Glavni najam i podnajam u Austriji: koja je razlika?

U Austriji nije svejedno sklapa li se ugovor izravno s vlasnikom stana ili s drugim najmoprimcem. Ta se dva odnosa pravno razlikuju, a razlika utječe na prava najmoprimca, otkaz ugovora i situaciju ako prestane glavni najam.

U nastavku su najvažnije informacije za 2026. godinu.

Ukratko

• Glavni najam (Hauptmiete): ugovor sklapate s vlasnikom kuće ili stana, odnosno s osobom koja je najmoprimac cijele kuće.
• Podnajam (Untermiete): ugovor sklapate s glavnim najmoprimcem, a ne s vlasnikom.
• Minimalno trajanje ugovora na određeno vrijeme i kod podnajma iznosi 5 godina, odnosno 3 godine ako glavni najmoprimac nije poduzetnik.
• Ako glavni najam prestane, podnajam ne prestaje automatski, ali to u praksi može značiti njegov kraj.
• Mnoge zaštite prema Zakonu o najmu (Mietrechtsgesetz, MRG) izravno pripadaju samo glavnom najmoprimcu.

Tko je glavni najmoprimac?

O glavnom najmu (Hauptmiete) govorimo kada osoba koja traži stan sklapa ugovor s jednom od sljedećih osoba:

• vlasnikom kuće,
• vlasnikom stana (Wohnungseigentümer),
• najmoprimcem ili zakupoprimcem cijele kuće,
• osobom koja očekuje vlasništvo nad stanom (Wohnungseigentumsbewerber), ali još nije upisana u zemljišne knjige.

U tom slučaju vi ste glavni najmoprimac (Hauptmieter) i imate izravan pravni odnos s vlasničkom stranom.

Kada se radi o podnajmu?

Podnajam (Untermiete) nastaje kada ugovor sklapate s glavnim najmoprimcem. On je i sam najmoprimac te vam daje u podnajam cijeli stan ili njegov dio.

Ključna je razlika u tome što podnajmoprimac (Untermieter) nema ugovor s vlasnikom, nego s glavnim najmoprimcem. Zbog toga su njegova prava u pojedinim područjima ograničena.

Koja se pravila primjenjuju na podnajam?

Zakon o najmu (Mietrechtsgesetz, MRG) sadrži relativno malo izričitih pravila za podnajam. Ona se prije svega odnose na:

• dopuštenu podnajamninu (Untermietzins),
• otkaz ugovora i razloge za otkaz.

Uz određene iznimke, razlozi za otkaz iz MRG-a primjenjuju se i na podnajam. Za sva ostala pitanja mjerodavan je Opći građanski zakonik (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, ABGB).

Minimalno trajanje ugovora na određeno vrijeme

Pravila za ugovore na određeno vrijeme (Befristung) jednako se primjenjuju na glavni najam i podnajam:

• 5 godina ako je najmodavac odnosno glavni najmoprimac pri sklapanju ugovora poduzetnik;
• 3 godine ako glavni najmoprimac nije poduzetnik.

Koja prava pripadaju samo glavnom najmoprimcu?

Brojna prava najmoprimca prema MRG-u vrijede samo kod glavnog najma. To, primjerice, uključuje:

• prava povezana s radovima održavanja i modernizacije;
• provjeru obračuna pogonskih troškova (Betriebskostenabrechnung).

Podnajmoprimac je u tim pitanjima upućen na suradnju glavnog najmoprimca.

Ako želite ulagati u stan, važno je znati da MRG podnajmoprimcu ne daje pravo na naknadu ulaganja. Eventualnu naknadu treba unaprijed urediti ugovorom.

Može li najmodavac zabraniti podnajam?

Mnogi ugovori o glavnom najmu zabranjuju daljnje iznajmljivanje. Međutim, kod stanova na koje se MRG primjenjuje u cijelosti, najmodavac se na tu zabranu može pozvati samo ako postoji važan razlog.

Važan razlog postoji osobito u sljedećim situacijama:

1. stan se daje u cijelosti u podnajam, odnosno glavni najmoprimac više ne koristi nijedan njegov dio;
2. glavni najmoprimac traži nerazmjerno visoku podnajamninu u odnosu na vlastitu najamninu i usluge;
3. postoji pretrpanost (Überbelag), primjerice ako broj stanara prelazi broj stambenih prostorija ili bi ga premašio useljenjem podnajmoprimca;
4. opravdano se može očekivati da će podnajmoprimac narušavati mir u stambenoj zajednici.

Prva dva slučaja ujedno mogu biti razlog za otkaz glavnog najma. Ako ugovor zabranjuje podnajam, najmodavac u sva četiri slučaja može sudskim putem zahtijevati prestanak podnajma.

Djelomični podnajam u stanu na koji se MRG primjenjuje u cijelosti najmodavac u pravilu ne može valjano zabraniti ako glavni najmoprimac i dalje živi u stanu i ne postoji nijedan od navedenih razloga.

Kod stanova na koje se primjenjuje Zakon o neprofitnom stanovanju (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG), zabrana podnajma može biti dopuštena pod određenim uvjetima.

Što se događa kada glavni najam prestane?

Ako glavni najmoprimac prekine svoj najam, primjerice otkazom, sporazumnim raskidom ili sporazumom o iseljenju, to može značiti i kraj podnajma jer stan obično mora vratiti prazan. Ipak, podnajam ne prestaje automatski.

Glavni najmoprimac mora bez odgode obavijestiti podnajmoprimca o svakom prestanku glavnog najma. Ako je podnajam ugovoren na dulje vrijeme, a glavni najmoprimac prije vremena odustane od svojih prava i time onemogući dogovoreni nastavak podnajma, u određenim okolnostima može biti odgovoran za naknadu štete. To osobito može biti važno ako podnajmoprimca nije pravilno upozorio na taj rizik.

Sama promjena vlasnika kuće u pravilu ne utječe na podnajam jer pravni odnos postoji između glavnog najmoprimca i podnajmoprimca.

Česta pitanja

S kim sklapam ugovor kod podnajma?

Ugovor sklapate s glavnim najmoprimcem, a ne s vlasnikom kuće ili stana.

Vrijedi li i kod podnajma minimalno trajanje od 3 ili 5 godina?

Da. Pravila za ugovore na određeno vrijeme vrijede i za podnajam: 5 godina ako je glavni najmoprimac pri sklapanju ugovora bio poduzetnik, odnosno 3 godine ako nije bio poduzetnik.

Mogu li kao podnajmoprimac provjeravati obračun pogonskih troškova?

To je pravo koje pripada glavnom najmoprimcu. Kao podnajmoprimac ovisite o suradnji glavnog najmoprimca.

Ako se kuća proda, završava li moj podnajam?

U pravilu ne. Promjena vlasnika sama po sebi ne utječe na pravni odnos između glavnog najmoprimca i podnajmoprimca.

Praktični koraci prije sklapanja podnajma

1. Provjerite s kim sklapate ugovor: s vlasnikom je riječ o Hauptmiete, a s glavnim najmoprimcem o Untermiete.
2. Pročitajte glavni najam i provjerite postoji li zabrana podnajma.
3. U pisanom ugovoru navedite trajanje, podnajamninu i koje se prostorije ili dijelovi stana daju u podnajam.
4. Ako planirate ulaganja u stan, unaprijed ugovorite eventualnu naknadu jer MRG podnajmoprimcu ne daje automatsko pravo na povrat ulaganja.
5. Zatražite da vas glavni najmoprimac odmah obavijesti ako njegov najam bude otkazan ili na drugi način prestane.

Ovaj je tekst informativan i ne predstavlja pravni savjet. Za procjenu konkretnog ugovora ili spora obratite se odvjetniku ili drugom pravnom stručnjaku.

Izvor: oesterreich.gv.at