Glavni najem in podnajem v Avstriji: kakšna je razlika?

V Avstriji je pomembno, od koga najemate stanovanje: od lastnika ali od drugega najemnika. Zakon ta položaja obravnava različno, kar vpliva na vaše pravice, odpoved pogodbe in prihodnost najema.

Na kratko: Hauptmiete in Untermiete

• Glavni najem (Hauptmiete): pogodbo sklenete z lastnikom hiše ali stanovanja oziroma z drugo upravičeno osebo na strani lastnika.
• Podnajem (Untermiete): pogodbo sklenete z glavnim najemnikom, ne neposredno z lastnikom.
• Minimalno trajanje pogodbe za določen čas je tudi pri podnajemu 5 let oziroma 3 leta, če glavni najemnik ob sklenitvi pogodbe ni podjetnik.
• Če glavni najem preneha, podnajem ne preneha samodejno, vendar lahko to v praksi pomeni tudi konec podnajema.
• Številne pravice po Mietrechtsgesetz (MRG) pripadajo samo glavnemu najemniku.

Kdo je glavni najemnik?

O Hauptmiete govorimo, kadar najemnik sklene pogodbo z eno od naslednjih oseb:

• lastnikom hiše,
• lastnikom stanovanja (Wohnungseigentümer),
• najemnikom ali zakupnikom celotne hiše,
• osebo, ki pričakuje pridobitev lastninske pravice na stanovanju (Wohnungseigentumsbewerber), čeprav ta pravica še ni vpisana v zemljiško knjigo.

V takem primeru ste Hauptmieter in imate neposredno pogodbeno razmerje z lastniško oziroma upravičeno stranjo.

Kdaj gre za podnajem?

Untermiete nastane, ko pogodbo sklenete z glavnim najemnikom. Ta je sam najemnik in vam odda celotno stanovanje ali njegov del.

Podnajemnik (Untermieter) torej ni v pogodbenem razmerju z lastnikom, ampak z glavnim najemnikom. To ima več pomembnih posledic za njegove pravice.

Katera pravila veljajo za podnajem?

Mietrechtsgesetz (MRG) vsebuje za podnajem le malo izrecnih pravil. Ta se predvsem nanašajo na:

• dovoljeno podnajemnino (Untermietzins),
• odpoved pogodbe in razloge za odpoved.

Z nekaterimi izjemami se razlogi za odpoved po MRG uporabljajo tudi pri podnajemu. Pri drugih vprašanjih se uporabljajo pravila splošnega civilnega zakonika (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, ABGB).

Minimalno trajanje pogodbe za določen čas

Pravila o pogodbah za določen čas (Befristung) veljajo enako za glavni najem in podnajem:

• 5 let, če je najemodajalec podjetnik;
• 3 leta, če glavni najemnik ob sklenitvi pogodbe ni podjetnik.

Katere pravice pripadajo samo glavnemu najemniku?

Številne najemniške pravice po MRG veljajo samo za glavni najem. Med njimi so na primer:

• pravice, povezane z vzdrževalnimi in posodobitvenimi deli;
• nadzor obračuna obratovalnih stroškov (Betriebskostenabrechnung).

Podnajemnik je pri teh vprašanjih odvisen od sodelovanja glavnega najemnika.

Če želite v stanovanje vložiti lastna sredstva, je pomembno vedeti, da MRG podnajemniku ne zagotavlja pravice do povračila takšne naložbe. Morebitno povračilo je zato smiselno vnaprej urediti v pogodbi.

Ali lahko najemodajalec prepove podnajem?

Številne pogodbe o glavnem najemu prepovedujejo oddajo v podnajem. Pri stanovanjih, za katera v celoti velja MRG, pa se lahko najemodajalec na takšno prepoved sklicuje le iz pomembnega razloga.

Pomemben razlog je lahko:

1. oddaja celotnega stanovanja v podnajem, če glavni najemnik sam ne uporablja nobenega njegovega dela;
2. če glavni najemnik zahteva nesorazmerno visoko podnajemnino glede na svojo najemnino in prejete storitve;
3. prenaseljenost (Überbelag), če število stanovalcev presega število bivalnih prostorov oziroma bi ga preseglo po vselitvi podnajemnika;
4. če je mogoče upravičeno pričakovati, da bo podnajemnik motil mir v hišni skupnosti.

Prva dva primera sta lahko tudi razloga za odpoved glavnega najema. Če pogodba prepoveduje podnajem, lahko najemodajalec v vseh štirih primerih vloži tožbo za prenehanje oddaje v podnajem.

Pri stanovanju, za katero v celoti velja MRG, najemodajalec praviloma ne more veljavno prepovedati delnega podnajema, če glavni najemnik še vedno živi v stanovanju in nobeden od navedenih razlogov ni podan.

Pri stanovanjih, za katera velja Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), je lahko prepoved podnajema pod določenimi pogoji dovoljena.

Kaj se zgodi, če glavni najem preneha?

Če glavni najemnik odpove svoj najem, ga konča s sporazumom ali sklene dogovor o izpraznitvi, lahko to pomeni tudi konec podnajema, saj mora stanovanje običajno vrniti prazno. Vendar podnajem ne preneha samodejno.

Glavni najemnik mora podnajemnika nemudoma obvestiti o vsakem prenehanju glavnega najema. Če je bil podnajem sklenjen za daljše obdobje, glavni najemnik pa predčasno opusti svoje pravice in s tem onemogoči dogovorjeno nadaljevanje podnajema, lahko v določenih primerih nastane njegova odškodninska odgovornost. To velja zlasti, če podnajemnika ni ustrezno opozoril na tveganje.

Sprememba lastnika hiše načeloma ne vpliva na podnajem, saj ta obstaja med glavnim najemnikom in podnajemnikom.

Pogosta vprašanja

S kom sklenem pogodbo pri podnajemu?

Pogodbo sklenete z glavnim najemnikom, ne z lastnikom hiše ali stanovanja.

Ali mora tudi podnajem trajati najmanj 3 ali 5 let?

Da. Pravila za pogodbe za določen čas veljajo tudi za podnajem: 5 let oziroma 3 leta, če glavni najemnik ob določitvi trajanja ni bil podjetnik.

Ali lahko kot podnajemnik preverim obračun obratovalnih stroškov?

Ta pravica pripada glavnemu najemniku. Kot podnajemnik ste odvisni od njegovega sodelovanja.

Ali se moj podnajem konča, če prodajo hišo?

Načeloma ne, saj sprememba lastnika ne vpliva na pogodbeno razmerje med glavnim najemnikom in podnajemnikom.

Praktični koraki pred podpisom podnajemne pogodbe

1. Preverite, ali pogodbo podpisujete z lastnikom oziroma drugo upravičeno osebo ali z glavnim najemnikom.
2. V pogodbi jasno določite, ali najemate celotno stanovanje ali samo njegov del.
3. Preverite trajanje pogodbe, višino podnajemnine, vključene storitve in pravila glede odpovedi.
4. Vprašajte, ali glavni najem dovoljuje podnajem in ali veljajo posebna pravila po MRG ali WGG.
5. Pisno uredite morebitne naložbe v stanovanje in pogoje za njihovo povračilo.
6. Če glavni najem preneha, zahtevajte takojšnje pisno obvestilo in po potrebi poiščite pravno svetovanje.

Ta članek temelji na javno dostopnih virih in ne predstavlja pravnega svetovanja. Za presojo konkretne pogodbe se obrnite na odvetnika ali drugo usposobljeno pravno svetovalno službo.

Vir: oesterreich.gv.at