Pronësia e apartamentit në një ndërtesë të përbashkët në Austri: çfarë duhet të dini në 2026

Kur blini një apartament në Austri, nuk bëheni vetëm pronar i banesës suaj, por edhe anëtar i një komuniteti pronarësh. Të drejtat dhe detyrimet rregullohen nga ligji për pronësinë e apartamenteve (Wohnungseigentumsgesetz, WEG).

Shkurtimisht:

• Banesa juaj mund të përdoret ekskluzivisht nga ju, ndërsa në të gjithë pronën keni bashkëpronësi.
• Komuniteti i pronarëve (Eigentümergemeinschaft) vendos për çështjet e përbashkëta, zakonisht me shumicë votash.
• Duhet të krijohet një fond rezervë (Rücklage), me minimum mujor për metër katror që nga viti 2022.
• Nëse dy persona blejnë një apartament së bashku, të dy bëhen pronarë në pjesë të barabarta, nga 50 për qind secili.
• Për kundërshtimin gjyqësor të një vendimi zakonisht keni një muaj kohë.

Çfarë është pronësia e apartamentit dhe cilat janë pjesët e përbashkëta?

Si pronar apartamenti, ju e përdorni banesën tuaj dhe dispononi për të në mënyrë individuale. Në të njëjtën kohë, jeni bashkëpronar i të gjithë pronës.

Pjesët e përbashkëta të pronës (allgemeine Teile) mund të jenë shkallët, çatia, fasada, dhoma e kaldajës, hapësira për biçikleta dhe karroca fëmijësh, dhoma e mbeturinave dhe sipërfaqet e kalimit. Shkallët janë gjithmonë pjesë e detyrueshme e përbashkët, sepse përmes tyre arrihet te apartamentet. Kopshti është pjesë e përbashkët nëse është caktuar për këtë qëllim.

Kontrata e pronësisë së apartamentit para blerjes

Kontrata e pronësisë së apartamentit (Wohnungseigentumsvertrag) rregullon marrëdhëniet mes pronarëve. Ajo u garanton pronarëve të drejtën e përdorimit ekskluziv të apartamenteve, hapësirave tregtare, garazheve ose vendeve të parkimit. Kontrata mund të përcaktojë edhe një ndarje të ndryshme të kostove dhe mënyrën e përdorimit të pjesëve të përbashkëta.

Nëse blini një apartament ekzistues, duhet të merrni përsipër edhe kontratën e pronarëve të mëparshëm. Prandaj, shqyrtojeni para blerjes. Më vonë ajo mund të ndryshohet vetëm me pëlqimin e të gjithë pronarëve.

Kush vendos në ndërtesë dhe çfarë shumice nevojitet?

Komuniteti i pronarëve konsiderohet person juridik për çështjet e administrimit. Ai mund të lidhë kontrata me profesionistë, kompani sigurimi ose administratorin e ndërtesës. Nëse është emëruar administrator (Verwalter), ai e përfaqëson komunitetin ndaj palëve të treta.

Vendimet zakonisht merren në mbledhjen e pronarëve (Eigentümerversammlung), por mund të merren edhe me shkrim, përmes një procedure qarkulluese. Votimi mund të bëhet edhe me prokurë, e cila duhet të jetë me shkrim dhe mund të vlejë për një periudhë deri në tre vjet.

Llojet e vendimeve dhe shumica e nevojshme

• Administrimi i zakonshëm (ordentliche Verwaltung): kërkohet më shumë se gjysma e të gjitha pjesëve të pronësisë, ose dy të tretat e votave të hedhura, nëse kjo përfaqëson të paktën një të tretën e të gjitha pjesëve të pronësisë.
• Ndryshimi i pjesëve të përbashkëta (außerordentliche Verwaltung): kërkohet një vendim me shumicë.
• Rregullat e përdorimit të pjesëve të përbashkëta (Benützungsregelung): kërkohet një marrëveshje unanime me shkrim.

Shumica llogaritet sipas pjesëve të pronësisë. Kjo do të thotë se edhe një pronar i vetëm mund të ketë shumicën nëse zotëron më shumë se gjysmën e pronës.

Administrimi i zakonshëm dhe i jashtëzakonshëm

Administrimi i zakonshëm përfshin, për shembull, mirëmbajtjen e pjesëve të përbashkëta, krijimin e fondit rezervë, sigurimin, emërimin e administratorit, rregulloren e ndërtesës dhe certifikatën energjetike të ndërtesës (Energieausweis). Administrimi i jashtëzakonshëm mund të përfshijë ndërtimin e një ashensori, rindërtimin e hapësirave të përbashkëta ose krijimin e hapësirave të reja për biçikleta.

Afatet për kundërshtimin e vendimeve

Vendimet duhet të afishohen në një vend të dukshëm në ndërtesë dhe t'u komunikohen pronarëve edhe me shkrim.

• Kundërshtimi i një vendimi, për shembull për një gabim procedural ose mungesë shumice: 1 muaj.
• Vendimi për administrim të jashtëzakonshëm: 3 muaj nga data e afishimit.
• Nëse njoftimi për vendimin e planifikuar nuk është bërë rregullisht: 6 muaj.

Cilat kosto duhet të paguani?

Pronarët i mbajnë kostot e pronës në përpjesëtim me pjesët e tyre të pronësisë. Këtu përfshihen:

• Kostot e funksionimit (Betriebskosten): për shembull uji dhe kanalizimet, mbledhja e mbeturinave, pastrimi i oxhakut, ndriçimi, sigurimi, mirëmbajtja e ndërtesës dhe taksa e pronës;
• Kostot e tjera administrative: për shembull tarifat e avokatit në një proces gjyqësor ose kostot bankare të llogarisë së përbashkët;
• Pajisjet e përbashkëta: funksionimi i ashensorit, lavanderisë, ngrohjes qendrore dhe hapësirave të gjelbra;
• Tarifa e administrimit: për një kooperativë ndërtimi jofitimprurëse (gemeinnützige) ekziston një kufi maksimal, ndërsa për një administrator komercial nuk ka kufi ligjor;
• Kostot e rinovimit dhe mirëmbajtjes;
• Këstet e kredisë (Annuitäten): nëse komuniteti ka marrë përsipër kredinë e ndërtuesit.

Shumën që paguhet në fondin rezervë e përcakton administratori. Ky fond duhet të mbahet në një llogari të veçantë me interes.

Kur dy persona blejnë një apartament: bashkëpronësia

Nëse dy persona fizikë blejnë së bashku një apartament, krijohet automatikisht një bashkëpronësi (Eigentümerpartnerschaft), edhe pa kontratë të veçantë. Të dy bëhen pronarë saktësisht në pjesë të barabarta, pavarësisht se sa ka paguar secili. Një ndarje tjetër, si dy të tretat me një të tretën, nuk është e mundur.

Apartamenti mund të përdoret vetëm së bashku, të dy përgjigjeni për detyrimet dhe pjesën tuaj nuk mund ta shisni pa pëlqimin e bashkëpronarit. Nëse nuk arrihet marrëveshje, zgjidhjet janë shitja me pëlqim ose padia për ndarjen e bashkëpronësisë (Teilungsklage).

A mund ta jepni apartamentin me qira për turistë?

Nëse sipas kontratës apartamenti është caktuar për përdorim banimi, dhënia e përsëritur me qira për qëllime turistike, për shembull përmes Airbnb, kërkon zakonisht ndryshimin e destinimit. Për këtë zakonisht nevojitet pëlqimi unanim i pronarëve të tjerë. Leja e administratorit nuk mjafton. Në një rast konkret, dhënia e përsëritur me qira për periudha nga 2 deri në 30 ditë u konsiderua si qira afatshkurtër.

Pyetje të shpeshta

Sa kohë vlen prokura për votim?

Prokura duhet të jetë me shkrim dhe mund të vlejë për një periudhë maksimale prej tre vjetësh.

A mund ta trashëgojnë apartamentin disa persona?

Një apartament në pronësi të veçantë mund t'u kalojë deri në dy personave fizikë. Nëse nuk arrihet marrëveshje, gjykata e trashëgimisë mund të urdhërojë shitjen publike me ankand.

A mund ta jap me qira apartamentin e subvencionuar?

Një apartament i subvencionuar mund të jepet me qira vetëm në raste të veçanta, me pëlqimin e zyrës së landit për subvencionet e banimit, ose pasi të jetë shlyer plotësisht kredia e subvencionit. Për një apartament të financuar lirisht, kjo është e mundur në çdo kohë.

Kush e përfaqëson komunitetin nëse nuk ka administrator?

Në këtë rast, shumica e pronarëve mund ta përfaqësojë komunitetin.

Hapat praktikë

1. Kërkoni dhe lexoni Wohnungseigentumsvertrag para nënshkrimit të blerjes.
2. Kontrolloni pjesët e pronësisë, rregullat e përdorimit dhe mënyrën e ndarjes së kostove.
3. Kërkoni informacion për shumën e fondit Rücklage, shpenzimet e ndërtesës dhe detyrimet e mundshme të komunitetit.
4. Mbani shënim datën e afishimit dhe komunikimit të çdo vendimi, sepse afatet e kundërshtimit mund të jenë të shkurtra.
5. Për ndryshimin e destinimit, qiratë turistike, mosmarrëveshjet ose një kontratë të paqartë, kërkoni këshillë nga një avokat ose profesionist juridik në Austri.

Shënim: Ky informacion është përgatitur mbi bazën e burimeve të disponueshme online dhe nuk përbën këshillë juridike. Përdorimi bëhet me përgjegjësi personale.

Burimi: oesterreich.gv.at