Hauptmiete und Untermiete in Österreich: Was ist der Unterschied?

In Österreich ist entscheidend, von wem Sie eine Wohnung mieten: vom Eigentümer oder von einem anderen Mieter. Die beiden Vertragsverhältnisse werden rechtlich unterschiedlich behandelt und können sich auf Ihre Rechte, eine Kündigung und die Zukunft der Wohnung auswirken.

Wer ist Hauptmieter?

Von einer Hauptmiete (Hauptmietvertrag) spricht man, wenn Sie den Mietvertrag mit einer der folgenden Personen oder Stellen schließen:

• mit dem Eigentümer des Hauses,
• mit dem Eigentümer der Wohnung (Wohnungseigentümer),
• mit dem Mieter oder Pächter des gesamten Hauses,
• mit einem Wohnungseigentumsbewerber, dessen Eigentumsrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Als Hauptmieter stehen Sie somit in einem direkten Vertragsverhältnis zur Eigentümerseite beziehungsweise zur Person, die rechtlich an deren Stelle tritt.

Wann liegt eine Untermiete vor?

Eine Untermiete (Untermietvertrag) entsteht, wenn Sie den Vertrag mit dem Hauptmieter und nicht mit dem Eigentümer abschließen. Der Hauptmieter bleibt selbst Mieter und überlässt Ihnen die gesamte Wohnung oder einen Teil davon.

Als Untermieter haben Sie daher keinen direkten Mietvertrag mit dem Haus- oder Wohnungseigentümer. Das hat mehrere wichtige rechtliche Folgen.

Welche Regeln gelten für die Untermiete?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) enthält nur wenige ausdrückliche Bestimmungen zur Untermiete. Sie betreffen vor allem:

• die zulässige Höhe des Untermietzinses,
• die Kündigung und die Kündigungsgründe.

Abgesehen von bestimmten Ausnahmen gelten die Kündigungsgründe des MRG auch für Untermietverhältnisse. Für andere Fragen sind grundsätzlich die Regeln des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) maßgeblich.

Mindestdauer bei befristeten Verträgen

Die Regeln für befristete Mietverträge (Befristung) gelten grundsätzlich sowohl für Hauptmieten als auch für Untermieten. Die Mindestdauer beträgt:

• 5 Jahre, wenn der Vermieter beziehungsweise Hauptmieter beim Abschluss als Unternehmer handelt,
• 3 Jahre, wenn der Hauptmieter beim Abschluss kein Unternehmer ist.

Welche Rechte stehen nur Hauptmietern zu?

Viele Rechte nach dem MRG gelten nur im Rahmen einer Hauptmiete. Dazu gehören beispielsweise:

• bestimmte Rechte im Zusammenhang mit Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten,
• die Kontrolle der Betriebskostenabrechnung.

Als Untermieter sind Sie in diesen Angelegenheiten grundsätzlich auf die Mitwirkung des Hauptmieters angewiesen.

Wenn Sie Geld in die Wohnung investieren möchten, ist außerdem Vorsicht geboten: Das MRG gibt Untermietern kein eigenes Recht auf Ersatz solcher Investitionen. Eine mögliche Rückzahlung sollte daher vorab im Vertrag geregelt werden.

Darf der Vermieter die Untervermietung verbieten?

Viele Hauptmietverträge enthalten ein Verbot der Weitergabe oder Untervermietung. Bei Wohnungen, die vollständig dem MRG unterliegen, darf sich der Vermieter auf dieses Verbot jedoch nur aus einem wichtigen Grund berufen.

Als wichtige Gründe gelten insbesondere:

1. Die gesamte Wohnung wird untervermietet und der Hauptmieter nutzt selbst keinen Teil davon.
2. Der Hauptmieter verlangt im Verhältnis zu seinem eigenen Mietzins und den von ihm erbrachten Leistungen einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins.
3. Es kommt zu einer Überbelegung (Überbelag): Die Zahl der Bewohner übersteigt die Zahl der Wohnräume oder würde durch den Einzug des Untermieters überstiegen.
4. Es besteht ein begründeter Anlass anzunehmen, dass der Untermieter die Ruhe der Hausgemeinschaft stören wird.

Die ersten beiden Fälle können zugleich ein Kündigungsgrund sein. Der Vermieter kann dann den Hauptmietvertrag kündigen. Ist die Untervermietung im Vertrag verboten, kann der Vermieter in allen vier Fällen gerichtlich verlangen, dass die Weitergabe beendet wird.

Eine teilweise Untervermietung kann in einer Wohnung, die vollständig dem MRG unterliegt, grundsätzlich nicht wirksam verboten werden, wenn der Hauptmieter selbst dort wohnt und keiner der genannten wichtigen Gründe vorliegt.

Bei Wohnungen, die unter das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) fallen, kann ein Untervermietungsverbot unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sein.

Was passiert, wenn die Hauptmiete endet?

Beendet der Hauptmieter sein Mietverhältnis – etwa durch Kündigung, einvernehmliche Auflösung oder einen Räumungsvergleich –, kann dies in der Praxis auch das Ende der Untermiete bedeuten. Der Hauptmieter muss die Wohnung normalerweise leer zurückgeben.

Die Untermiete endet jedoch nicht automatisch. Der Hauptmieter muss den Untermieter unverzüglich über jede Beendigung der Hauptmiete informieren.

Wurde die Untermiete für einen längeren Zeitraum vereinbart und gibt der Hauptmieter seine Rechte vorzeitig auf, wodurch die vereinbarte Fortsetzung unmöglich wird, kann unter bestimmten Umständen eine Schadenersatzpflicht entstehen. Das gilt insbesondere, wenn der Untermieter nicht ausreichend über dieses Risiko informiert wurde.

Ein Wechsel des Hauseigentümers berührt die Untermiete grundsätzlich nicht, da sie zwischen Hauptmieter und Untermieter besteht.

Häufige Fragen

Mit wem schließe ich bei einer Untermiete den Vertrag?

Sie schließen den Vertrag mit dem Hauptmieter, nicht mit dem Haus- oder Wohnungseigentümer.

Gilt auch bei einer Untermiete eine Mindestdauer von 3 oder 5 Jahren?

Ja. Die Regeln für befristete Mietverträge gelten auch für Untermieten: 5 Jahre bei einem Unternehmer und 3 Jahre, wenn der Hauptmieter beim Abschluss kein Unternehmer ist.

Darf ich als Untermieter die Betriebskostenabrechnung prüfen?

Dieses Recht steht grundsätzlich dem Hauptmieter zu. Als Untermieter sind Sie dabei auf die Mitwirkung des Hauptmieters angewiesen.

Endet meine Untermiete, wenn das Haus verkauft wird?

Grundsätzlich nicht. Ein Eigentümerwechsel berührt das Vertragsverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter grundsätzlich nicht.

Praktische Schritte vor dem Einzug

1. Prüfen Sie, ob Sie einen Hauptmietvertrag oder einen Untermietvertrag unterschreiben.
2. Klären Sie, wer Ihr Vertragspartner ist und ob der Hauptmieter zur Untervermietung berechtigt ist.
3. Lesen Sie Regelungen zu Befristung, Kündigung, Untermietzins und Betriebskosten sorgfältig durch.
4. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, ob der Hauptmieter selbst weiterhin in der Wohnung wohnt.
5. Regeln Sie mögliche Investitionen oder eine Rückzahlung ausdrücklich im Vertrag.
6. Bewahren Sie den Vertrag und alle Vereinbarungen zur Wohnung auf. Bei Unsicherheit kann eine rechtliche Beratung sinnvoll sein.

Hinweis: Dieser Beitrag wurde auf Grundlage von Informationen aus dem Internet erstellt und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung. Quelle: oesterreich.gv.at.