الإيجار الرئيسي والإيجار من الباطن في النمسا: ما الفرق؟
في النمسا، من المهم معرفة الجهة التي توقّع معها عقد الإيجار: هل هي مالك العقار أم مستأجر آخر؟ يعامل القانون الحالتين بصورة مختلفة، ما يؤثر في حقوقك، وإنهاء العقد، ومصير السكن. فيما يلي أهم القواعد المتعلقة بالإيجار الرئيسي والتأجير من الباطن.
ما المقصود بالإيجار الرئيسي Hauptmiete؟
يكون الإيجار رئيسياً عندما يبرم الشخص عقد الإيجار مع أحد الأطراف التالية:
- مالك المبنى؛
- مالك الشقة Wohnungseigentümer؛
- مستأجر أو مستأجر بحق الانتفاع بالعقار بأكمله؛
- شخص يملك حقاً متوقعاً في ملكية الشقة Wohnungseigentumsbewerber، حتى لو لم تُسجَّل الملكية بعد في السجل العقاري.
في هذه الحالة تكون أنت Hauptmieter، أي المستأجر الرئيسي، وتكون لديك علاقة تعاقدية مباشرة مع جهة الملكية أو الجهة التي تملك حق التأجير الرئيسي.
متى يكون الإيجار من الباطن Untermiete؟
ينشأ الإيجار من الباطن عندما توقّع العقد مع المستأجر الرئيسي، وليس مع مالك العقار. ويكون المستأجر الرئيسي نفسه مستأجراً، ثم يؤجر لك الشقة كلها أو جزءاً منها.
وبالتالي، فإن المستأجر من الباطن Untermieter لا يرتبط تعاقدياً بمالك العقار، بل بالمستأجر الرئيسي. ولهذا الاختلاف عدة نتائج قانونية مهمة.
ما القواعد المطبقة على الإيجار من الباطن؟
يتضمن قانون الإيجارات النمساوي Mietrechtsgesetz (MRG) عدداً محدوداً من القواعد الصريحة الخاصة بالإيجار من الباطن. وتتعلق هذه القواعد أساساً بما يلي:
- قيمة بدل الإيجار من الباطن Untermietzins المسموح بها؛
- إنهاء العقد وأسباب الإنهاء.
مع بعض الاستثناءات، تنطبق أسباب الإنهاء الواردة في MRG أيضاً على الإيجار من الباطن. أما المسائل الأخرى فتخضع بصورة عامة للقواعد الواردة في القانون المدني العام Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).
الحد الأدنى لمدة العقد محدد المدة
تنطبق قواعد العقود محددة المدة Befristung على الإيجار الرئيسي والإيجار من الباطن على حد سواء:
- إذا كان المؤجر أو المستأجر الرئيسي يمارس نشاطاً تجارياً: الحد الأدنى هو 5 سنوات؛
- إذا لم يكن يمارس نشاطاً تجارياً: الحد الأدنى هو 3 سنوات.
ما الحقوق التي تخص المستأجر الرئيسي فقط؟
يمنح MRG المستأجر الرئيسي عدداً من الحقوق التي لا يستفيد منها المستأجر من الباطن مباشرة، ومنها:
- الحقوق المتعلقة بأعمال الصيانة والتحديث؛
- الحق في فحص كشف تكاليف التشغيل Betriebskostenabrechnung.
لذلك يعتمد المستأجر من الباطن في هذه المسائل على تعاون المستأجر الرئيسي.
وإذا أردت إجراء استثمارات أو تحسينات في الشقة، فعليك الانتباه إلى أن MRG لا يمنح المستأجر من الباطن حقاً تلقائياً في استرداد قيمة هذه الاستثمارات. ومن الأفضل تنظيم أي تعويض محتمل مسبقاً وبصورة واضحة في العقد.
هل يستطيع المؤجر منع التأجير من الباطن؟
تتضمن عقود الإيجار الرئيسية غالباً بنداً يمنع التأجير من الباطن. لكن في المساكن التي تخضع بالكامل لـ MRG، لا يستطيع المؤجر التمسك بهذا المنع إلا إذا وُجد سبب مهم، مثل:
- تأجير الشقة بالكامل من الباطن، بحيث لا يستخدم المستأجر الرئيسي أي جزء منها بنفسه؛
- تقاضي بدل إيجار من الباطن مرتفع بصورة غير متناسبة مقارنة بالإيجار والخدمات التي يدفعها المستأجر الرئيسي؛
- حدوث اكتظاظ Überbelag، أي أن يتجاوز عدد السكان عدد الغرف المخصصة للسكن، أو أن يؤدي انتقال المستأجر من الباطن إلى تجاوز هذا الحد؛
- وجود أسباب معقولة للاعتقاد بأن المستأجر من الباطن سيؤثر في هدوء مجتمع المبنى.
ويُعد السببان الأول والثاني أيضاً من أسباب إنهاء عقد الإيجار الرئيسي. وإذا كان العقد يمنع التأجير من الباطن، يستطيع المؤجر في الحالات الأربع رفع دعوى للمطالبة بوقف هذا التأجير.
أما التأجير الجزئي من الباطن، مع استمرار المستأجر الرئيسي في السكن في الشقة وعدم وجود أحد الأسباب المذكورة، فلا يستطيع المؤجر منعه بصورة صحيحة في مسكن يخضع بالكامل لـ MRG.
وبالنسبة إلى المساكن الخاضعة لقانون الإسكان غير الربحي Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)، فقد يكون منع التأجير من الباطن مسموحاً في ظل شروط معينة.
ماذا يحدث عند انتهاء الإيجار الرئيسي؟
إذا أنهى المستأجر الرئيسي عقده، سواء بالإخطار أو بالاتفاق المشترك أو باتفاق إخلاء، فقد يؤدي ذلك عملياً إلى نهاية الإيجار من الباطن، لأن عليه عادةً إعادة الشقة خالية. لكن الإيجار من الباطن لا ينتهي تلقائياً بمجرد انتهاء الإيجار الرئيسي.
يجب على المستأجر الرئيسي إبلاغ المستأجر من الباطن فوراً بأي انتهاء للإيجار الرئيسي. وإذا أُبرم عقد الإيجار من الباطن لمدة طويلة ثم تخلى المستأجر الرئيسي مبكراً عن حقوقه، وأدى ذلك إلى إحباط استمرار العقد المتفق عليه، فقد تنشأ في بعض الحالات مسؤولية عن التعويض، ولا سيما إذا لم يوضح للمستأجر من الباطن المخاطر بصورة كافية.
أما تغيير مالك المبنى فلا يؤثر أساساً في الإيجار من الباطن، لأنه علاقة تعاقدية بين المستأجر الرئيسي والمستأجر من الباطن.
أسئلة شائعة
مع من أبرم العقد في حالة الإيجار من الباطن؟
تبرم العقد مع المستأجر الرئيسي، وليس مع مالك المبنى أو مالك الشقة.
هل الحد الأدنى للعقد محدد المدة هو 3 أو 5 سنوات أيضاً في الإيجار من الباطن؟
نعم. تنطبق القواعد نفسها على الإيجار من الباطن: 5 سنوات إذا كان المؤجر أو المستأجر الرئيسي يمارس نشاطاً تجارياً عند إبرام الشرط، و3 سنوات إذا لم يكن كذلك.
هل أستطيع كمستأجر من الباطن فحص كشف تكاليف التشغيل؟
هذا الحق يخص المستأجر الرئيسي. أما المستأجر من الباطن فيعتمد على تعاون المستأجر الرئيسي.
هل ينتهي الإيجار من الباطن إذا بيع المبنى؟
بصورة أساسية، لا. فتغيير المالك لا يؤثر في العلاقة التعاقدية بين المستأجر الرئيسي والمستأجر من الباطن.
خطوات عملية قبل توقيع عقد الإيجار
- تحقق مما إذا كنت ستوقّع مع مالك العقار أو مع مستأجر رئيسي.
- اطلب نسخة مكتوبة من العقد، واقرأ البنود المتعلقة بالتأجير من الباطن ومدة العقد وإنهائه.
- اسأل عن كون المؤجر أو المستأجر الرئيسي يمارس نشاطاً تجارياً، لأن ذلك يؤثر في الحد الأدنى لمدة العقد محدد المدة.
- إذا كنت ستستأجر جزءاً من الشقة، فتأكد من عدد السكان والغرف لتجنب حالة الاكتظاظ Überbelag.
- نظّم كتابةً أي اتفاق يتعلق بتكاليف التشغيل أو الاستثمارات أو التعويض عن التحسينات.
- إذا كنت مستأجراً من الباطن، اطلب إبلاغك فوراً بأي تغيير أو انتهاء في عقد الإيجار الرئيسي.
- عند وجود نزاع، اطلب استشارة قانونية متخصصة؛ فهذا المقال معلومات عامة ولا يُعد استشارة قانونية.
المصدر: oesterreich.gv.at