Társasházi lakástulajdon Ausztriában: amit 2026-ban tudni kell

Ha Ausztriában öröklakást vásárolsz, nemcsak a lakásod lesz a tiéd, hanem egy tulajdonosi közösség tagja is leszel. A lakástulajdon, vagyis a Wohnungseigentum jogait és kötelezettségeit a lakástulajdonról szóló törvény, a Wohnungseigentumsgesetz (WEG) szabályozza.

Röviden: a lakásodat kizárólagosan használhatod, az épület egészén azonban résztulajdonod van. A közös ügyekről az Eigentümergemeinschaft dönt, tartalékalapot (Rücklage) kell képezni, és a tulajdonostársi határozatok megtámadására többnyire rövid határidők vonatkoznak.

Mit jelent a Wohnungseigentum?

Lakástulajdonosként a saját lakásodat önállóan használhatod és arról egyedül rendelkezhetsz. Emellett résztulajdonos vagy az egész ingatlanon, így a közös részeken is.

A közös részek, vagyis az allgemeine Teile közé tartozhat például:

• a lépcsőház és a közlekedőfelületek;
• a tető és a homlokzat;
• a kazánház;
• a kerékpár- és babakocsi-tároló;
• a szemétgyűjtő helyiség;
• a közös berendezések és területek.

A lépcsőház mindig kötelezően közös rész, mivel ezen keresztül lehet eljutni a lakásokhoz. A kert akkor minősül közös résznek, ha erre a célra rendelték.

A Wohnungseigentumsvertrag vásárlás előtt

A Wohnungseigentumsvertrag a tulajdonosok egymás közötti viszonyát szabályozza. Ebben biztosítják egymásnak a lakások, üzlethelyiségek, garázsok vagy parkolóhelyek kizárólagos használatát. A szerződés a költségek eltérő elosztását és a közös részek használatát is rendezheti.

Meglévő öröklakás vásárlásakor a korábbi tulajdonosok szerződését is át kell venned. Ezért a dokumentumot még a vásárlás előtt érdemes alaposan átnézni. Később rendszerint csak valamennyi tulajdonos hozzájárulásával módosítható.

Ki dönt a társasház ügyeiről?

Az Eigentümergemeinschaft a kezelés szempontjából jogi személynek számít. Szerződést köthet például szakemberekkel, biztosítóval vagy házkezelővel. Ha van kinevezett házkezelő, vagyis Verwalter, kifelé ő képviseli a közösséget.

A határozatok többnyire a tulajdonosi gyűlésen, az Eigentümerversammlung keretében születnek, de írásbeli, körözéses eljárásra is sor kerülhet. Szavazni meghatalmazott útján is lehet; a meghatalmazásnak írásban kell készülnie, és legfeljebb három évre szólhat.

Milyen többség szükséges?

• Rendes kezelés (ordentliche Verwaltung): az összes tulajdoni hányad több mint fele, vagy a leadott szavazatok kétharmada, ha ez legalább az összes tulajdoni hányad egyharmadát képviseli.
• Közös részek átalakítása (außerordentliche Verwaltung): többségi határozat.
• A közös részek használati rendje (Benützungsregelung): egyhangú, írásos megállapodás.

A többséget a tulajdoni hányadok szerint számítják. Emiatt akár egyetlen tulajdonos is többséget alkothat, ha az ingatlan több mint fele az ő tulajdonában van.

Rendes és rendkívüli kezelés

A rendes kezeléshez tartozhat a közös részek karbantartása, a tartalékalap képzése, a biztosítás, a Verwalter kinevezése, a házirend és az épület energetikai tanúsítványa, az Energieausweis.

Rendkívüli kezelés például lift építése, a közös terek átépítése vagy új kerékpártárolók létesítése.

A határozatok megtámadásának határideje

A határozatokat a házban jól látható helyen ki kell függeszteni, és írásban is közölni kell. A megtámadásra vonatkozó határidők az esettől függnek:

• Határozat megtámadása, például formai hiba vagy hiányzó többség miatt: 1 hónap.
• Rendkívüli kezelésről szóló határozat: 3 hónap a kifüggesztéstől.
• Szabálytalan értesítés esetén: 6 hónap, ha nem volt szabályos értesítés a tervezett határozatról.

Milyen költségeket kell viselni?

A tulajdonosok arányosan viselik az ingatlan költségeit. Ezek közé tartozhatnak:

• üzemeltetési költségek (Betriebskosten): például víz- és csatornadíj, szemétszállítás, kéményseprés, világítás, biztosítás, házgondnokság és ingatlanadó;
• egyéb gazdálkodási költségek: például peres ügyben felmerülő ügyvédi díj vagy a közös számla banki költsége;
• közös berendezések költségei: lift, mosókonyha, központi fűtés vagy zöldterület működtetése;
• kezelési díj: gemeinnützige építőszövetkezetnél felső határ vonatkozik rá, kereskedelmi házkezelőnél nincs törvényi korlát;
• felújítási és karbantartási költségek;
• hiteltörlesztés (Annuitäten): ha a közösség átvette az építtető hitelét.

A Rücklage, vagyis a tartalékalap

A tulajdonosi közösségnek tartalékalapot kell képeznie. 2022 óta ehhez négyzetméterenkénti és havi minimum kapcsolódik. A befizetendő összeget a Verwalter állapítja meg, és a tartalékalapot külön, kamatozó számlán kell kezelni.

Ha két ember vásárol közösen lakást

Ha két természetes személy közösen vesz öröklakást, automatikusan Eigentümerpartnerschaft jön létre, külön szerződés nélkül is. Mindketten pontosan fele-fele arányban lesztek tulajdonosok, függetlenül attól, ki mennyivel járult hozzá a vételhez. Ettől eltérő arány, például kétharmad és egyharmad, nem lehetséges.

A lakást csak együtt használhatjátok, a tartozásokért együtt feleltek, és a saját részedet is csak a másik tulajdonostárs hozzájárulásával adhatod el. Megállapodás hiányában a megszüntetés történhet hozzájárulással történő eladással vagy megszüntetési perrel, vagyis Teilungsklage útján.

Rövid távú turisztikai kiadás

Ha a lakás a szerződés szerint lakáscélú, az ismételt, rövid távú turisztikai kiadáshoz, például Airbnb-szerű használathoz, átminősítésre lehet szükség. Ehhez általában a többi tulajdonos egyhangú hozzájárulása kell; a Verwalter engedélye önmagában nem elegendő.

Egy konkrét esetben a 2 és 30 nap közötti, ismételt kiadásokat tekintették rövid távúnak.

További fontos szabályok

Örökölheti több személy a lakást?

Öröklakást legfeljebb két természetes személy vehet át. Ha nincs megegyezés, a hagyatéki bíróság nyilvánosan elárvereztetheti a lakást.

Kiadható a támogatott öröklakás?

Támogatott lakást csak kivételesen, a tartományi lakástámogatási hivatal hozzájárulásával vagy a támogatási kölcsön teljes visszafizetése után lehet kiadni. Szabadon finanszírozott lakásnál a kiadás bármikor lehetséges.

Ki képviseli a közösséget Verwalter nélkül?

Ha nincs kinevezett házkezelő, a tulajdonosok többsége képviselheti a közösséget.

Gyakorlati lépések vásárlás vagy tulajdonosi vita előtt

1. Kérd el és olvasd át a Wohnungseigentumsvertrag teljes szövegét még a vásárlás előtt.
2. Ellenőrizd a közös költségeket, a Rücklage összegét és az esetleges Annuitäten fizetését.
3. Nézd meg, hogyan szabályozza a szerződés a közös részek, a kert, a parkolóhelyek és a tárolók használatát.
4. Határozat vitatása esetén jegyezd fel a kifüggesztés és az írásbeli közlés dátumát, mert a határidők rövidek lehetnek.
5. Rövid távú kiadás előtt ellenőrizd az átminősítés és az Eigentümergemeinschaft hozzájárulásának szükségességét.
6. Összetett tulajdonjogi vagy társasházi vita esetén kérj tanácsot ügyvédtől vagy más jogi szakembertől.

Az ismertető általános tájékoztatás, nem minősül jogi tanácsadásnak. Az egyes esetekben irányadó lehet a Wohnungseigentumsvertrag, a tartományi szabályozás és az aktuális joggyakorlat.