تفاوت Hauptmiete و Untermiete در اتریش چیست؟
در اتریش تفاوت زیادی دارد که آپارتمان را از مالک یا از مستأجر دیگری اجاره کنید. قانون این دو وضعیت را متفاوت بررسی می‌کند و این موضوع بر حقوق شما، فسخ قرارداد و ادامه یا پایان سکونت اثر دارد. در ادامه، مهم‌ترین نکات مربوط به Hauptmiete و Untermiete را در سال ۲۰۲۶ مرور می‌کنیم.
خلاصه تفاوت‌ها
- Hauptmiete: قرارداد را با مالک خانه یا آپارتمان، یا در برخی موارد با مستأجر اصلی کل ساختمان، امضا می‌کنید.
- Untermiete: قرارداد را با مستأجر اصلی می‌بندید، نه با مالک.
- حداقل مدت قرارداد مدت‌دار در اجاره فرعی نیز ۵ سال است؛ اگر اجاره‌دهنده در زمان تنظیم قرارداد Unternehmer نباشد، این مدت ۳ سال است.
- با پایان اجاره اصلی، اجاره فرعی به‌طور خودکار پایان نمی‌یابد؛ اما در عمل ممکن است ادامه سکونت دشوار یا ناممکن شود.
- بخش زیادی از حقوق مستأجر در Mietrechtsgesetz (MRG) فقط برای مستأجر اصلی وجود دارد.
چه کسی مستأجر اصلی محسوب می‌شود؟
زمانی از Hauptmiete صحبت می‌کنیم که فرد جویای خانه با یکی از اشخاص زیر قرارداد ببندد:
- مالک ساختمان؛
- مالک آپارتمان، یعنی Wohnungseigentümer؛
- مستأجر یا اجاره‌گیرنده کل ساختمان؛
- فردی که انتظار دارد مالک آپارتمان شود، یعنی Wohnungseigentumsbewerber، حتی اگر مالکیت او هنوز در دفتر املاک ثبت نشده باشد.
در این حالت، شما Hauptmieter هستید و رابطه قراردادی مستقیم با طرف مالکیت دارید.
چه زمانی اجاره، Untermiete محسوب می‌شود؟
Untermiete زمانی شکل می‌گیرد که قرارداد را با مستأجر اصلی امضا کنید. مستأجر اصلی خود نیز مستأجر است و تمام آپارتمان یا بخشی از آن را به شما واگذار می‌کند.
بنابراین، Untermieter با مالک خانه یا آپارتمان قرارداد ندارد، بلکه طرف قرارداد او مستأجر اصلی است. این تفاوت پیامدهای مهمی برای حقوق و تعهدات شما دارد.
چه قوانینی بر Untermiete اعمال می‌شود؟
قانون اجاره اتریش، یعنی Mietrechtsgesetz (MRG)، فقط مقررات صریح محدودی درباره اجاره فرعی دارد. این مقررات عمدتاً به دو موضوع مربوط می‌شوند:
- مبلغ مجاز اجاره فرعی، یعنی Untermietzins؛
- فسخ قرارداد و دلایل فسخ.
به‌جز برخی استثناها، دلایل فسخ پیش‌بینی‌شده در MRG درباره اجاره فرعی نیز اعمال می‌شوند. در سایر مسائل، مقررات قانون مدنی عمومی، یعنی Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)، ملاک قرار می‌گیرد.
حداقل مدت قرارداد مدت‌دار
قواعد مربوط به قراردادهای مدت‌دار، یعنی Befristung، برای Hauptmiete و Untermiete یکسان است:
- اگر اجاره‌دهنده در زمان تنظیم قرارداد Unternehmer باشد: حداقل ۵ سال؛
- اگر اجاره‌دهنده Unternehmer نباشد: حداقل ۳ سال.
کدام حقوق فقط به Hauptmieter تعلق دارد؟
بسیاری از حقوق مستأجر در MRG فقط در اجاره اصلی قابل استفاده هستند. برای نمونه:
- حقوق مربوط به تعمیرات نگهداری و اقدامات نوسازی؛
- بررسی صورت‌حساب هزینه‌های جاری ساختمان، یعنی Betriebskostenabrechnung.
اگر مستأجر فرعی باشید، در این موضوعات معمولاً به همکاری مستأجر اصلی وابسته هستید.
اگر قصد دارید برای خانه هزینه یا سرمایه‌گذاری قابل‌توجهی انجام دهید، توجه داشته باشید که MRG برای مستأجر فرعی حق دریافت غرامت بابت سرمایه‌گذاری ایجاد نمی‌کند. بنابراین بهتر است هرگونه بازپرداخت یا جبران هزینه از ابتدا و به‌صورت قراردادی تنظیم شود.
آیا مالک می‌تواند اجاره فرعی را ممنوع کند؟
بسیاری از قراردادهای اجاره اصلی، واگذاری خانه یا بخشی از آن به شخص دیگر را ممنوع می‌کنند. بااین‌حال، در خانه‌هایی که مشمول اجرای کامل MRG هستند، مالک فقط در صورت وجود دلیل مهم می‌تواند به این ممنوعیت استناد کند.
دلیل مهم می‌تواند یکی از موارد زیر باشد:
- واگذاری کامل خانه به مستأجر فرعی؛ یعنی مستأجر اصلی دیگر هیچ بخشی از خانه را خودش استفاده نکند.
- دریافت اجاره فرعی نامتناسب و بیش‌ازحد در مقایسه با اجاره اصلی و خدمات مربوط به آن.
- تراکم بیش‌ازحد، یعنی Überbelag: تعداد ساکنان از تعداد اتاق‌های قابل‌سکونت بیشتر باشد یا با ورود مستأجر فرعی از آن بیشتر شود.
- دلیل موجهی وجود داشته باشد که مستأجر فرعی آرامش و نظم جامعه ساکنان ساختمان را مختل می‌کند.
دو مورد اول، یعنی واگذاری کامل خانه و دریافت اجاره نامتناسب، می‌توانند هم‌زمان دلیل فسخ اجاره اصلی نیز باشند. اگر قرارداد اجاره، Untermiete را ممنوع کرده باشد، مالک در هر چهار حالت می‌تواند برای پایان دادن به واگذاری فرعی اقدام قضایی کند.
در خانه‌ای که کاملاً مشمول MRG است، اگر مستأجر اصلی همچنان خودش در آپارتمان زندگی کند و هیچ‌یک از دلایل بالا وجود نداشته باشد، مالک نمی‌تواند واگذاری بخشی از خانه را به‌طور معتبر ممنوع کند.
در خانه‌هایی که مشمول قانون مسکن تعاونی، یعنی Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)، هستند، ممنوعیت اجاره فرعی در شرایط خاص ممکن است مجاز باشد.
اگر Hauptmiete پایان پیدا کند چه می‌شود؟
اگر مستأجر اصلی اجاره خود را از طریق فسخ، توافق دوطرفه یا توافق برای تخلیه پایان دهد، این وضعیت ممکن است به پایان اجاره فرعی نیز منجر شود؛ زیرا مستأجر اصلی معمولاً باید خانه را خالی تحویل دهد. بااین‌حال، اجاره فرعی به‌طور خودکار پایان نمی‌یابد.
مستأجر اصلی باید بدون تأخیر، مستأجر فرعی را از هرگونه پایان Hauptmiete مطلع کند. اگر Untermiete برای مدت طولانی‌تری توافق شده باشد، اما مستأجر اصلی زودتر حقوق خود را واگذار کند و ادامه توافق‌شده را ناممکن سازد، در برخی شرایط ممکن است مسئول پرداخت خسارت باشد؛ به‌ویژه اگر مستأجر فرعی را به‌درستی از این خطر آگاه نکرده باشد.
تغییر مالک ساختمان، به‌طور کلی، اجاره فرعی را از بین نمی‌برد؛ زیرا رابطه قراردادی Untermiete میان مستأجر اصلی و مستأجر فرعی برقرار است.
پرسش‌های متداول
در Untermiete با چه کسی قرارداد می‌بندم؟
با مستأجر اصلی، نه با مالک ساختمان یا مالک آپارتمان.
آیا حداقل مدت قرارداد مدت‌دار در Untermiete هم ۳ یا ۵ سال است؟
بله. این قواعد برای اجاره فرعی نیز اعمال می‌شوند: ۵ سال، یا ۳ سال اگر اجاره‌دهنده هنگام تنظیم قرارداد Unternehmer نباشد.
آیا مستأجر فرعی می‌تواند صورت‌حساب Betriebskosten را بررسی کند؟
این حق اصولاً به Hauptmieter تعلق دارد. مستأجر فرعی برای چنین موضوعی به همکاری مستأجر اصلی وابسته است.
اگر ساختمان فروخته شود، Untermiete من پایان می‌یابد؟
اصولاً خیر؛ تغییر مالک، رابطه قراردادی میان مستأجر اصلی و مستأجر فرعی را از بین نمی‌برد.
مراحل عملی پیش از امضای قرارداد
- بررسی کنید طرف قرارداد شما مالک یا مستأجر اصلی است و در قرارداد، عنوان Hauptmiete یا Untermiete به‌روشنی مشخص شده باشد.
- اگر قرارداد مدت‌دار است، حداقل مدت ۵ سال یا، در صورت Unternehmer نبودن اجاره‌دهنده، ۳ سال را بررسی کنید.
- مبلغ Untermietzins و خدماتی را که در برابر آن دریافت می‌کنید، با اجاره اصلی مقایسه کنید.
- درباره اجازه واگذاری فرعی، تعداد ساکنان و استفاده خود مستأجر اصلی از خانه، مدارک و مفاد قرارداد را بررسی کنید.
- اگر برای خانه هزینه یا نوسازی انجام می‌دهید، توافق بازپرداخت را پیش از شروع کار به‌صورت کتبی ثبت کنید.
- اگر Hauptmiete پایان یافت، از مستأجر اصلی بخواهید فوراً شما را مطلع کند و برای بررسی حقوق و احتمال خسارت، از مشاوره حقوقی استفاده کنید.
توجه: این مطلب بر اساس منابع موجود در اینترنت تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی نیست. استفاده از اطلاعات بر عهده خود فرد است. برای بررسی وضعیت خاص خود، با وکیل یا متخصص حقوق اجاره مشورت کنید.
منبع: oesterreich.gv.at