Основен и поднаем в Австрия: каква е разликата?

В Австрия е важно от кого наемате жилището: от собственика или от друг наемател. Законът третира тези ситуации по различен начин, което може да повлияе върху правата ви, прекратяването на договора и бъдещето на жилището.

Накратко

• Основен наем (Hauptmiete): сключвате договора със собственика на сградата или жилището, с наемателя на цялата сграда или с друго лице, определено в закона.
• Поднаем (Untermiete): сключвате договора с основния наемател (Hauptmieter), а не със собственика.
• Минималният срок при срочен договор е 5 години, или 3 години, ако основният наемател не е предприемач.
• При прекратяване на основния наем поднаемът не приключва автоматично, но на практика това може да доведе до края му.
• Много от правата по Mietrechtsgesetz (MRG) се отнасят само до основния наемател.

Кой е основен наемател?

Говорим за основен наем (Hauptmiete), когато договорът е сключен с някое от следните лица:

• собственика на сградата;
• собственика на жилището (Wohnungseigentümer);
• наемателя или ползвателя на цялата сграда;
• лице, което очаква да придобие собственост върху жилището (Wohnungseigentumsbewerber), но още не е вписано като собственик в поземления регистър.

В този случай вие сте Hauptmieter и имате пряко договорно отношение със собственика или с другата страна от страна на собственика.

Кога наемът е поднаем?

Поднаем (Untermiete) има, когато сключвате договор с основния наемател. Той самият наема жилището и ви предоставя цялото жилище или част от него.

Като поднаемател (Untermieter) нямате договор със собственика, а с Hauptmieter. Това е основната разлика и има няколко важни правни последици.

Какви правила важат за поднаема?

Mietrechtsgesetz (MRG) съдържа сравнително малко изрични правила за поднаема. Те се отнасят най-вече до:

• допустимия размер на наема за поднаем (Untermietzins);
• прекратяването на договора и основанията за прекратяване.

С някои изключения основанията за прекратяване по MRG важат и при поднаем. За останалите въпроси обикновено се прилагат правилата на общия граждански кодекс (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, ABGB).

Минимален срок при срочен договор

Правилата за срочните договори (Befristung) важат както за Hauptmiete, така и за Untermiete:

• 5 години, когато наемодателят или основният наемател е предприемач;
• 3 години, когато при сключването основният наемател не е предприемач.

Кои права обикновено има само основният наемател?

Много права по MRG са предвидени само за Hauptmieter. Например:

• права, свързани с ремонтни и модернизационни дейности;
• проверка на разпределението на експлоатационните разходи (Betriebskostenabrechnung).

Като поднаемател по тези въпроси зависите от съдействието на основния наемател.

Ако планирате инвестиции в жилището, имайте предвид, че MRG не предоставя на поднаемателя право на възстановяване на тези разходи. Ако искате да бъде възможно обезщетение, уредете го предварително и изрично в договора.

Може ли собственикът да забрани поднаема?

Много договори за Hauptmiete съдържат забрана за отдаване под наем. При жилища, които попадат под пълното действие на MRG, обаче собственикът може да се позове на тази забрана само при важна причина.

За важна причина може да се счита:

1. отдаване на цялото жилище под наем, когато основният наемател вече не използва никаква част от него;
2. искане на несъразмерно висок поднаем спрямо основния наем и предоставяните услуги;
3. пренаселеност (Überbelag) – броят на живеещите надхвърля броя на жилищните стаи или би го надхвърлил след нанасянето на поднаемателя;
4. основателно предположение, че поднаемателят ще нарушава спокойствието на общността в сградата.

Първите две ситуации могат да бъдат и основание за прекратяване на основния договор. Ако договорът забранява поднаема, при всяка от четирите ситуации собственикът може да поиска по съдебен ред прекратяване на отдаването под наем.

При жилище, което изцяло попада под MRG, собственикът по принцип не може валидно да забрани частичен поднаем, ако основният наемател продължава да живее в жилището и нито една от посочените причини не е налице.

При жилища, попадащи под Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), при определени условия забраната за поднаем може да бъде допустима.

Какво става, ако основният наем приключи?

Ако основният наемател прекрати своя договор чрез предизвестие, споразумение или споразумение за освобождаване на жилището, това може да доведе и до края на поднаема, тъй като жилището обикновено трябва да бъде предадено празно.

Поднаемът обаче не приключва автоматично. Основният наемател трябва незабавно да информира поднаемателя за всяко прекратяване на Hauptmiete.

Ако поднаемът е сключен за по-дълъг срок, но основният наемател се откаже предсрочно от правата си и така осуети договореното продължаване, при определени обстоятелства може да възникне задължение за обезщетение. Това е особено възможно, ако поднаемателят не е бил достатъчно информиран за риска.

Самата промяна на собственика на сградата по принцип не засяга поднаема, защото той е договор между основния наемател и поднаемателя.

Често задавани въпроси

С кого сключвам договор при поднаем?

С основния наемател (Hauptmieter), а не със собственика на сградата или жилището.

И при поднаем ли срочният договор трябва да е поне 3 или 5 години?

Да. Правилата важат и за Untermiete: 5 години или 3 години, ако при сключването основният наемател не е предприемач.

Мога ли като поднаемател да проверявам Betriebskostenabrechnung?

Това право е предоставено на основния наемател. Като поднаемател зависите от неговото съдействие.

Ако сградата бъде продадена, приключва ли поднаемът?

По принцип не. Смяната на собственика не засяга договорното отношение между Hauptmieter и Untermieter.

Практически стъпки преди подписване

1. Проверете дали договорът е за Hauptmiete или Untermiete.
2. Установете с кого точно подписвате договора и дали това лице е основният наемател.
3. Прочетете клаузите за срока, прекратяването, поднаема и експлоатационните разходи.
4. При поднаем поискайте информация какво се случва, ако Hauptmiete бъде прекратен.
5. Уредете писмено евентуалното възстановяване на разходи за подобрения или инвестиции.
6. При спор или неясна договорна клауза потърсете съвет от адвокат или друг квалифициран правен специалист.

Важно: Тази информация е обща и не представлява правна консултация. Използването ѝ е на собствена отговорност. При конкретен случай се обърнете към адвокат или друг квалифициран специалист.

Източник: oesterreich.gv.at