Glavni zakup i podzakup u Austriji: u čemu je razlika?

U Austriji nije svejedno od koga iznajmljujete stan: od vlasnika ili od drugog zakupca. Zakon različito tretira ove situacije, što može uticati na vaša prava, otkaz ugovora i nastavak stanovanja.

Šta je glavni zakup (Hauptmiete)?

O glavnom zakupu (Hauptmiete) govorimo kada ugovor zaključite sa jednom od sledećih osoba:

• vlasnikom zgrade,
• vlasnikom stana (Wohnungseigentümer),
• zakupcem ili zakupoprimcem cele zgrade,
• osobom koja očekuje da postane vlasnik stana (Wohnungseigentumsbewerber), iako njeno vlasništvo još nije upisano u zemljišne knjige.

U tom slučaju vi ste glavni zakupac (Hauptmieter) i imate neposredan pravni odnos sa vlasničkom stranom.

Kada je reč o podzakupu (Untermiete)?

Podzakup (Untermiete) nastaje kada ugovor zaključite sa glavnim zakupcem, a ne sa vlasnikom zgrade ili stana. Glavni zakupac je i sam zakupac, ali vam dalje iznajmljuje ceo stan ili njegov deo.

Podzakupac (Untermieter) zato ugovor ima sa glavnim zakupcem. To donosi nekoliko važnih posledica za prava, otkaz ugovora i trajanje stanovanja.

Koja pravila važe za podzakup?

Zakon o najmu (Mietrechtsgesetz, MRG) sadrži relativno malo posebnih pravila za podzakup. Ona se prvenstveno odnose na:

• dozvoljeni iznos podzakupnine (Untermietzins),
• otkaz ugovora i razloge za otkaz.

Osim u određenim izuzecima, razlozi za otkaz iz MRG-a primenjuju se i na podzakup. Za ostala pitanja uglavnom važe pravila Opšteg građanskog zakonika (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, ABGB).

Minimalno trajanje ugovora na određeno vreme

Pravila o ugovorima na određeno vreme (Befristung) jednako važe za glavni zakup i podzakup:

• 5 godina ako je zakupodavac, odnosno glavni zakupac koji daje stan u podzakup, preduzetnik;
• 3 godine ako ta osoba u trenutku ugovaranja nije preduzetnik.

Koja prava uglavnom pripadaju samo glavnom zakupcu?

Brojna prava zakupaca iz MRG-a važe samo kod glavnog zakupa. To, između ostalog, obuhvata:

• prava u vezi sa radovima na održavanju i modernizaciji;
• proveru obračuna operativnih troškova (Betriebskostenabrechnung).

Podzakupac je u ovim pitanjima uglavnom upućen na saradnju glavnog zakupca.

Ako želite da ulažete novac u stan, važno je da znate da MRG podzakupcu ne daje pravo na naknadu ulaganja. Eventualnu naknadu zato treba unapred urediti ugovorom.

Da li zakupodavac može da zabrani podzakup?

Mnogi ugovori o glavnom zakupu zabranjuju dalje izdavanje stana. Međutim, kod stanova na koje se MRG primenjuje u punom obimu, zakupodavac se na ovu zabranu može pozvati samo ako postoji važan razlog.

Važan razlog može biti:

1. izdavanje celog stana u podzakup, odnosno situacija u kojoj glavni zakupac više ne koristi nijedan deo stana;
2. ako glavni zakupac traži nesrazmerno visoku podzakupninu u odnosu na svoju zakupninu i usluge koje pruža;
3. prevelika naseljenost (Überbelag), kada broj stanara premašuje broj stambenih soba ili bi ga premašio useljenjem podzakupca;
4. ako postoji opravdana pretpostavka da će podzakupac narušavati mir u stambenoj zajednici.

Prva dva slučaja mogu istovremeno biti razlog za otkaz glavnog zakupa. Ako ugovor zabranjuje podzakup, zakupodavac u sva četiri slučaja može sudskim putem zahtevati da se dalje izdavanje obustavi.

Kod stana na koji se MRG primenjuje u punom obimu, zakupodavac ne može valjano da zabrani delimični podzakup ako glavni zakupac i dalje živi u stanu i nijedan od navedenih razloga ne postoji.

Kod stanova na koje se primenjuje Zakon o neprofitnom stanovanju (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG), zabrana podzakupa može biti dozvoljena pod određenim uslovima.

Šta se dešava kada se glavni zakup završi?

Ako glavni zakupac raskine ili otkaže svoj ugovor, ili zaključi sporazum o završetku zakupa odnosno iseljenju, to u praksi može značiti i kraj podzakupa. Glavni zakupac obično mora da vrati stan prazan.

Ipak, podzakup se ne završava automatski samim prestankom glavnog zakupa.

Glavni zakupac mora bez odlaganja da obavesti podzakupca o svakom prestanku glavnog zakupa. Ako je podzakup ugovoren na duži period, a glavni zakupac se prevremeno odrekne svojih prava i time onemogući dogovoreni nastavak podzakupa, u određenim slučajevima može nastati obaveza naknade štete. To naročito može biti važno ako podzakupac nije bio pravilno obavešten o tom riziku.

Promena vlasnika zgrade, s druge strane, načelno ne utiče na podzakup, jer pravni odnos postoji između glavnog zakupca i podzakupca.

Česta pitanja

Sa kim zaključujem ugovor kod podzakupa?

Ugovor zaključujete sa glavnim zakupcem, a ne sa vlasnikom zgrade ili stana.

Da li i kod podzakupa ugovor na određeno mora da traje najmanje 3 ili 5 godina?

Da. Pravilo važi i za podzakup: najmanje 5 godina kada je glavni zakupac preduzetnik, odnosno 3 godine kada u trenutku ugovaranja nije preduzetnik.

Da li kao podzakupac mogu da proverim obračun operativnih troškova?

Ovo pravo pripada glavnom zakupcu. Kao podzakupac zavisite od saradnje glavnog zakupca.

Ako se zgrada proda, da li moj podzakup prestaje?

Načelno ne. Promena vlasnika sama po sebi ne prekida pravni odnos između glavnog zakupca i podzakupca.

Praktični koraci pre potpisivanja ugovora

1. Proverite da li zaključujete Hauptmiete sa vlasnikom ili Untermiete sa glavnim zakupcem.
2. Pažljivo pročitajte da li ugovor glavnog zakupa dozvoljava dalje izdavanje stana ili njegovog dela.
3. Proverite trajanje ugovora na određeno vreme: 5 godina za preduzetnika, odnosno 3 godine za osobe koje nisu preduzetnici.
4. Ugovorom jasno uredite podzakupninu, operativne troškove, depozit, ulaganja i uslove otkaza.
5. Ako glavni zakup prestane, tražite da vas glavni zakupac odmah obavesti i sačuvajte svu pisanu komunikaciju.
6. Kod nejasnoća proverite konkretan ugovor sa advokatom ili drugim stručnjakom za austrijsko pravo najma.

Napomena: Ovaj tekst je informativan i ne predstavlja pravni savet. Za procenu konkretnog ugovora ili spora obratite se advokatu ili drugom kvalifikovanom pravnom stručnjaku.