Основная и субаренда в Австрии: в чём разница?

В Австрии правовые последствия зависят от того, у кого вы арендуете жильё: у собственника или у другого арендатора. Основная аренда и субаренда отличаются объёмом прав, правилами расторжения и последствиями прекращения договора основной аренды.

Кратко:

• Основная аренда (Hauptmiete) — договор заключён с собственником дома или квартиры либо с арендатором всего дома.
• Субаренда (Untermiete) — договор заключён с основным арендатором, а не с собственником.
• Минимальный срок срочного договора составляет 5 лет, если арендодатель является предпринимателем, и 3 года, если он не является предпринимателем. Эти правила действуют и для субаренды.
• Прекращение основной аренды не прекращает субаренду автоматически, однако на практике субаренда также может закончиться.
• Многие права по закону об аренде (Mietrechtsgesetz, MRG) предоставляются только основному арендатору.

Кто считается основным арендатором?

Об основной аренде (Hauptmiete) говорят, если договор заключён с одной из следующих сторон:

• собственником дома;
• собственником квартиры (Wohnungseigentümer);
• арендатором или пользователем всего дома;
• лицом, ожидающим получения права собственности на квартиру (Wohnungseigentumsbewerber), если его право ещё не зарегистрировано в земельной книге.

В этом случае вы являетесь основным арендатором (Hauptmieter) и состоите в непосредственных договорных отношениях с собственником или другой стороной со стороны владельца.

Когда аренда считается субарендой?

Субаренда (Untermiete) возникает, если договор заключён с основным арендатором. Он сам арендует жильё и передаёт вам всю квартиру или её часть.

Таким образом, субарендатор (Untermieter) заключает договор не с собственником дома или квартиры, а с основным арендатором. Это влияет на его права и защиту.

Какие правила действуют для субаренды?

Закон об аренде (Mietrechtsgesetz, MRG) содержит лишь несколько специальных правил о субаренде. В основном они касаются:

• допустимого размера платы за субаренду (Untermietzins);
• расторжения договора и оснований для расторжения.

За некоторыми исключениями основания для расторжения по MRG применяются и к субаренде. По остальным вопросам действуют нормы Общего гражданского уложения (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, ABGB).

Минимальный срок срочного договора

Правила о срочных договорах (Befristung) одинаково применяются к основной аренде и субаренде:

• Арендодатель является предпринимателем: минимальный срок — 5 лет.
• Арендодатель не является предпринимателем: минимальный срок — 3 года.

Какие права предоставляются только основному арендатору?

Многие права арендатора по MRG действуют только при основной аренде. Например:

• права, связанные с ремонтными работами и модернизацией;
• проверка расчёта эксплуатационных расходов (Betriebskostenabrechnung).

Субарендатор в таких вопросах зависит от содействия основного арендатора.

Если вы планируете вложить деньги в квартиру, важно учитывать: MRG не предоставляет субарендатору права на возмещение таких вложений. Возможное возмещение следует заранее урегулировать в договоре.

Может ли арендодатель запретить субаренду?

Во многих договорах основной аренды дальнейшая передача жилья запрещена. Однако если квартира полностью подпадает под действие MRG, арендодатель может ссылаться на такой запрет только при наличии существенной причины.

Существенной причиной может быть:

1. сдача всей квартиры в субаренду, когда основной арендатор сам не использует ни одну её часть;
2. взимание с субарендатора несоразмерно высокой платы по сравнению с собственной арендной платой и стоимостью предоставляемых услуг;
3. перенаселённость (Überbelag): число жильцов превышает число жилых комнат либо превысило бы его после вселения субарендатора;
4. обоснованное предположение, что субарендатор будет нарушать спокойствие жильцов дома.

Первые два случая одновременно являются основаниями для расторжения: арендодатель может расторгнуть договор основной аренды. Если договор запрещает субаренду, во всех четырёх случаях он может обратиться в суд, чтобы потребовать прекратить передачу жилья.

Частичную субаренду квартиры, в которой основной арендатор продолжает жить сам, нельзя надлежащим образом запретить в жилье, полностью подпадающем под MRG, если не имеется одна из указанных причин.

Для жилья, подпадающего под действие закона о жилищных кооперативах (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG), при определённых условиях запрет субаренды может быть разрешён.

Что происходит при прекращении основной аренды?

Если основной арендатор прекращает свой договор — например, посредством расторжения, соглашения сторон или соглашения об освобождении квартиры, — это может привести и к окончанию субаренды, поскольку основному арендатору обычно необходимо вернуть жильё свободным.

Однако субаренда не прекращается автоматически. Основной арендатор обязан без промедления сообщить субарендатору о любом прекращении основной аренды.

Если субаренда была заключена на длительный срок, но основной арендатор досрочно отказывается от своих прав и тем самым делает согласованное продолжение субаренды невозможным, в определённых случаях у него может возникнуть обязанность возместить ущерб. Это особенно возможно, если субарендатор не был надлежащим образом проинформирован о таком риске.

Смена собственника дома сама по себе обычно не влияет на субаренду, поскольку договорные отношения существуют между основным арендатором и субарендатором.

Частые вопросы

С кем заключается договор субаренды?

С основным арендатором, а не с собственником дома или квартиры.

Действует ли для субаренды минимальный срок 3 или 5 лет?

Да. Правила о срочных договорах применяются и к субаренде: 5 лет, если основной арендатор при заключении договора является предпринимателем, и 3 года, если он не является предпринимателем.

Может ли субарендатор проверять расчёт эксплуатационных расходов?

Такое право предоставляется только основному арендатору. Субарендатор зависит в этом вопросе от содействия основного арендатора.

Закончится ли субаренда при продаже дома?

Как правило, нет: смена собственника не прекращает договорные отношения между основным арендатором и субарендатором.

Практические шаги

1. Проверьте, с кем именно вы заключаете договор: с собственником или с основным арендатором.
2. Уточните, является ли сторона, сдающая жильё, предпринимателем, если договор срочный.
3. Проверьте условия о субаренде, сроке договора, плате и возможном запрете передачи жилья.
4. Если вы снимаете только часть квартиры, убедитесь, что основной арендатор продолжает жить в ней сам.
5. Заранее письменно согласуйте возможное возмещение вложений в жильё.
6. При прекращении основной аренды потребуйте своевременной информации и при необходимости обратитесь за юридической консультацией.

Важно: материал основан на общедоступных источниках и не является юридической консультацией. Используйте его на свой риск; для оценки конкретного договора обратитесь к адвокату или другому специалисту.

Источник: oesterreich.gv.at