Najem główny i podnajem w Austrii: jaka jest różnica?

W Austrii sytuacja prawna zależy między innymi od tego, z kim zawierasz umowę najmu. Inne zasady dotyczą najmu głównego (Hauptmiete), a inne podnajmu (Untermiete). Ma to znaczenie dla praw najemcy, wypowiedzenia umowy oraz dalszego losu mieszkania.

Poniżej przedstawiamy najważniejsze informacje obowiązujące w 2026 roku.

Najważniejsze informacje

• Najem główny (Hauptmiete) oznacza zawarcie umowy z właścicielem albo z najemcą całego domu.
• Podnajem (Untermiete) oznacza zawarcie umowy z głównym najemcą, a nie z właścicielem.
• Minimalny czas trwania umowy zawartej na czas określony wynosi również przy podnajmie 5 lat albo 3 lata, jeśli główny najemca nie jest przedsiębiorcą.
• Zakończenie najmu głównego nie powoduje automatycznego zakończenia podnajmu, ale w praktyce może oznaczać jego koniec.
• Wiele praw najemcy wynikających z Mietrechtsgesetz (MRG) przysługuje wyłącznie najemcy głównemu.

Kto jest głównym najemcą?

O Hauptmiete mówimy wtedy, gdy osoba poszukująca mieszkania zawiera umowę z jednym z następujących podmiotów:

• właścicielem budynku,
• właścicielem mieszkania (Wohnungseigentümer),
• najemcą lub dzierżawcą całego budynku,
• osobą oczekującą na ustanowienie własności mieszkania (Wohnungseigentumsbewerber), której prawo własności nie zostało jeszcze wpisane do księgi wieczystej.

W takiej sytuacji jesteś Hauptmieter, czyli głównym najemcą, i pozostajesz w bezpośrednim stosunku prawnym ze stroną właścicielską.

Kiedy najem jest podnajmem?

Untermiete powstaje wtedy, gdy umowę zawierasz z głównym najemcą. Główny najemca sam jest najemcą mieszkania i przekazuje ci w najem całe mieszkanie albo jego część.

Jako Untermieter nie masz więc umowy z właścicielem budynku lub mieszkania, lecz z głównym najemcą. Ma to kilka istotnych konsekwencji prawnych.

Jakie przepisy dotyczą podnajmu?

Mietrechtsgesetz (MRG), czyli austriacka ustawa o najmie, zawiera tylko niewiele wyraźnych regulacji dotyczących podnajmu. Odnoszą się one przede wszystkim do:

• dopuszczalnej wysokości czynszu za podnajem (Untermietzins),
• wypowiedzenia umowy i przyczyn wypowiedzenia.

Z pewnymi wyjątkami przyczyny wypowiedzenia określone w MRG mają zastosowanie również do podnajmu. W pozostałych kwestiach stosuje się przepisy ogólnego kodeksu cywilnego (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, ABGB).

Minimalny czas umowy na czas określony

Zasady dotyczące umów zawartych na czas określony (Befristung) obowiązują zarówno przy najmie głównym, jak i przy podnajmie.

• Gdy wynajmujący jest przedsiębiorcą: minimalny czas trwania umowy wynosi 5 lat.
• Gdy wynajmujący nie jest przedsiębiorcą: minimalny czas trwania umowy wynosi 3 lata.

Jakie prawa przysługują tylko głównemu najemcy?

Wiele praw najemcy wynikających z MRG obowiązuje wyłącznie w przypadku najmu głównego. Dotyczy to między innymi:

• praw związanych z pracami konserwacyjnymi i modernizacyjnymi,
• kontroli rozliczenia kosztów eksploatacyjnych (Betriebskostenabrechnung).

Podnajemca jest w takich sprawach zależny od współpracy głównego najemcy.

Jeśli planujesz inwestycje w wynajmowanym mieszkaniu, zwróć uwagę na ważną kwestię: MRG nie przyznaje podnajemcy prawa do zwrotu kosztów inwestycji. Ewentualny zwrot warto wcześniej uregulować w umowie.

Czy wynajmujący może zakazać podnajmu?

Wiele umów najmu głównego zawiera zakaz dalszego wynajmowania mieszkania. Jeżeli jednak lokal podlega w pełni przepisom MRG, wynajmujący może powołać się na taki zakaz tylko z ważnego powodu.

Ważnym powodem może być:

1. oddanie całego mieszkania w podnajem, czyli sytuacja, w której główny najemca sam nie korzysta z żadnej jego części,
2. żądanie przez głównego najemcę rażąco wysokiego czynszu za podnajem w porównaniu z jego własnym czynszem i świadczeniami,
3. nadmierne zagęszczenie (Überbelag), gdy liczba mieszkańców przewyższa liczbę pokoi mieszkalnych albo przekroczyłaby ją po wprowadzeniu się podnajemcy,
4. uzasadnione przypuszczenie, że podnajemca będzie zakłócać spokój wspólnoty mieszkaniowej.

Dwa pierwsze przypadki są jednocześnie podstawą wypowiedzenia: wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu głównego. Jeżeli umowa zawiera zakaz podnajmu, we wszystkich czterech sytuacjach wynajmujący może wystąpić do sądu o zaprzestanie dalszego wynajmowania.

W lokalu podlegającym w pełni MRG wynajmujący nie może skutecznie zakazać częściowego podnajmu, jeżeli główny najemca nadal mieszka w mieszkaniu i nie zachodzi żaden z wymienionych powodów.

W przypadku mieszkań objętych ustawą o mieszkalnictwie non-profit (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG) zakaz podnajmu może być dozwolony pod pewnymi warunkami.

Co się dzieje po zakończeniu najmu głównego?

Jeżeli główny najemca zakończy swój najem poprzez wypowiedzenie, porozumienie stron albo ugodę dotyczącą opróżnienia lokalu, podnajem również może w praktyce dobiec końca. Wynika to z tego, że główny najemca zazwyczaj musi zwrócić mieszkanie opróżnione.

Podnajem nie kończy się jednak automatycznie. Główny najemca powinien niezwłocznie poinformować podnajemcę o każdym zakończeniu najmu głównego.

Jeżeli podnajem został zawarty na dłuższy czas, a główny najemca przedwcześnie zrezygnuje ze swoich praw i uniemożliwi dalsze wykonywanie uzgodnionej umowy, w określonych przypadkach może powstać jego obowiązek naprawienia szkody. Może to dotyczyć zwłaszcza sytuacji, w której nie poinformował podnajemcy odpowiednio o istniejącym ryzyku.

Sama zmiana właściciela budynku zasadniczo nie wpływa na podnajem, ponieważ stosunek prawny istnieje między głównym najemcą a podnajemcą.

Najczęstsze pytania

Z kim podpisuję umowę przy podnajmie?

Umowę podpisujesz z głównym najemcą, a nie z właścicielem budynku lub mieszkania.

Czy przy podnajmie umowa na czas określony musi trwać co najmniej 3 albo 5 lat?

Tak. Zasady dotyczące minimalnego czasu trwania umowy obowiązują również przy podnajmie: 5 lat, albo 3 lata, jeśli główny najemca w momencie zawierania umowy nie był przedsiębiorcą.

Czy podnajemca może kontrolować rozliczenie kosztów eksploatacyjnych?

To prawo przysługuje głównemu najemcy. Podnajemca jest w tej kwestii zależny od współpracy głównego najemcy.

Czy sprzedaż budynku kończy mój podnajem?

Zasadniczo nie. Zmiana właściciela nie wpływa na stosunek prawny między głównym najemcą a podnajemcą.

Co zrobić przed podpisaniem umowy?

1. Sprawdź, czy podpisujesz umowę z właścicielem, czy z głównym najemcą.
2. Ustal, czy dokument dotyczy Hauptmiete, czy Untermiete.
3. Przeczytaj zapisy dotyczące czasu trwania umowy, wypowiedzenia i ewentualnego zakazu podnajmu.
4. Przy podnajmie zapytaj, co stanie się z umową, jeśli zakończy się najem główny.
5. Jeśli planujesz inwestycje w lokalu, uzgodnij na piśmie zasady ewentualnego zwrotu kosztów.
6. W razie wątpliwości skonsultuj umowę z prawnikiem lub innym specjalistą.

Artykuł opiera się na informacjach dostępnych w internecie i nie stanowi porady prawnej. Korzystasz z niego na własną odpowiedzialność. Źródło: oesterreich.gv.at.