Главен закуп и подзакуп во Австрија: која е разликата?

Во Австрија не е исто дали станот го изнајмувате од сопственикот или од друг закупец. Двата односи се регулирани различно, а тоа влијае врз вашите права, отказот и на тоа што се случува со станот ако престане главниот закуп.

Кој се смета за главен закупец?

За главен закуп (Hauptmiete) станува збор кога договорот го склучувате со некој од следниве:

• сопственикот на куќата;
• сопственикот на станот (Wohnungseigentümer);
• закупецот или закупецот по договор за користење на целата куќа;
• лице кое очекува да стане сопственик на станот (Wohnungseigentumsbewerber), но чие право на сопственост сè уште не е запишано во земјишната книга.

Во таков случај вие сте главен закупец (Hauptmieter) и имате директен правен однос со сопственичката страна.

Кога станува збор за подзакуп?

Подзакуп (Untermiete) постои кога договорот го склучувате со главниот закупец, а не со сопственикот. Главниот закупец самиот е закупец и ви го дава на користење целиот стан или дел од него.

Како подзакупец (Untermieter), вие сте во договорен однос со главниот закупец. Тоа носи неколку важни последици.

Кои правила важат за подзакупот?

Законот за закупи Mietrechtsgesetz (MRG) содржи само неколку изречни правила за подзакуп. Тие главно се однесуваат на:

• дозволениот надомест за подзакуп (Untermietzins);
• отказот и причините за отказ.

Со одредени исклучоци, причините за отказ од MRG важат и за подзакупот. За сите други прашања се применуваат правилата од Општиот граѓански законик (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, ABGB).

Минимално времетраење на договор на определено време

Правилата за договорите на определено време (Befristung) се исти и за главниот закуп и за подзакупот:

• ако закуподавачот е претприемач: најмалку 5 години;
• ако закуподавачот не е претприемач: најмалку 3 години.

Кои права му припаѓаат само на главниот закупец?

Многу права од MRG важат само за главниот закуп. На пример:

• права поврзани со одржување и модернизација;
• проверка на пресметката на оперативните трошоци (Betriebskostenabrechnung).

Како подзакупец, во овие прашања зависите од соработката на главниот закупец.

Ако сакате да вложите средства во станот, имајте предвид дека MRG не му дава на подзакупецот право на надомест за вложувањето. Евентуалниот надомест треба однапред да се договори писмено во договорот.

Дали закуподавачот може да го забрани подзакупот?

Многу договори за главен закуп забрануваат понатамошно издавање. Сепак, кај становите на кои целосно се применува MRG, закуподавачот може да се повика на таквата забрана само ако постои важна причина.

Важна причина може да биде:

1. целосно издавање на станот во подзакуп, односно главниот закупец самиот да не користи ниту еден дел од станот;
2. главниот закупец да бара несразмерно висок надомест во споредба со својот закуп и услугите што ги добива;
3. пренатрупаност (Überbelag), односно бројот на станари да го надминува бројот на станбените соби или да го надмине со вселувањето на подзакупецот;
4. основано да се претпоставува дека подзакупецот ќе го нарушува мирот во станбената заедница.

Првите две ситуации се и причини за отказ: закуподавачот може да го откаже договорот за главен закуп. Ако договорот го забранува подзакупот, во сите четири случаи може судски да бара прекин на понатамошното издавање.

Кај делумен подзакуп, ако главниот закупец и понатаму живее во станот и не постои ниту една од наведените причини, закуподавачот не може валидно да го забрани подзакупот во стан на кој целосно се применува MRG.

Кај становите на кои се применува Законот за непрофитни станбени организации (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG), под одредени услови може да биде дозволена забрана на подзакуп.

Што се случува ако престане главниот закуп?

Ако главниот закупец го прекине својот закуп — со отказ, заеднички договор или спогодба за испразнување на станот — тоа во пракса може да значи и крај на подзакупот, бидејќи станот обично мора да се предаде празен.

Сепак, подзакупот не престанува автоматски. Главниот закупец мора без одложување да го извести подзакупецот за секое престанување на главниот закуп.

Ако подзакупот бил склучен на подолг период, а главниот закупец предвреме ги предаде своите права и со тоа го оневозможи договореното продолжување, во одредени случаи може да има обврска за надомест на штета. Тоа особено може да се разгледува ако подзакупецот не бил соодветно информиран за ризикот.

Промената на сопственикот на куќата, во основа, не го засега подзакупот, бидејќи тој постои меѓу главниот закупец и подзакупецот.

Често поставувани прашања

Со кого склучувам договор при подзакуп?

Со главниот закупец, а не со сопственикот на куќата или станот.

Дали и кај подзакупот определеното времетраење мора да биде најмалку 3 или 5 години?

Да. Правилата важат и за подзакуп: 5 години ако главниот закупец при склучувањето бил претприемач, односно 3 години ако не бил претприемач.

Дали како подзакупец можам да ја проверам пресметката на оперативните трошоци?

Ова право му припаѓа само на главниот закупец. Како подзакупец зависите од неговата соработка.

Ако куќата се продаде, дали престанува подзакупот?

Во основа не, бидејќи промената на сопственикот не го засега договорниот однос меѓу главниот закупец и подзакупецот.

Практични чекори пред потпишување

1. Проверете со кого го склучувате договорот: со сопственикот или со главниот закупец.
2. Побарајте писмен договор во кој јасно се наведени станот или делот од станот, времетраењето и надоместот.
3. Проверете дали главниот договор дозволува подзакуп и дали се применуваат MRG или WGG.
4. Ако планирате вложувања во станот, договорете писмено дали и под кои услови ќе бидат надоместени.
5. Ако главниот закупец го прекине својот закуп, побарајте веднаш писмено известување и проверете ги можните последици за вашиот договор.

Овие информации се општи и не претставуваат правен совет. За конкретен случај обратете се кај адвокат или друг квалификуван правен стручњак.

Извор: oesterreich.gv.at