Főbérlet és albérlet Ausztriában: mi a különbség?

Ausztriában a bérleti jogviszony szempontjából fontos, hogy közvetlenül a tulajdonossal vagy egy másik bérlővel szerződsz. A Hauptmiete és az Untermiete eltérő jogokat, kötelezettségeket és kockázatokat jelenthet, különösen a felmondás, az üzemeltetési költségek és a bérlet megszűnése esetén.

Mi a főbérlet, vagyis Hauptmiete?

Főbérletről (Hauptmiete) beszélünk, ha a bérleti szerződést az alábbi személyek vagy szervezetek valamelyikével kötöd:

• a ház tulajdonosával;
• a lakás tulajdonosával (Wohnungseigentümer);
• az egész ház bérlőjével vagy haszonbérlőjével;
• olyan lakástulajdon-várományossal (Wohnungseigentumsbewerber), akinek a tulajdonjogát még nem jegyezték be a telekkönyvbe.

Főbérlőként (Hauptmieter) közvetlen szerződéses kapcsolatban állsz a tulajdonosi oldallal. A bérleti jogviszonyodra az adott esetben a Mietrechtsgesetz (MRG), vagyis a bérleti jogi törvény szabályai is vonatkozhatnak.

Mi az albérlet, vagyis Untermiete?

Albérlet (Untermiete) akkor jön létre, ha a szerződést nem a tulajdonossal, hanem a főbérlővel kötöd. A főbérlő a lakást vagy annak egy részét adja tovább neked.

Albérlőként (Untermieter) tehát a főbérlővel állsz szerződésben. Ez akkor is így van, ha tudod, ki a ház vagy a lakás tulajdonosa.

Milyen szabályok vonatkoznak az albérletre?

A Mietrechtsgesetz (MRG) csak néhány kérdést szabályoz kifejezetten az albérletnél. Ezek közé tartozik elsősorban:

• a megengedett albérleti díj (Untermietzins);
• a felmondás és a felmondási okok.

Bizonyos kivételektől eltekintve az MRG felmondási okai az albérletre is vonatkoznak. A többi kérdésben általában az Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB), vagyis az általános polgári törvénykönyv szabályai irányadók.

A határozott idejű szerződés minimuma

A határozott időre (Befristung) vonatkozó szabályok főbérletnél és albérletnél egyaránt érvényesek:

• ha a bérbeadó vállalkozó, a minimális időtartam 5 év;
• ha a bérbeadó nem vállalkozó, a minimális időtartam 3 év.

Albérlet esetén azt kell vizsgálni, hogy a szerződés megkötésekor a főbérlő vállalkozónak minősült-e.

Mely jogok illetik meg főként a főbérlőt?

Az MRG számos bérlői joga csak a főbérlethez kapcsolódik. Ilyen például:

• a fenntartási és korszerűsítési munkákkal kapcsolatos jogok;
• az üzemeltetési költségek elszámolásának (Betriebskostenabrechnung) ellenőrzése.

Albérlőként ezekben az ügyekben jellemzően a főbérlő közreműködésére vagy utalva.

Ha saját pénzből alakítanád át vagy újítanád fel a lakást, fontos, hogy az MRG az albérlő számára nem biztosít automatikus jogot a beruházás megtérítésére. Az esetleges megtérítés feltételeit ezért célszerű előre, írásban rögzíteni.

Mikor tiltható meg az albérletbe adás?

Sok főbérleti szerződés tartalmaz albérleti tilalmat. Az MRG teljes hatálya alá tartozó lakásoknál azonban a bérbeadó csak fontos okból léphet fel a továbbadás ellen.

Fontos ok lehet:

1. a lakás teljes albérletbe adása, ha a főbérlő maga már egyetlen részét sem használja;
2. ha a főbérlő a saját bérleti díjához és szolgáltatásaihoz képest aránytalanul magas albérleti díjat kér;
3. túlzsúfoltság (Überbelag), vagyis ha a lakók száma meghaladja a lakószobák számát, illetve az albérlő beköltözésével meghaladná azt;
4. ha megalapozottan feltételezhető, hogy az albérlő megzavarja a házközösség nyugalmát.

Az első két eset egyben felmondási ok is lehet: a bérbeadó felmondhatja a főbérleti szerződést. Ha a szerződés tiltja az albérletbe adást, mind a négy esetben kérheti bíróságtól a továbbadás megszüntetését.

Részleges albérletbe adásnál, ha a főbérlő továbbra is a lakásban lakik, és egyik felsorolt fontos ok sem áll fenn, az MRG teljes hatálya alá tartozó lakásnál a bérbeadó a tilalmat nem érvényesítheti.

A Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) hatálya alá tartozó lakásoknál bizonyos feltételek mellett albérleti tilalom is megengedett.

Mi történik, ha megszűnik a főbérlet?

Ha a főbérlő felmondással, közös megegyezéssel vagy kiürítési egyezséggel megszünteti a saját bérletét, az albérlet a gyakorlatban szintén veszélybe kerülhet, mert a főbérlőnek rendszerint üresen kell visszaadnia a lakást.

Az albérlet azonban nem szűnik meg automatikusan. A főbérlőnek haladéktalanul tájékoztatnia kell az albérlőt a főbérlet megszűnéséről.

Ha az albérletet hosszabb időre kötötték, de a főbérlő idő előtt feladja a bérleti jogát, és ezzel meghiúsítja a megállapodás folytatását, bizonyos esetekben kártérítési kötelezettsége keletkezhet. Ez különösen akkor merülhet fel, ha az albérlőt nem tájékoztatta megfelelően a kockázatról.

A ház tulajdonosának változása alapvetően nem érinti a főbérlő és az albérlő közötti szerződést.

Főbérlet vagy albérlet: a legfontosabb különbségek

• Szerződéses partner: főbérletnél a tulajdonosi oldal, albérletnél a főbérlő.
• MRG-jogok: számos jog közvetlenül csak a főbérlőt illeti meg.
• Üzemeltetési költségek: a Betriebskostenabrechnung ellenőrzésének joga főként a főbérlethez kapcsolódik.
• Határozott idő: a minimális időtartam főbérletnél és albérletnél is 5 év, illetve 3 év, ha a bérbeadó nem vállalkozó.
• A főbérlet megszűnése: az albérlet nem szűnik meg automatikusan, de a lakás használata a gyakorlatban ellehetetlenülhet.

Gyakorlati lépések szerződéskötés előtt

1. Azonosítsd a szerződéses partnert: ellenőrizd, hogy tulajdonossal vagy főbérlővel szerződsz-e.
2. Olvasd el az albérletre vonatkozó kikötéseket: főbérletnél nézd meg, engedélyezi vagy tiltja-e a továbbadást.
3. Írásban rögzíts mindent: különösen a bérleti időt, az albérleti díjat, a költségeket és az esetleges felújítások megtérítését.
4. Kérdezz rá a főbérlet időtartamára: albérletnél fontos tudni, meddig áll fenn a főbérlő saját szerződése.
5. Őrizd meg a dokumentumokat: tedd el a szerződést, a fizetési bizonylatokat és a főbérlővel folytatott fontos kommunikációt.
6. Kérj jogi segítséget bizonytalan helyzetben: az MRG és a WGG alkalmazása az ingatlan és a szerződés körülményeitől függhet.

Ez az összefoglaló általános tájékoztatás, és nem helyettesít személyre szabott jogi tanácsadást.