Головна оренда та суборенда в Австрії: у чому різниця?

В Австрії важливо, у кого саме ви орендуєте житло: у власника чи в іншого орендаря. Закон по-різному регулює ці ситуації, що впливає на ваші права, розірвання договору та подальшу долю житла.

Коротко:

• Головна оренда (Hauptmiete) — договір укладається з власником будинку або квартири чи з орендарем усього будинку.
• Суборенда (Untermiete) — договір укладається з основним орендарем, а не з власником.
• Мінімальний строк договору оренди на визначений період становить 5 років, або 3 роки, якщо основний орендар не є підприємцем.
• Якщо головна оренда припиняється, суборенда не припиняється автоматично, але на практиці це може означати її завершення.
• Багато прав за законом про оренду Mietrechtsgesetz (MRG) належать лише основному орендарю.

Хто вважається основним орендарем?

Про головну оренду (Hauptmiete) йдеться, якщо договір укладається з однією з таких осіб:

• власником будинку;
• власником квартири (Wohnungseigentümer);
• орендарем або користувачем усього будинку;
• покупцем квартири, право власності якого ще не внесене до земельної книги (Wohnungseigentumsbewerber).

У такій ситуації ви є основним орендарем (Hauptmieter) і маєте безпосередні договірні відносини з власником або іншою стороною власника.

Коли оренда є суборендою?

Суборенда (Untermiete) виникає, коли договір укладається з основним орендарем. Він сам орендує житло та передає вам усе житло або його частину.

Отже, суборендар (Untermieter) має договірні відносини не з власником будинку чи квартири, а з основним орендарем. Це має кілька важливих наслідків.

Які правила діють для суборенди?

Закон про оренду (Mietrechtsgesetz, MRG) містить лише кілька спеціальних правил щодо суборенди. Насамперед вони стосуються:

• допустимої плати за суборенду (Untermietzins);
• розірвання договору та підстав для нього.

За деякими винятками підстави для розірвання, передбачені MRG, застосовуються і до суборенди. В інших питаннях діють загальні правила Цивільного кодексу (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, ABGB).

Мінімальний строк договору на визначений період

Правила щодо договорів на визначений строк (Befristung) однаково застосовуються до головної оренди та суборенди:

• якщо орендодавець є підприємцем — мінімум 5 років;
• якщо орендодавець не є підприємцем — мінімум 3 роки.

Які права належать лише основному орендарю?

Чимало прав орендаря за MRG діють лише у межах головної оренди. Зокрема, це:

• права, пов’язані з роботами з утримання та модернізації житла;
• перевірка розрахунку експлуатаційних витрат (Betriebskostenabrechnung).

Як суборендар ви залежите від співпраці основного орендаря у таких питаннях.

Якщо ви плануєте вкладати кошти в житло, зверніть увагу: MRG не надає суборендарю права на відшкодування таких інвестицій. Питання можливої компенсації варто заздалегідь врегулювати в договорі.

Чи може орендодавець заборонити суборенду?

Багато договорів головної оренди забороняють передавати житло в суборенду. Однак для житла, на яке повністю поширюється MRG, орендодавець може посилатися на таку заборону лише за наявності важливої причини.

Важливою причиною вважається:

1. передача всього житла в суборенду, коли основний орендар сам більше не користується жодною його частиною;
2. встановлення основним орендарем явно завищеної плати за суборенду порівняно з його власною орендною платою та послугами;
3. перенаселення (Überbelag): кількість мешканців перевищує кількість житлових кімнат або перевищила б її після заселення суборендаря;
4. обґрунтоване припущення, що суборендар порушуватиме спокій мешканців будинку.

Перші два випадки водночас є підставами для розірвання: орендодавець може розірвати договір головної оренди. Якщо договір забороняє суборенду, у всіх чотирьох випадках орендодавець може через суд вимагати припинення передачі житла в суборенду.

Передачу в часткову суборенду не можна законно заборонити в житлі, на яке повністю поширюється MRG, якщо основний орендар сам проживає у квартирі та жодна з наведених причин не існує.

Для житла, на яке поширюється Закон про житлові кооперативи (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG), за певних умов заборона суборенди може бути дозволена.

Що станеться, якщо головна оренда припиниться?

Якщо основний орендар припиняє власну оренду — шляхом розірвання, за спільною домовленістю або через угоду про звільнення житла — це може призвести й до завершення суборенди, оскільки житло зазвичай потрібно повернути вільним. Проте суборенда не припиняється автоматично.

Основний орендар повинен без зволікання повідомити суборендаря про будь-яке припинення головної оренди. Якщо суборенду уклали на тривалий строк, але основний орендар достроково відмовляється від своїх прав і через це унеможливлює погоджене продовження, у певних випадках він може бути зобов’язаний відшкодувати збитки. Це особливо можливо, якщо суборендаря належним чином не повідомили про такий ризик.

Зміна власника будинку сама по собі зазвичай не впливає на суборенду, оскільки вона існує лише між основним орендарем і суборендарем.

Поширені запитання

З ким укладається договір суборенди?

З основним орендарем, а не з власником будинку або квартири.

Чи діє для суборенди мінімальний строк 3 або 5 років?

Так. Правила щодо визначеного строку поширюються і на суборенду: 5 років або 3 роки, якщо на момент укладення умови основний орендар не був підприємцем.

Чи може суборендар перевіряти розрахунок експлуатаційних витрат?

Таке право належить лише основному орендарю. Суборендар залежить від його співпраці.

Якщо будинок продадуть, чи припиниться моя суборенда?

Зазвичай ні, оскільки зміна власника не впливає на договірні відносини між основним орендарем і суборендарем.

Практичні кроки перед підписанням договору

1. З’ясуйте, чи укладаєте ви Hauptmiete безпосередньо з власником або Untermiete з основним орендарем.
2. Перевірте, хто є стороною договору та на які правила поширюється житло — MRG, WGG або ABGB.
3. Уточніть строк договору: 5 років для підприємця-орендодавця або 3 роки для непідприємця.
4. Письмово зафіксуйте плату за суборенду, експлуатаційні витрати та умови розірвання.
5. Якщо плануєте ремонт або інші інвестиції, заздалегідь погодьте в договорі можливу компенсацію.
6. Попросіть повідомити вас про будь-яке припинення головної оренди та за потреби зверніться по індивідуальну юридичну консультацію.

Важливо: цей матеріал має загальноінформаційний характер і не є юридичною консультацією. Використовуйте інформацію на власний ризик. За фаховою порадою зверніться до адвоката або іншого компетентного юридичного спеціаліста.

Джерело: oesterreich.gv.at