Vlastníctvo bytu v bytovom dome v Rakúsku: čo treba vedieť v roku 2026

Ak si v Rakúsku kúpite byt v bytovom dome, nestávate sa vlastníkom iba svojho bytu, ale aj členom spoločenstva ostatných vlastníkov. Práva a povinnosti upravuje zákon o vlastníctve bytov (Wohnungseigentumsgesetz, WEG).

Čo znamená vlastníctvo bytu a ktoré časti sú spoločné?

Ako vlastník bytu máte právo svoj byt výlučne užívať a samostatne s ním nakladať. Zároveň ste spoluvlastníkom celej nehnuteľnosti.

Spoločnými časťami nehnuteľnosti (allgemeine Teile) sú napríklad schodisko, strecha, fasáda, kotolňa, priestor na bicykle a kočíky, miestnosť na odpad a komunikačné plochy. Schodisko je vždy spoločnou časťou, pretože umožňuje prístup k bytom. Záhrada je spoločnou časťou vtedy, ak bola na tento účel určená.

Zmluva o vlastníctve bytu pred kúpou

Zmluva o vlastníctve bytu (Wohnungseigentumsvertrag) upravuje vzťahy medzi vlastníkmi. Zabezpečuje výlučné užívacie právo k bytom, obchodným priestorom, garážam alebo parkovacím miestam. Môže tiež upravovať odlišné rozdelenie nákladov a spôsob používania spoločných častí.

Ak kupujete už existujúci byt, preberáte zmluvu predchádzajúcich vlastníkov. Pred kúpou si ju preto dôkladne preštudujte. Neskôr ju možno zmeniť iba so súhlasom všetkých vlastníkov.

Kto rozhoduje v bytovom dome?

Spoločenstvo vlastníkov (Eigentümergemeinschaft) sa na účely správy považuje za právnickú osobu. Môže uzatvárať zmluvy napríklad s odbornými firmami, poisťovňou alebo správcom. Ak je ustanovený správca (Verwalter), navonok spoločenstvo zastupuje on.

Rozhodnutia sa zvyčajne prijímajú na zhromaždení vlastníkov (Eigentümerversammlung), prípadne písomným hlasovaním. Hlasovať možno aj prostredníctvom splnomocnenca. Písomné splnomocnenie môže byť udelené najviac na tri roky.

Potrebná väčšina

• Riadna správa (ordentliche Verwaltung): viac ako polovica všetkých spoluvlastníckych podielov alebo dve tretiny odovzdaných hlasov, ak táto väčšina predstavuje aspoň jednu tretinu všetkých podielov.
• Zmeny spoločných častí (außerordentliche Verwaltung): rozhodnutie väčšiny.
• Pravidlá používania spoločných častí (Benützungsregelung): jednomyseľná písomná dohoda.

Väčšina sa počíta podľa spoluvlastníckych podielov. Jeden vlastník tak môže mať väčšinu, ak mu patrí viac ako polovica nehnuteľnosti.

Riadna a mimoriadna správa

Do riadnej správy patrí napríklad údržba spoločných častí, tvorba rezervy, poistenie, vymenovanie správcu, domový poriadok a energetický certifikát budovy (Energieausweis). Mimoriadnou správou môže byť napríklad výstavba výťahu, prestavba spoločných priestorov alebo zriadenie nových priestorov na bicykle.

Lehoty na napadnutie rozhodnutí

Rozhodnutia musia byť vyvesené na dobre viditeľnom mieste v dome a zároveň oznámené písomne.

• Napadnutie rozhodnutia, napríklad pre formálnu chybu alebo chýbajúcu väčšinu: jeden mesiac.
• Rozhodnutie o mimoriadnej správe: tri mesiace od vyvesenia.
• Ak nebolo riadne oznámené plánované rozhodnutie: šesť mesiacov.

Aké náklady platí vlastník?

Vlastníci znášajú náklady na nehnuteľnosť pomerne podľa svojich podielov. Patria sem najmä:

• Prevádzkové náklady (Betriebskosten): voda a kanalizácia, odvoz odpadu, čistenie komína, osvetlenie, poistenie, správa domu a daň z nehnuteľnosti.
• Ostatné hospodárske náklady: napríklad náklady na advokáta v súdnom konaní alebo bankové poplatky za spoločný účet.
• Prevádzka spoločných zariadení: výťah, práčovňa, centrálne vykurovanie a zelené plochy.
• Poplatok za správu: pri gemeinnützige stavebnom družstve existuje horná hranica, pri komerčnom správcovi zákonný limit nie je.
• Náklady na opravy a údržbu.
• Splátky úveru (Annuitäten): ak spoločenstvo prevzalo úver stavebníka.

Príspevok do rezervy (Rücklage) určuje správca. Peniaze sa musia viesť na samostatnom úročenom účte. Od roku 2022 platí povinnosť tvoriť rezervu s minimálnou mesačnou sumou na meter štvorcový.

Keď byt kupujú dve osoby

Ak byt kupujú spoločne dve fyzické osoby, automaticky vzniká spoluvlastnícke partnerstvo (Eigentümerpartnerschaft), a to aj bez osobitnej zmluvy. Každá osoba vlastní presne polovicu bez ohľadu na to, kto zaplatil akú časť kúpnej ceny. Iný pomer, napríklad dve tretiny a jedna tretina, nie je možný.

Byt môžete používať iba spoločne, za dlhy zodpovedáte spoločne a svoj podiel môžete predať iba so súhlasom druhého vlastníka. Ak sa nedohodnete, zostáva predaj so súhlasom druhého vlastníka alebo žaloba na zrušenie spoluvlastníctva (Teilungsklage).

Je možné prenajímať byt turistom?

Ak je byt podľa zmluvy určený na bývanie, opakovaný krátkodobý turistický prenájom, napríklad cez Airbnb, si vyžaduje zmenu účelu užívania. Spravidla je na to potrebný jednomyseľný súhlas ostatných vlastníkov. Súhlas správcu sám o sebe nestačí. V konkrétnom prípade sa za krátkodobé považovalo opakované prenajímanie na obdobie od 2 do 30 dní.

Časté otázky

Ako dlho platí splnomocnenie na hlasovanie?

Musí byť písomné a môže platiť najviac tri roky.

Môže byt zdediť viac osôb?

Byt v osobnom vlastníctve môžu zdediť najviac dve fyzické osoby. Ak sa nedohodnú, dedičský súd môže nariadiť verejnú dražbu.

Možno prenajímať podporovaný byt?

Podporovaný byt možno prenajímať iba výnimočne, so súhlasom krajinského úradu pre podporu bývania, alebo po úplnom splatení podporného úveru. Pri voľne financovanom byte je prenájom možný kedykoľvek.

Kto zastupuje spoločenstvo, ak nemá správcu?

V takom prípade môže spoločenstvo zastupovať väčšina vlastníkov.

Praktický postup pred kúpou a po nej

1. Pred podpisom kúpnej zmluvy si vyžiadajte a preštudujte Wohnungseigentumsvertrag.
2. Overte si pravidlá používania spoločných častí, rozdelenie nákladov a výšku príspevkov do Rücklage.
3. Zistite, či má dom ustanoveného Verwalter a aké spoločné úvery alebo plánované opravy existujú.
4. Po kúpe sledujte oznámenia, zápisnice a rozhodnutia Eigentümerversammlung.
5. Pri pochybnostiach o rozhodnutí si skontrolujte príslušnú lehotu na napadnutie a včas sa poraďte s právnikom.

Upozornenie: Tento článok vychádza z verejne dostupných zdrojov a nenahrádza právne poradenstvo. Za jeho použitie zodpovedáte sami. Pri konkrétnom prípade sa obráťte na advokáta alebo inú kvalifikovanú odbornú osobu.

Zdroj: oesterreich.gv.at