Hauptmiete dhe Untermiete në Austri: cili është ndryshimi?

Në Austri nuk është e njëjta gjë nëse banesën e merrni me kontratë nga pronari apo nga një qiramarrës tjetër. Këto dy situata trajtohen ndryshe nga ligji dhe ndikojnë te të drejtat tuaja, te ndërprerja e kontratës dhe te vazhdimi i banimit.

Shkurtimisht

• Hauptmiete: kontrata lidhet me pronarin e shtëpisë ose të banesës, apo me qiramarrësin e të gjithë ndërtesës.
• Untermiete: kontrata lidhet me Hauptmieter-in, jo drejtpërdrejt me pronarin.
• Afati minimal i një qiraje me kohë të përcaktuar është 5 vjet, ose 3 vjet kur Hauptmieter-i nuk është sipërmarrës.
• Kur përfundon Hauptmiete, Untermiete nuk përfundon automatikisht, por në praktikë kjo mund të nënkuptojë edhe fundin e banimit.
• Shumë të drejta sipas Mietrechtsgesetz (MRG) i takojnë vetëm Hauptmieter-it.

Kush konsiderohet Hauptmieter?

Ekziston një Hauptmiete kur personi që merr banesën lidh kontratë me njërin nga personat ose subjektet e mëposhtme:

• pronarin e ndërtesës;
• pronarin e banesës, pra Wohnungseigentümer;
• qiramarrësin ose uzufruktarin e të gjithë ndërtesës;
• një person që pret të bëhet pronar i banesës, Wohnungseigentumsbewerber, edhe nëse pronësia ende nuk është regjistruar në Grundbuch.

Në këtë rast, ju jeni Hauptmieter dhe keni marrëdhënie të drejtpërdrejtë juridike me palën e pronarit.

Kur kemi të bëjmë me Untermiete?

Untermiete krijohet kur kontrata lidhet me Hauptmieter-in. Ky person është vetë qiramarrës dhe jua jep me qira të gjithë banesën ose një pjesë të saj.

Pra, si Untermieter, nuk keni kontratë me pronarin e shtëpisë ose të banesës, por me Hauptmieter-in. Kjo ka disa pasoja të rëndësishme për të drejtat dhe sigurinë tuaj.

Cilat rregulla zbatohen për Untermiete?

Mietrechtsgesetz (MRG) përmban vetëm pak rregulla të shprehura posaçërisht për nënqiranë. Ato lidhen kryesisht me:

• shumën e lejuar të nënqirasë, Untermietzins;
• ndërprerjen e kontratës dhe arsyet për ndërprerje.

Me disa përjashtime, arsyet e ndërprerjes sipas MRG zbatohen edhe për Untermiete. Për çështjet e tjera zbatohet kryesisht Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB), Kodi Civil i Përgjithshëm.

Afati minimal i kontratës me kohë të përcaktuar

Rregullat për kontratat me kohë të përcaktuar, Befristung, zbatohen njësoj për Hauptmiete dhe Untermiete:

• 5 vjet, kur qiradhënësi ose Hauptmieter-i është sipërmarrës;
• 3 vjet, kur qiradhënësi ose Hauptmieter-i nuk është sipërmarrës.

Cilat të drejta i takojnë vetëm Hauptmieter-it?

Shumë të drejta të qiramarrësit sipas MRG vlejnë vetëm për Hauptmiete. Shembuj janë:

• të drejtat lidhur me punimet e mirëmbajtjes dhe modernizimit;
• kontrolli i llogaritjes së shpenzimeve operative, Betriebskostenabrechnung.

Si Untermieter, në këto çështje varet nga bashkëpunimi dhe ndërmjetësimi i Hauptmieter-it.

Nëse dëshironi të investoni në banesë, duhet të dini se MRG nuk u jep Untermieter-ëve të drejtë automatike për rimbursimin e investimit. Nëse parashikohet ndonjë kompensim, ai duhet të rregullohet paraprakisht në kontratë.

A mund ta ndalojë pronari nënqiranë?

Shumë kontrata të Hauptmiete ndalojnë dhënien e banesës me nënqira. Megjithatë, për banesat që i nënshtrohen plotësisht MRG-së, pronari mund të mbështetet te ky ndalim vetëm kur ekziston një arsye e rëndësishme.

Arsyet e rëndësishme janë:

1. Dhënia e të gjithë banesës me nënqira, pra kur Hauptmieter-i nuk përdor më asnjë pjesë të saj.
2. Kërkimi i një nënqiraje në mënyrë të pajustifikueshme të lartë krahasuar me qiranë dhe shërbimet që paguan Hauptmieter-i.
3. Überbelag, pra mbipopullimi: numri i banorëve tejkalon numrin e dhomave të banimit ose do ta tejkalonte atë pas hyrjes së Untermieter-it.
4. Ekzistojnë arsye për të besuar se Untermieter-i do të prishë qetësinë e komunitetit të banesës.

Dy rastet e para mund të jenë edhe arsye për ndërprerjen e Hauptmiete-s. Nëse kontrata e ndalon nënqiranë, pronari mund të ngrejë padi për ndalimin e vazhdimit të saj në të katër rastet.

Në një banesë që i nënshtrohet plotësisht MRG-së, pronari nuk mund ta ndalojë në mënyrë të vlefshme një nënqira të pjesshme, për sa kohë Hauptmieter-i vazhdon të banojë vetë në banesë dhe nuk ekziston asnjë nga arsyet e mësipërme.

Për banesat që i nënshtrohen Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), ndalimi i nënqirasë mund të lejohet në kushte të caktuara.

Çfarë ndodh kur përfundon Hauptmiete?

Nëse Hauptmieter-i e përfundon qiranë e vet me ndërprerje, marrëveshje të përbashkët ose marrëveshje për lirimin e banesës, kjo mund të sjellë edhe fundin praktik të Untermiete-s, sepse zakonisht banesa duhet t'i dorëzohet pronarit bosh.

Megjithatë, Untermiete nuk përfundon automatikisht. Hauptmieter-i duhet ta informojë menjëherë Untermieter-in për çdo përfundim të Hauptmiete-s.

Nëse Untermiete është lidhur për një periudhë më të gjatë, por Hauptmieter-i heq dorë para kohe nga të drejtat e tij dhe pengon vazhdimin e dakorduar të kontratës, në rrethana të caktuara mund të lindë detyrimi për dëmshpërblim. Kjo mund të jetë veçanërisht e rëndësishme kur Untermieter-i nuk është informuar siç duhet për rrezikun.

Ndryshimi i pronarit të ndërtesës, në parim, nuk e prek Untermiete-n, sepse marrëdhënia e nënqirasë ekziston mes Hauptmieter-it dhe Untermieter-it.

Pyetje të shpeshta

Me kë lidhet kontrata në rastin e Untermiete-s?

Me Hauptmieter-in, jo me pronarin e shtëpisë ose të banesës.

A është edhe në Untermiete afati minimal 3 ose 5 vjet?

Po. Rregullat për afatin e përcaktuar vlejnë edhe për Untermiete: 5 vjet, ose 3 vjet kur Hauptmieter-i nuk ishte sipërmarrës në momentin e lidhjes së kontratës.

A mund ta kontrollojë Untermieter-i llogaritjen e shpenzimeve operative?

Kjo e drejtë i takon vetëm Hauptmieter-it. Si Untermieter, varet nga bashkëpunimi i Hauptmieter-it.

Nëse shitet ndërtesa, a përfundon Untermiete?

Në parim jo. Ndryshimi i pronarit nuk e prek marrëdhënien kontraktore mes Hauptmieter-it dhe Untermieter-it.

Hapat praktikë para se të nënshkruani

1. Kontrolloni me kë po lidhni kontratën: me pronarin, me një Hauptmieter apo me një subjekt tjetër.
2. Lexoni nëse kontrata kryesore dhe kontrata e nënqirasë lejojnë ose kufizojnë Untermiete.
3. Kontrolloni afatin e kontratës, shumën e qirasë, shpenzimet operative dhe kushtet e ndërprerjes.
4. Kërkoni të sqaroni me shkrim çfarë ndodh me banimin tuaj nëse përfundon Hauptmiete.
5. Mos bëni investime në banesë pa një marrëveshje të shkruar për rimbursimin e tyre.
6. Për një rast konkret, kërkoni këshillë nga një avokat ose profesionist i së drejtës së qirasë.

Shënim: Ky material bazohet në burime të disponueshme në internet dhe nuk zëvendëson këshillimin juridik. Përdorimi bëhet me përgjegjësi personale. Burimi: oesterreich.gv.at.