Etažno vlasništvo u Austriji: što trebate znati 2026.

Ako kupite etažni stan u Austriji, ne postajete samo vlasnik svojeg stana, nego i član zajednice ostalih vlasnika. Prava i obveze uređuje Zakon o etažnom vlasništvu (Wohnungseigentumsgesetz, WEG).

Ukratko:

• Svoj stan možete isključivo koristiti, ali na cijeloj nekretnini imate suvlasnički udio.
• O zajedničkim pitanjima odlučuje zajednica vlasnika (Eigentümergemeinschaft), najčešće većinom.
• Obvezno je stvarati pričuvu (Rücklage), a od 2022. postoji mjesečni minimum po kvadratnom metru.
• Ako dvije osobe kupe stan, obje automatski postaju vlasnici u omjeru 50:50.
• Za pobijanje odluke u pravilu postoji rok od mjesec dana.

Što je etažno vlasništvo i koji su zajednički dijelovi?

Kao vlasnik etažnog stana samostalno koristite svoj stan i sami odlučujete o njemu. Istodobno ste suvlasnik cijele nekretnine.

Zajednički dijelovi nekretnine (allgemeine Teile) mogu biti stubište, krov, pročelje, kotlovnica, prostor za bicikle i dječja kolica, prostor za otpad te komunikacijske površine. Stubište je uvijek obvezno zajednički dio jer se njime dolazi do stanova. Vrt je zajednički dio ako je za tu svrhu namijenjen.

Ugovor o etažnom vlasništvu prije kupnje

Ugovor o etažnom vlasništvu (Wohnungseigentumsvertrag) uređuje odnose među vlasnicima. Njime se međusobno osigurava pravo isključivog korištenja stanova, poslovnih prostora, garaža ili parkirnih mjesta. Ugovor može uređivati i drukčiju raspodjelu troškova te korištenje zajedničkih dijelova.

Ako kupujete postojeći etažni stan, morate preuzeti ugovor prethodnih vlasnika. Zato ga prije kupnje svakako pregledajte. Kasnije se može izmijeniti samo uz suglasnost svih vlasnika.

Tko donosi odluke u zgradi?

Zajednica vlasnika u pravnom prometu smatra se pravnom osobom. Može, primjerice, sklapati ugovore sa stručnjacima, osiguravajućim društvom ili upraviteljem zgrade. Ako je imenovan upravitelj (Verwalter), on predstavlja zajednicu prema trećima.

Odluke se najčešće donose na sastanku vlasnika (Eigentümerversammlung), ali i pisanim putem, cirkularnim izjašnjavanjem. Glasati se može i preko opunomoćenika, uz pisanu punomoć koja može trajati najviše tri godine.

Potrebne većine

• Redovno upravljanje (ordentliche Verwaltung): više od polovice svih suvlasničkih udjela ili dvije trećine danih glasova, ako oni predstavljaju najmanje jednu trećinu svih udjela.
• Izmjene zajedničkih dijelova (außerordentliche Verwaltung): odluka većine.
• Pravila korištenja zajedničkih dijelova (Benützungsregelung): jednoglasan pisani sporazum.

Većina se računa prema suvlasničkim udjelima. Zato i jedan vlasnik može imati većinu ako mu pripada više od polovice nekretnine.

Redovno i izvanredno upravljanje

Redovno upravljanje obuhvaća, primjerice, održavanje zajedničkih dijelova, stvaranje pričuve, osiguranje, imenovanje upravitelja, kućni red i energetski certifikat zgrade (Energieausweis).

Izvanredno upravljanje može uključivati ugradnju dizala, preuređenje zajedničkih prostora ili izgradnju novih spremišta za bicikle.

Rokovi za pobijanje odluka

Odluke se moraju istaknuti na lako vidljivom mjestu u zgradi i dostaviti u pisanom obliku.

• Pobijanje odluke, primjerice zbog formalne pogreške ili nedostatne većine: rok je 1 mjesec.
• Odluka o izvanrednom upravljanju: rok je 3 mjeseca od isticanja odluke.
• Ako obavijest o planiranoj odluci nije bila pravilno dostavljena: rok je 6 mjeseci.

Koje troškove plaćate kao vlasnik?

Vlasnici u pravilu razmjerno snose ukupne troškove nekretnine. To uključuje:

• troškove poslovanja (Betriebskosten): vodu i kanalizaciju, odvoz otpada, čišćenje dimnjaka, rasvjetu, osiguranje, održavanje zgrade i porez na nekretnine;
• druge troškove upravljanja: primjerice odvjetničke troškove u sudskom postupku ili bankovne troškove zajedničkog računa;
• rad zajedničkih uređaja: dizala, praonice, centralnog grijanja i zelenih površina;
• upraviteljsku naknadu: kod neprofitne građevinske zadruge (gemeinnützige) postoji gornja granica, dok za komercijalnog upravitelja zakonom nije propisana;
• troškove obnove i održavanja;
• otplatu kredita (Annuitäten): ako je zajednica preuzela kredit investitora.

Visinu uplate u pričuvu određuje upravitelj. Novac se mora voditi na posebnom računu koji donosi kamate.

Kupnja stana u dvoje: Eigentümerpartnerschaft

Ako dvije fizičke osobe zajedno kupe etažni stan, automatski nastaje suvlasničko partnerstvo (Eigentümerpartnerschaft), bez posebnog ugovora. Svaka osoba ima točno polovicu vlasništva, neovisno o tome koliko je novca uplatila. Drukčiji omjer, primjerice dvije trećine i jedna trećina, nije moguć.

Stan možete koristiti samo zajedno, za dugove odgovarate zajedno, a svoj dio možete prodati samo uz suglasnost druge osobe. Ako nema dogovora, mogućnosti su prodaja uz suglasnost ili tužba za razvrgnuće (Teilungsklage).

Smijete li stan iznajmljivati turistima?

Ako je stan prema ugovoru namijenjen stanovanju, za ponavljano kratkoročno turističko iznajmljivanje, primjerice preko Airbnbja, obično ga treba prenamijeniti. Za to je u pravilu potrebna jednoglasna suglasnost ostalih vlasnika. Dopuštenje upravitelja samo po sebi nije dovoljno.

U jednom konkretnom slučaju ponavljano iznajmljivanje na razdoblja od 2 do 30 dana smatrano je kratkoročnim.

Česta pitanja

Koliko vrijedi punomoć za glasanje?

Mora biti izdana u pisanom obliku i može trajati najviše tri godine.

Mogu li stan naslijediti više osoba?

Etažni stan mogu preuzeti najviše dvije fizičke osobe. Ako se ne mogu dogovoriti, ostavinski sud može naložiti javnu dražbu.

Smijem li iznajmiti subvencionirani etažni stan?

Subvencionirani stan može se iznajmiti samo iznimno, uz odobrenje pokrajinskog ureda za stambene potpore, ili nakon potpune otplate subvencioniranog kredita. Kod slobodno financiranog stana iznajmljivanje je moguće u bilo kojem trenutku.

Tko predstavlja zajednicu ako nema upravitelja?

U tom slučaju zajednicu može predstavljati većina vlasnika.

Praktični koraci prije i nakon kupnje

1. Prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora zatražite i pažljivo pregledajte Wohnungseigentumsvertrag.
2. Provjerite suvlasničke udjele, pravila korištenja zajedničkih prostora i raspodjelu troškova.
3. Raspitajte se o visini pričuve (Rücklage), planiranim obnovama i postojećim kreditima zajednice.
4. Zatražite zapisnike sastanaka Eigentümerversammlung i informacije o važećim odlukama.
5. Ako želite turistički iznajmljivati stan, prije početka provjerite ugovor i pribavite potrebne suglasnosti.
6. Ako želite pobijati odluku, odmah zabilježite datum njezine dostave ili isticanja i provjerite rok s odvjetnikom.

Ovaj je tekst pripremljen na temelju javno dostupnih izvora i ne predstavlja pravno savjetovanje. Za konkretan slučaj obratite se odvjetniku ili drugom odgovarajućem stručnjaku.

Izvor: oesterreich.gv.at