członkiem wspólnoty właścicieli. Prawa i obowiązki reguluje ustawa Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Najważniejsze zasady w skrócie

• Możesz wyłącznie korzystać ze swojego mieszkania, ale masz także udział we własności całej nieruchomości.
• Wspólnota właścicieli (Eigentümergemeinschaft) decyduje o sprawach dotyczących budynku, zwykle większością głosów.
• Trzeba tworzyć fundusz rezerwowy (Rücklage); od 2022 roku obowiązuje minimalna kwota miesięczna w przeliczeniu na metr kwadratowy.
• Jeżeli mieszkanie kupują dwie osoby, każda z nich ma dokładnie połowę udziału.
• Na zaskarżenie uchwały zazwyczaj jest jeden miesiąc.

Czym jest Wohnungseigentum i które części są wspólne?

Jako właściciel mieszkania możesz samodzielnie korzystać z lokalu i nim rozporządzać. Jednocześnie jesteś współwłaścicielem całej nieruchomości.

Do części wspólnych (allgemeine Teile) należą między innymi klatka schodowa, dach, elewacja, kotłownia, pomieszczenie na rowery i wózki dziecięce, pomieszczenie na odpady oraz ciągi komunikacyjne. Klatka schodowa zawsze jest częścią wspólną, ponieważ prowadzi do mieszkań. Ogród jest częścią wspólną, jeśli został przeznaczony do takiego celu.

Wohnungseigentumsvertrag przed zakupem

Umowa dotycząca własności lokali (Wohnungseigentumsvertrag) reguluje relacje między właścicielami. Może przyznawać wyłączne prawo korzystania z mieszkań, lokali użytkowych, garaży lub miejsc parkingowych. Może także określać inny podział kosztów oraz zasady korzystania z części wspólnych.

Jeśli kupujesz istniejące mieszkanie własnościowe, przejmujesz umowę zawartą przez wcześniejszych właścicieli. Dlatego przed zakupem warto dokładnie ją sprawdzić. Późniejsza zmiana jest możliwa wyłącznie za zgodą wszystkich właścicieli.

Kto podejmuje decyzje w budynku?

Wspólnota właścicieli jest uznawana za osobę prawną w zakresie zarządzania. Może zawierać umowy na przykład z fachowcami, ubezpieczycielem lub zarządcą budynku. Jeżeli został powołany zarządca (Verwalter), reprezentuje on wspólnotę na zewnątrz.

Uchwały są zwykle podejmowane podczas zgromadzenia właścicieli (Eigentümerversammlung), ale mogą być także przyjmowane pisemnie w trybie obiegowym. Głosowanie przez pełnomocnika jest możliwe na podstawie pisemnego pełnomocnictwa ważnego maksymalnie trzy lata.

Wymagana większość

• Zwykłe zarządzanie (ordentliche Verwaltung): więcej niż połowa wszystkich udziałów albo dwie trzecie oddanych głosów, jeżeli reprezentują one co najmniej jedną trzecią wszystkich udziałów.
• Zmiana części wspólnych (außerordentliche Verwaltung): uchwała większości.
• Ustalenie zasad korzystania z części wspólnych (Benützungsregelung): jednomyślne pisemne porozumienie.

Większość oblicza się według udziałów we własności. Oznacza to, że jeden właściciel może mieć większość, jeśli posiada ponad połowę udziałów w nieruchomości.

Zwykłe i nadzwyczajne zarządzanie

Zwykłe zarządzanie obejmuje między innymi konserwację części wspólnych, tworzenie funduszu rezerwowego, ubezpieczenie, powołanie zarządcy, regulamin domu oraz świadectwo energetyczne budynku (Energieausweis).

Przykładami nadzwyczajnego zarządzania są budowa windy, przebudowa części wspólnych lub utworzenie nowych pomieszczeń na rowery.

Terminy zaskarżania uchwał

Uchwały należy wywiesić w dobrze widocznym miejscu w budynku oraz przekazać właścicielom w formie pisemnej.

• Zaskarżenie uchwały, na przykład z powodu błędu formalnego lub braku wymaganej większości: 1 miesiąc.
• Uchwała dotycząca nadzwyczajnego zarządzania: 3 miesiące od wywieszenia.
• Brak prawidłowego zawiadomienia o planowanej uchwale: 6 miesięcy.

Jakie koszty ponosi właściciel?

Właściciele ponoszą koszty nieruchomości proporcjonalnie do swoich udziałów. Mogą to być:

• Koszty eksploatacyjne (Betriebskosten): między innymi woda i kanalizacja, wywóz odpadów, czyszczenie kominów, oświetlenie, ubezpieczenie, utrzymanie budynku oraz podatek od nieruchomości.
• Pozostałe koszty zarządzania: na przykład honorarium adwokata w sprawie sądowej lub opłaty bankowe dotyczące wspólnego rachunku.
• Utrzymanie wspólnych urządzeń: windy, pralni, centralnego ogrzewania i terenów zielonych.
• Opłata za zarządzanie: w gemeinnützige Bauvereinigung obowiązuje jej górna granica, natomiast w przypadku komercyjnego zarządcy budynku nie ma ustawowego limitu.
• Remonty i konserwacja.
• Raty kredytu (Annuitäten): jeżeli wspólnota przejęła kredyt zaciągnięty przez dewelopera.

Wysokość wpłat na fundusz rezerwowy ustala zarządca. Środki muszą być przechowywane na osobnym, oprocentowanym rachunku.

Zakup mieszkania przez dwie osoby

Jeżeli dwie osoby fizyczne wspólnie kupują mieszkanie własnościowe, automatycznie powstaje współwłasność partnerska (Eigentümerpartnerschaft), nawet bez zawierania dodatkowej umowy. Każda osoba ma dokładnie połowę udziału, niezależnie od tego, ile faktycznie zapłaciła. Inny podział, na przykład dwie trzecie i jedna trzecia, nie jest możliwy.

Współwłaściciele mogą korzystać z mieszkania wyłącznie wspólnie, wspólnie odpowiadają za zobowiązania, a własnego udziału nie można sprzedać bez zgody drugiego współwłaściciela. Jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia, pozostaje sprzedaż za zgodą drugiej osoby albo powództwo o zniesienie współwłasności (Teilungsklage).

Czy można wynajmować mieszkanie turystom?

Jeśli zgodnie z umową mieszkanie jest przeznaczone na cele mieszkaniowe, powtarzalny krótkoterminowy wynajem turystyczny, na przykład przez Airbnb, wymaga zmiany przeznaczenia. Zazwyczaj potrzebna jest na to jednomyślna zgoda pozostałych właścicieli. Sama zgoda zarządcy budynku nie wystarczy.

W konkretnym przypadku za krótkoterminowy uznano powtarzalny wynajem na okres od 2 do 30 dni.

Najczęstsze pytania

Jak długo jest ważne pełnomocnictwo do głosowania?

Pełnomocnictwo musi być udzielone na piśmie i może obowiązywać maksymalnie trzy lata.

Czy mieszkanie może odziedziczyć więcej osób?

Mieszkanie własnościowe mogą przejąć maksymalnie dwie osoby fizyczne. Jeżeli spadkobiercy nie osiągną porozumienia, sąd spadkowy może zarządzić publiczną licytację.

Czy można wynająć mieszkanie objęte dotacją?

Mieszkanie dotowane można wynająć tylko wyjątkowo, za zgodą właściwego krajowego urzędu ds. wspierania mieszkalnictwa, albo po całkowitej spłacie pożyczki dotacyjnej. W przypadku mieszkania finansowanego bez dotacji wynajem jest możliwy w dowolnym momencie.

Kto reprezentuje wspólnotę, jeśli nie ma zarządcy?

W takiej sytuacji wspólnotę może reprezentować większość właścicieli.

Praktyczne kroki przed zakupem i po zakupie

1. Przed podpisaniem umowy przeczytaj Wohnungseigentumsvertrag, zasady korzystania z części wspólnych oraz informacje o kosztach.
2. Sprawdź wysokość funduszu Rücklage, planowane remonty i ewentualne zobowiązania wspólnoty.
3. Ustal, kto jest zarządcą (Verwalter) i poproś o ostatnie uchwały oraz rozliczenia kosztów.
4. Po otrzymaniu uchwały zanotuj datę jej wywieszenia i doręczenia, ponieważ od niej mogą biec terminy zaskarżenia.
5. Przed rozpoczęciem wynajmu turystycznego sprawdź przeznaczenie lokalu i uzyskaj wymagane zgody wszystkich właścicieli.
6. W razie sporu dotyczącego własności, uchwał lub kosztów skonsultuj się z adwokatem albo innym wykwalifikowanym specjalistą.

Informacje przygotowano na podstawie źródeł dostępnych w internecie, w tym oesterreich.gv.at. Tekst nie stanowi porady prawnej. Korzystasz z niego na własną odpowiedzialność.