Hauptmiete a Untermiete v Rakúsku: aký je medzi nimi rozdiel?

V Rakúsku je dôležité, od koho si bývanie prenajímate: od vlastníka alebo od iného nájomníka. Zákon tieto situácie upravuje odlišne, čo môže ovplyvniť vaše práva, výpoveď aj ďalší osud bývania.

Čo je Hauptmiete?

O Hauptmiete ide vtedy, keď zmluvu uzatvárate s niektorou z týchto osôb:

• s vlastníkom domu,
• s vlastníkom bytu (Wohnungseigentümer),
• s nájomcom alebo pachtýrom celého domu,
• s osobou, ktorá čaká na nadobudnutie vlastníctva bytu (Wohnungseigentumsbewerber), hoci jej vlastnícke právo ešte nie je zapísané v katastri nehnuteľností.

V takom prípade ste Hauptmieter, teda hlavný nájomník, a máte priamy právny vzťah s vlastníckou stranou.

Kedy ide o Untermiete?

Untermiete vzniká vtedy, keď zmluvu uzatvárate s hlavným nájomníkom. Ten je sám nájomcom a prenajíma vám celý byt alebo jeho časť.

Pri Untermiete teda nie ste v zmluvnom vzťahu s vlastníkom domu alebo bytu, ale s osobou, ktorá má Hauptmiete. To má viacero dôležitých dôsledkov.

Aké pravidlá platia pre Untermiete?

Zákon o nájme Mietrechtsgesetz (MRG) obsahuje pre podnájom len niekoľko výslovných pravidiel. Týkajú sa najmä:

• prípustnej výšky podnájomného (Untermietzins),
• výpovede a dôvodov výpovede.

S určitými výnimkami sa dôvody výpovede podľa MRG uplatňujú aj pri Untermiete. V ostatných otázkach sa riadite všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, ABGB).

Minimálna dĺžka zmluvy na určitý čas

Pravidlá pre zmluvy na určitý čas (Befristung) platia rovnako pre Hauptmiete aj Untermiete:

• 5 rokov, ak je prenajímateľ podnikateľ,
• 3 roky, ak hlavný nájomník pri dojednaní zmluvy nebol podnikateľom.

Ktoré práva má iba Hauptmieter?

Viaceré nájomnícke práva podľa MRG sa vzťahujú iba na Hauptmiete. Ide napríklad o:

• práva súvisiace s údržbou a modernizačnými prácami,
• kontrolu vyúčtovania prevádzkových nákladov (Betriebskostenabrechnung).

Ak ste podnájomník, pri týchto otázkach ste odkázaný na spoluprácu hlavného nájomníka.

Ak chcete do bytu investovať, majte na pamäti, že MRG neposkytuje podnájomníkovi právo na náhradu takejto investície. Prípadnú náhradu je vhodné dohodnúť v zmluve vopred.

Môže prenajímateľ zakázať podnájom?

Mnohé zmluvy o Hauptmiete zakazujú ďalšie prenajímanie. Ak však byt úplne spadá pod MRG, prenajímateľ sa na tento zákaz môže odvolať iba z dôležitého dôvodu.

Za dôležitý dôvod sa považuje najmä:

1. prenechanie celého bytu do podnájmu, keď hlavný nájomník už sám neužíva žiadnu jeho časť,
2. ak hlavný nájomník požaduje neprimerane vysoké podnájomné v porovnaní s vlastným nájmom a poskytovanými službami,
3. preplnenie bytu (Überbelag), teda ak počet obyvateľov presahuje počet obytných miestností alebo by ho po nasťahovaní podnájomníka presiahol,
4. ak možno dôvodne predpokladať, že podnájomník bude narúšať pokojné spolunažívanie v dome.

Prvé dva prípady sú zároveň dôvodom na výpoveď: prenajímateľ môže vypovedať zmluvu o Hauptmiete. Ak zmluva podnájom zakazuje, vo všetkých štyroch prípadoch môže prenajímateľ podať žalobu na ukončenie ďalšieho prenajímania.

Pri byte, na ktorý sa v plnom rozsahu vzťahuje MRG, však prenajímateľ nemôže platne zakázať čiastočný podnájom, ak hlavný nájomník v byte naďalej býva a neexistuje žiadny z uvedených dôvodov.

Pri bytoch, na ktoré sa vzťahuje zákon o neziskovom bývaní (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG), môže byť za určitých podmienok zákaz podnájmu prípustný.

Čo sa stane, ak sa skončí Hauptmiete?

Ak hlavný nájomník ukončí svoj nájom výpoveďou, dohodou alebo dohodou o vyprataní, môže to v praxi znamenať aj koniec Untermiete, pretože byt musí zvyčajne odovzdať prázdny. Podnájom sa však nekončí automaticky.

Hlavný nájomník musí podnájomníka bezodkladne informovať o akomkoľvek skončení Hauptmiete. Ak bola Untermiete uzatvorená na dlhší čas, ale hlavný nájomník sa svojich práv vzdá predčasne a tým znemožní dohodnuté pokračovanie podnájmu, v určitých prípadoch môže vzniknúť jeho povinnosť nahradiť škodu. Môže to platiť najmä vtedy, ak podnájomníka riadne neinformoval o tomto riziku.

Samotná zmena vlastníka domu však v zásade Untermiete neovplyvňuje, pretože podnájomný vzťah existuje medzi hlavným nájomníkom a podnájomníkom.

Časté otázky

S kým uzatváram zmluvu pri Untermiete?

S hlavným nájomníkom, nie s vlastníkom domu alebo bytu.

Platí pri Untermiete minimálna dĺžka 3 alebo 5 rokov?

Áno. Pravidlá pre zmluvu na určitý čas platia aj pri Untermiete: 5 rokov, respektíve 3 roky, ak hlavný nájomník pri uzatvorení zmluvy nebol podnikateľom.

Môžem ako podnájomník kontrolovať vyúčtovanie prevádzkových nákladov?

Toto právo patrí iba pri Hauptmiete. Ako podnájomník ste odkázaný na spoluprácu hlavného nájomníka.

Skončí sa moja Untermiete, ak sa dom predá?

V zásade nie. Zmena vlastníka sama osebe neovplyvňuje právny vzťah medzi hlavným nájomníkom a podnájomníkom.

Praktické kroky pred podpisom zmluvy

1. Overte si, či podpisujete zmluvu o Hauptmiete priamo s vlastníckou stranou, alebo zmluvu o Untermiete s hlavným nájomníkom.
2. Skontrolujte, či zmluva upravuje podnájom, dĺžku nájmu, výpoveď a výšku podnájomného.
3. Pri Untermiete si vyžiadajte informácie o trvaní Hauptmiete a o riziku jej predčasného skončenia.
4. Ak plánujete investície do bytu, dohodnite si prípadnú náhradu písomne vopred.
5. Pri nejasnostiach si nechajte zmluvu preveriť právnikom alebo nájomníckou poradňou.

Upozornenie: Tento článok vychádza z verejne dostupných zdrojov a nepredstavuje právne poradenstvo. Za jeho použitie zodpovedáte sami. V prípade potreby sa obráťte na advokáta alebo iného kvalifikovaného právneho odborníka.

Zdroj: oesterreich.gv.at