Hauptmiete e Untermiete in Austria: qual è la differenza?

In Austria non è indifferente da chi si prende in affitto un appartamento: dal proprietario oppure da un altro inquilino. La legge tratta diversamente le due situazioni, con conseguenze sui diritti, sulla disdetta e sul futuro dell’alloggio. Ecco gli aspetti principali da conoscere nel 2026.

In breve

• Hauptmiete: il contratto viene stipulato con il proprietario dell’edificio o dell’appartamento, oppure con chi affitta l’intero edificio.
• Untermiete: il contratto viene stipulato con il Hauptmieter, non con il proprietario.
• La durata minima di un contratto a tempo determinato è di 5 anni, oppure di 3 anni se il Hauptmieter non è un imprenditore.
• Se termina la Hauptmiete, la Untermiete non termina automaticamente, ma nella pratica può arrivare alla fine.
• Molti diritti previsti dal Mietrechtsgesetz (MRG) spettano soltanto al Hauptmieter.

Chi è il Hauptmieter?

Si parla di Hauptmiete quando la persona che cerca l’alloggio stipula il contratto con uno dei seguenti soggetti:

• il proprietario dell’edificio;
• il proprietario dell’appartamento (Wohnungseigentümer);
• il locatario o usufruttuario dell’intero edificio;
• un aspirante proprietario dell’appartamento (Wohnungseigentumsbewerber) il cui diritto di proprietà non è ancora stato iscritto nel catasto.

In questo caso si è Hauptmieter e si ha un rapporto contrattuale diretto con la parte proprietaria.

Quando si tratta di Untermiete?

La Untermiete nasce quando il contratto viene stipulato con il Hauptmieter. Quest’ultimo è a sua volta un inquilino e concede in affitto l’appartamento, o una parte di esso, a un’altra persona.

La differenza fondamentale è quindi questa: il Untermieter non ha un contratto con il proprietario dell’edificio o dell’appartamento, ma con il Hauptmieter.

Quali regole si applicano alla Untermiete?

Il Mietrechtsgesetz (MRG) contiene solo poche disposizioni espresse sulla Untermiete. Riguardano soprattutto:

• il canone di sublocazione consentito (Untermietzins);
• la disdetta e i motivi di disdetta.

Salvo alcune eccezioni, i motivi di disdetta previsti dal MRG si applicano anche alla Untermiete. Per tutte le altre questioni valgono le disposizioni del codice civile generale, l’Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).

Durata minima dei contratti a tempo determinato

Le regole sui contratti a tempo determinato (Befristung) valgono allo stesso modo per Hauptmiete e Untermiete.

• Locatore imprenditore: durata minima di 5 anni.
• Locatore non imprenditore: durata minima di 3 anni.

Quali diritti spettano soltanto al Hauptmieter?

Numerosi diritti degli inquilini previsti dal MRG valgono soltanto in caso di Hauptmiete. Tra questi rientrano, per esempio:

• i diritti relativi ai lavori di manutenzione e ammodernamento;
• il controllo del rendiconto delle spese di gestione (Betriebskostenabrechnung).

Il Untermieter dipende quindi dalla collaborazione del Hauptmieter per queste questioni.

Se si desidera investire nell’alloggio, è importante sapere che il MRG non riconosce al Untermieter il diritto al rimborso dell’investimento. Un eventuale rimborso dovrebbe essere regolato in anticipo nel contratto.

Il proprietario può vietare la sublocazione?

Molti contratti di Hauptmiete vietano la sublocazione. Tuttavia, per gli alloggi soggetti integralmente al MRG, il proprietario può far valere questo divieto soltanto in presenza di un motivo importante, come:

1. la sublocazione dell’intero appartamento, cioè quando il Hauptmieter non utilizza più alcuna parte dell’alloggio;
2. la richiesta di un canone di sublocazione sproporzionatamente elevato rispetto al canone e ai servizi pagati dal Hauptmieter;
3. il sovraffollamento (Überbelag): quando il numero degli abitanti supera il numero delle stanze abitabili, oppure lo supererebbe con l’ingresso del Untermieter;
4. il ragionevole sospetto che il Untermieter disturbi la tranquillità della comunità condominiale.

I primi due casi costituiscono anche motivi di disdetta: il proprietario può disdire il contratto di Hauptmiete. Se il contratto vieta la sublocazione, in tutti e quattro i casi il proprietario può agire in giudizio per ottenere la cessazione della sublocazione.

La sublocazione parziale, quando il Hauptmieter continua a vivere nell’appartamento e non sussiste nessuno dei motivi sopra indicati, non può essere validamente vietata dal proprietario negli alloggi soggetti integralmente al MRG.

Per gli alloggi soggetti al Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), a determinate condizioni può essere consentito un divieto di sublocazione.

Cosa succede se termina la Hauptmiete?

Se il Hauptmieter termina il proprio contratto, per esempio tramite disdetta, accordo comune o accordo di rilascio dell’alloggio, anche la Untermiete può arrivare alla fine, perché normalmente l’appartamento deve essere restituito libero. Tuttavia, la Untermiete non termina automaticamente.

Il Hauptmieter deve informare senza indugio il Untermieter di qualsiasi cessazione della Hauptmiete. Se la Untermiete era stata concordata per un periodo più lungo, ma il Hauptmieter rinuncia anticipatamente ai propri diritti rendendo impossibile la prosecuzione concordata, in determinate circostanze può sorgere un obbligo di risarcimento. Ciò può verificarsi soprattutto se il Untermieter non è stato informato adeguatamente del rischio.

Il cambio di proprietario dell’edificio, invece, in linea di principio non incide sulla Untermiete, poiché il rapporto contrattuale esiste tra Hauptmieter e Untermieter.

Domande frequenti

Con chi si firma il contratto in caso di Untermiete?

Con il Hauptmieter, non con il proprietario dell’edificio o dell’appartamento.

La durata minima è di 3 o 5 anni anche per la Untermiete?

Sì. Le regole sulla durata determinata valgono anche per la Untermiete: 5 anni oppure 3 anni se, al momento dell’accordo, il Hauptmieter non era un imprenditore.

Il Untermieter può controllare il rendiconto delle spese di gestione?

Questo diritto spetta soltanto al Hauptmieter. Il Untermieter dipende dalla collaborazione del Hauptmieter.

Se l’edificio viene venduto, la Untermiete termina?

In linea di principio no, perché il cambio di proprietario non incide sul rapporto tra Hauptmieter e Untermieter.

Passaggi pratici prima di firmare

1. Verificare se il contratto è una Hauptmiete o una Untermiete.
2. Identificare con precisione la persona o l’ente con cui si firma il contratto.
3. Controllare la durata del contratto a tempo determinato: 5 anni se il locatore è un imprenditore, 3 anni se non lo è.
4. Leggere le clausole sulla sublocazione e sull’eventuale divieto di Weitergabe.
5. In caso di investimenti nell’alloggio, concordare per iscritto in anticipo un eventuale rimborso.
6. Se termina la Hauptmiete, chiedere tempestivamente informazioni al Hauptmieter e valutare la situazione contrattuale.

Le informazioni si basano su fonti disponibili online e non costituiscono consulenza legale. In caso di dubbi, è opportuno rivolgersi a un avvocato o a un professionista qualificato.

Fonte: oesterreich.gv.at