Купівля нерухомості в Австрії: що потрібно знати у 2026 році

Купівля квартири, будинку або земельної ділянки в Австрії має кілька важливих етапів. Громадяни ЄС і ЄЕЗ мають значно простіші умови, ніж покупці з третіх країн, однак правила можуть відрізнятися залежно від федеральної землі.

Чи потрібен дозвіл на купівлю нерухомості?

В Австрії придбання нерухомості іноземцями (Ausländergrunderwerb) за загальним правилом може потребувати дозволу компетентного органу. Виняток становлять громадяни держав ЄС і ЄЕЗ: їх у цьому питанні прирівнюють до громадян Австрії.

Процедура отримання дозволу зазвичай потрібна громадянам третіх країн (Drittstaaten), тобто держав, які не входять до ЄС і не є учасниками угоди про Європейську економічну зону.

Поняття «іноземець» стосується не лише фізичних осіб. До нього також належать:

• фізичні особи без австрійського громадянства;
• юридичні особи та правоздатні товариства із зареєстрованим офісом за кордоном;
• компанії з офісом в Австрії, якими переважно володіють іноземці.

Коли дозвіл все ж може знадобитися?

Звільнення громадян ЄС від дозволу для іноземців не означає, що будь-яку нерухомість можна придбати без додаткових процедур. Передусім це стосується сільськогосподарських земель. Для їх придбання, зокрема купівлі, може знадобитися дозвіл земельного органу з питань обігу нерухомості (Grundverkehrsbehörde). Це правило може застосовуватися незалежно від громадянства.

Крім того, земельні закони про просторове планування та муніципальні плани зонування (Flächenwidmungsplan) можуть обмежувати використання житла для відпочинку — зокрема будинків для відпочинку та другого житла (Freizeitwohnsitz). Якщо ви плануєте використовувати об’єкт як заміський або відпочинковий будинок, це варто заздалегідь перевірити в муніципалітеті.

Чому важливо, у якій федеральній землі ви купуєте?

Правила обігу нерухомості, просторового планування та будівництва в Австрії належать до компетенції федеральних земель (Landessache). Тому вимоги можуть суттєво відрізнятися в дев’яти федеральних землях.

Наприклад, для громадян третіх країн можуть діяти такі правила:

• у Граці дозвіл може не вимагатися;
• у Відні дозвіл може не вимагатися, якщо нерухомість купує подружжя, один із партнерів якого має австрійське громадянство.

Ці приклади не замінюють перевірку актуальних вимог у конкретній федеральній землі та муніципалітеті.

Як відбувається купівля: основні етапи

1. Перевірте витяг із земельної книги (Grundbuchsauszug). Він показує власників нерухомості та наявні обтяження. Доступ до земельної книги є відкритим.
2. Перевірте зонування та можливість забудови. Відповідний план показує, для чого можна використовувати земельну ділянку або об’єкт.
3. З’ясуйте стан підключення до комунікацій (Aufschließung). Земельні ділянки часто продають уже підготовленими для підключення до комунальних мереж. Якщо підключення ще не виконано, ціна може бути нижчою, але відповідні витрати виникнуть пізніше.
4. Укладіть письмовий договір купівлі-продажу (Kaufvertrag). У ньому щонайменше мають бути зазначені муніципалітет, можливі частки власності та опис нерухомості. Рекомендується також внести до земельної книги запис про пріоритет (Anmerkung der Rangordnung).
5. Зареєструйте право власності в земельній книзі (Verbücherung). Саме після цього ви набуваєте право власності.

Що таке Treuhandschaft і навіщо вона потрібна?

Якщо купівля фінансується банківським кредитом, забезпеченим іпотекою, операцію зазвичай супроводжує нотаріус або адвокат як довірений розпорядник коштів (Treuhandschaft). Банк перераховує гроші не безпосередньо покупцеві чи продавцеві, а на окремий рахунок довіреного розпорядника (Anderkonto).

Продавець отримує кошти лише після виконання всіх погоджених умов, наприклад після зняття обтяжень із нерухомості та внесення покупця до земельної книги.

Довірче зберігання коштів може захищати обидві сторони навіть тоді, коли кредит не використовується:

• Покупця — від повторного продажу або нового обтяження нерухомості продавцем, а також від початку примусового виконання щодо продавця.
• Продавця — від ситуації, коли після передачі заяви про згоду на реєстрацію (Aufsandungserklärung) він не отримує покупну ціну.

Нотаріус зобов’язаний зареєструвати довірче зберігання в австрійському реєстрі нотаріальних депозитів. На вимогу можна отримати підтвердження. Якщо кошти приймає адвокат, початок і завершення депозиту мають бути повідомлені до депозитної книги адвокатської палати.

Які податки та додаткові витрати виникають?

• Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer). Сплачується під час купівлі. Податкова служба підтверджує сплату документом Unbedenklichkeitsbescheinigung. Без цього підтвердження право власності не внесуть до земельної книги.
• Податок на доходи від нерухомості (Immobilienertragsteuer). Може виникнути під час продажу з прибутком. У певних випадках ставка становить 30 відсотків прибутку. Варто перевірити можливі звільнення, зокрема у випадку основного місця проживання.

Також виникають додаткові витрати (Nebenkosten), пов’язані з оформленням угоди та довірчим супроводом.

Поширені запитання

Чи можна купити квартиру у Відні без дозволу?

Громадяни ЄС звільнені від обов’язку отримувати дозвіл на придбання нерухомості іноземцями та розглядаються так само, як громадяни Австрії. Водночас для окремих видів нерухомості, зокрема сільськогосподарських земель, можуть діяти спеціальні правила.

Коли покупець стає офіційним власником?

Лише після внесення права власності до земельної книги. Самого підписання договору недостатньо.

Чи можна купити сільськогосподарську землю?

Для цього зазвичай потрібен дозвіл земельного органу з питань обігу нерухомості (Grundverkehrsbehörde), незалежно від громадянства покупця.

На що звернути увагу в підозріло вигідних пропозиціях?

Будьте особливо обережні з пропозиціями, які здаються надзвичайно дешевими та супроводжуються тиском або вимогою швидко прийняти рішення.

Практичні кроки перед купівлею

1. Визначте федеральну землю та муніципалітет, де розташована нерухомість.
2. Перевірте Grundbuchsauszug, зонування, можливість забудови та підключення до комунікацій.
3. З’ясуйте в муніципалітеті, чи немає обмежень для Freizeitwohnsitz або спеціальних вимог до конкретного об’єкта.
4. Перевірте, чи потрібен дозвіл Grundverkehrsbehörde.
5. Попросіть нотаріуса або адвоката підготувати та перевірити Kaufvertrag.
6. Узгодьте Treuhandschaft і порядок перерахування коштів через Anderkonto.
7. Сплатіть необхідні податки та витрати, отримайте Unbedenklichkeitsbescheinigung і дочекайтеся реєстрації права власності в Grundbuch.

Важливо: ця інформація має загальний характер і не є юридичною консультацією. Правила можуть відрізнятися залежно від федеральної землі та типу нерухомості. За професійною порадою зверніться до адвоката, нотаріуса або іншого компетентного фахівця.

Джерело: oesterreich.gv.at