Vlasništvo stana u stambenoj zgradi u Austriji: šta treba znati u 2026.

Ako kupite etažni stan u Austriji, ne postajete samo vlasnik svog stana, već i član zajednice vlasnika. Prava i obaveze uređuje Wohnungseigentumsgesetz (WEG), odnosno zakon o etažnom vlasništvu.

Ukratko

• Svoj stan možete koristiti isključivo, ali imate suvlasnički udio u cijeloj nekretnini.
• Eigentümergemeinschaft, odnosno zajednica vlasnika, odlučuje o zajedničkim pitanjima, uglavnom većinom.
• Obavezno je formiranje rezervnog fonda (Rücklage), uz mjesečni minimum po kvadratnom metru od 2022. godine.
• Ako dvije osobe kupe stan, obje automatski postaju vlasnici u omjeru jedan prema jedan.
• Za sudsko osporavanje odluke uglavnom postoji rok od mjesec dana.

Šta obuhvata Wohnungseigentum i koji su zajednički dijelovi?

Kao vlasnik stana, svoj stan koristite i njime raspolažete samostalno. Istovremeno ste suvlasnik cijele nekretnine.

Zajednički dijelovi (allgemeine Teile) mogu biti stepenište, krov, fasada, kotlovnica, prostorija za bicikle i dječija kolica, prostorija za otpad i prolazi. Stepenište je uvijek obavezno zajednički dio jer se njime dolazi do stanova. Vrt je zajednički dio ako je za tu namjenu određen.

Wohnungseigentumsvertrag: šta provjeriti prije kupovine?

Wohnungseigentumsvertrag uređuje odnose između vlasnika. Njime se vlasnicima daje isključivo pravo korištenja stanova, poslovnih prostora, garaža ili parking mjesta. Ugovor može uređivati i drugačiju raspodjelu troškova te korištenje zajedničkih dijelova.

Ako kupujete postojeći etažni stan, morate preuzeti ugovor prethodnih vlasnika. Zato ga treba pažljivo pregledati prije kupovine. Kasnije se može izmijeniti samo uz saglasnost svih vlasnika.

Ko odlučuje u zgradi i kakva je većina potrebna?

Eigentümergemeinschaft se u pogledu upravljanja smatra pravnim licem. Može sklapati ugovore, na primjer sa stručnjacima, osiguravajućim društvom ili upravnikom zgrade. Ako je imenovan upravnik (Verwalter), on predstavlja zajednicu prema trećim licima.

Odluke se najčešće donose na sastanku vlasnika (Eigentümerversammlung), ali i pisanim putem, kružnim glasanjem. Glasati se može i preko punomoćnika. Punomoć mora biti u pisanoj formi i može trajati najviše tri godine.

Potrebne većine

• Redovno upravljanje (ordentliche Verwaltung): više od polovine svih suvlasničkih udjela ili dvije trećine predatih glasova, ako ti glasovi predstavljaju najmanje jednu trećinu svih udjela.
• Izmjene zajedničkih dijelova (außerordentliche Verwaltung): odluka većine.
• Pravila korištenja zajedničkih dijelova (Benützungsregelung): jednoglasan pisani dogovor.

Većina se računa prema suvlasničkim udjelima. Zbog toga i jedan vlasnik može imati većinu ako mu pripada više od polovine nekretnine.

Redovno i vanredno upravljanje

Redovno upravljanje obuhvata, između ostalog, održavanje zajedničkih dijelova, uplaćivanje sredstava u rezervni fond, osiguranje, imenovanje upravnika, kućni red i energetski certifikat zgrade (Energieausweis).

Vanredno upravljanje može biti izgradnja lifta, preuređenje zajedničkih prostora ili postavljanje novih prostorija za bicikle.

Rokovi za osporavanje odluka

Odluke se moraju istaknuti na lako uočljivom mjestu u zgradi i dostaviti u pisanom obliku.

• Osporavanje odluke, na primjer zbog formalne greške ili nedostatka potrebne većine: rok je jedan mjesec.
• Odluka o vanrednom upravljanju: rok je tri mjeseca od isticanja odluke.
• Ako obavijest o planiranoj odluci nije pravilno dostavljena: rok je šest mjeseci.

Koje troškove plaća vlasnik?

Vlasnici u pravilu snose troškove nekretnine prema svojim udjelima. To može obuhvatati:

• Operativne troškove (Betriebskosten): vodu i kanalizaciju, odvoz otpada, čišćenje dimnjaka, rasvjetu, osiguranje, održavanje zgrade i porez na nekretninu.
• Druge troškove upravljanja: na primjer advokatske troškove u sudskom postupku ili bankarske troškove zajedničkog računa.
• Zajedničke uređaje: lift, vešeraj, centralno grijanje i zelene površine.
• Naknadu za upravljanje: kod neprofitne građevinske zadruge (gemeinnützige) postoji gornja granica, dok za komercijalnog upravnika zakonom nije propisana gornja granica.
• Troškove održavanja i renoviranja.
• Otplatu kredita (Annuitäten): ako je zajednica preuzela kredit investitora.

Iznos koji se uplaćuje u rezervni fond određuje upravnik. Sredstva se moraju voditi na posebnom računu koji donosi kamatu.

Ako dvije osobe kupuju stan: Eigentümerpartnerschaft

Ako dvije fizičke osobe zajedno kupe etažni stan, automatski nastaje Eigentümerpartnerschaft, odnosno partnerstvo vlasnika, čak i bez posebnog ugovora. Svaka osoba postaje vlasnik tačno jedne polovine, bez obzira na to ko je koliko platio. Drugačiji omjer, na primjer dvije trećine i jedna trećina, nije moguć.

Stan se može koristiti samo zajednički, za dugove odgovarate zajedno, a svoj dio možete prodati samo uz saglasnost drugog vlasnika. Ako nema dogovora, pri razvrgnuću ostaje prodaja uz saglasnost drugog vlasnika ili tužba za diobu (Teilungsklage).

Može li se stan iznajmljivati turistima?

Ako je stan prema ugovoru namijenjen stanovanju, za ponavljano kratkoročno turističko iznajmljivanje, na primjer putem Airbnb-a, obično je potrebna promjena namjene. Za to je uglavnom potrebna jednoglasna saglasnost ostalih vlasnika. Dozvola upravnika nije dovoljna.

U jednom konkretnom slučaju, ponavljano iznajmljivanje na period od dva do 30 dana smatrano je kratkoročnim iznajmljivanjem.

Česta pitanja

Koliko traje punomoć za glasanje?

Punomoć mora biti u pisanom obliku i može trajati najviše tri godine.

Može li više osoba naslijediti stan?

Etažni stan mogu preuzeti najviše dvije fizičke osobe. Ako nema dogovora, ostavinski sud može naložiti javnu licitaciju.

Smijem li iznajmiti subvencionisani etažni stan?

Subvencionisani stan može se iznajmiti samo izuzetno, uz saglasnost pokrajinskog ureda za stambene subvencije, ili nakon potpune otplate subvencionisanog kredita. Kod slobodno finansiranog stana iznajmljivanje je moguće u svakom trenutku.

Ko predstavlja zajednicu ako nema upravnika?

U tom slučaju zajednicu može predstavljati većina vlasnika.

Praktični koraci prije i nakon kupovine

1. Prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora zatražite i pregledajte Wohnungseigentumsvertrag.
2. Provjerite koji su stan, parking, garaža i drugi prostori obuhvaćeni isključivim pravom korištenja.
3. Raspitajte se o visini tekućih troškova, rezervnom fondu (Rücklage) i eventualnim kreditima zajednice.
4. Provjerite postojeće odluke Eigentümerversammlung i planirane radove na zgradi.
5. Ako kupujete s drugom osobom, računajte na automatsko vlasništvo u omjeru 50:50.
6. Ako planirate turističko iznajmljivanje, prije kupovine provjerite namjenu stana i potrebne saglasnosti.
7. Ako želite osporiti odluku, odmah zabilježite datum njenog isticanja ili dostave i provjerite važeći rok sa pravnim stručnjakom.

Napomena: Ovaj tekst je pripremljen na osnovu javno dostupnih izvora i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretnu situaciju obratite se advokatu ili drugom odgovarajućem stručnjaku.

Izvor: oesterreich.gv.at