Hauptmiete și Untermiete în Austria: care este diferența?

În Austria contează dacă închiriezi locuința direct de la proprietar sau de la un alt chiriaș. Cele două situații sunt tratate diferit de lege, iar diferențele pot influența drepturile tale, rezilierea contractului și viitorul locuinței.

Ce înseamnă Hauptmiete?

Vorbim despre Hauptmiete atunci când contractul este încheiat cu una dintre următoarele persoane:

• proprietarul imobilului;
• proprietarul locuinței (Wohnungseigentümer);
• chiriașul sau arendașul întregului imobil;
• o persoană care așteaptă dobândirea dreptului de proprietate asupra locuinței (Wohnungseigentumsbewerber), dar al cărei drept nu a fost încă înscris în cartea funciară.

În acest caz ești chiriaș principal (Hauptmieter) și ai o relație contractuală directă cu partea proprietară.

Când este vorba despre Untermiete?

Untermiete apare atunci când închei contractul cu chiriașul principal, nu cu proprietarul imobilului sau al locuinței. Chiriașul principal închiriază mai departe întreaga locuință sau o parte din aceasta.

Prin urmare, în calitate de subchiriaș (Untermieter), ai contract cu chiriașul principal. Acest lucru are mai multe consecințe importante pentru drepturile tale.

Ce reguli se aplică subînchirierii?

Legea privind chiriile (Mietrechtsgesetz, MRG) conține puține reguli exprese pentru Untermiete. Acestea se referă în principal la:

• valoarea permisă a chiriei de subînchiriere (Untermietzins);
• reziliere și motivele de reziliere.

Cu anumite excepții, motivele de reziliere din MRG se aplică și subînchirierii. Pentru celelalte aspecte se aplică regulile Codului civil general (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, ABGB).

Durata minimă a unui contract pe perioadă determinată

Regulile privind contractele pe perioadă determinată (Befristung) sunt aceleași pentru Hauptmiete și Untermiete:

• 5 ani, dacă persoana care închiriază este antreprenor;
• 3 ani, dacă persoana care închiriază nu este antreprenor.

Ce drepturi îi revin doar chiriașului principal?

O serie de drepturi prevăzute de MRG există doar în cazul unei Hauptmiete. Printre acestea se numără:

• drepturile referitoare la lucrările de întreținere și modernizare;
• verificarea decontului costurilor de exploatare (Betriebskostenabrechnung).

În calitate de subchiriaș, depinzi de colaborarea chiriașului principal pentru aceste chestiuni.

Dacă vrei să investești în locuință, trebuie să știi că MRG nu îi acordă subchiriașului dreptul la rambursarea investiției. O eventuală rambursare ar trebui stabilită în avans, prin contract.

Poate proprietarul să interzică subînchirierea?

Multe contracte de Hauptmiete interzic transmiterea locuinței către un subchiriaș. Totuși, în cazul locuințelor care intră sub incidența integrală a MRG, proprietarul poate invoca această interdicție doar dacă există un motiv important.

Un motiv important poate fi:

1. subînchirierea întregii locuințe, atunci când chiriașul principal nu mai folosește nicio parte din ea;
2. solicitarea unei chirii de subînchiriere disproporționat de mari față de chiria și serviciile plătite de chiriașul principal;
3. supraaglomerarea (Überbelag): numărul locatarilor depășește numărul camerelor de locuit sau ar ajunge să îl depășească după mutarea subchiriașului;
4. existența unor motive întemeiate să se creadă că subchiriașul va perturba liniștea comunității din imobil.

Primele două situații reprezintă și motive de reziliere: proprietarul poate rezilia contractul de Hauptmiete. Dacă în contract este interzisă subînchirierea, în toate cele patru cazuri proprietarul poate solicita în instanță încetarea subînchirierii.

Într-o locuință aflată sub incidența integrală a MRG, proprietarul nu poate interzice în mod valabil subînchirierea parțială atât timp cât chiriașul principal locuiește în continuare acolo și nu există niciunul dintre motivele menționate.

În cazul locuințelor reglementate de legea privind locuințele de interes general (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG), interdicția subînchirierii poate fi permisă în anumite condiții.

Ce se întâmplă dacă se încheie Hauptmiete?

Dacă chiriașul principal renunță la propria chirie prin reziliere, acord comun sau înțelegere privind eliberarea locuinței, acest lucru poate duce și la încetarea subînchirierii, deoarece locuința trebuie, de regulă, predată liberă. Totuși, Untermiete nu încetează automat.

Chiriașul principal trebuie să îl informeze fără întârziere pe subchiriaș despre orice încetare a Hauptmiete. Dacă subînchirierea a fost încheiată pentru o perioadă mai lungă, iar chiriașul principal renunță anticipat la drepturile sale și împiedică astfel continuarea convenită, în anumite cazuri poate apărea obligația de a plăti despăgubiri. Acest lucru poate fi relevant mai ales dacă subchiriașul nu a fost informat corespunzător despre risc.

Schimbarea proprietarului imobilului nu afectează, în principiu, Untermiete, deoarece aceasta există între chiriașul principal și subchiriaș.

Întrebări frecvente

Cu cine semnez contractul în cazul unei Untermiete?

Semnezi cu chiriașul principal, nu cu proprietarul imobilului sau al locuinței.

Și în cazul unei Untermiete durata minimă este de 3 sau 5 ani?

Da. Regulile privind perioada determinată se aplică și subînchirierii: 5 ani sau 3 ani dacă, la stabilirea duratei, chiriașul principal nu era antreprenor.

Pot verifica decontul costurilor de exploatare ca subchiriaș?

Acest drept îi revine doar chiriașului principal. Ca subchiriaș, depinzi de colaborarea acestuia.

Dacă imobilul este vândut, încetează subînchirierea?

În principiu, nu. Schimbarea proprietarului nu afectează relația contractuală dintre chiriașul principal și subchiriaș.

Pași practici înainte de semnarea contractului

1. Verifică cine este persoana cu care semnezi: proprietarul, un chiriaș principal sau o altă persoană autorizată.
2. Clarifică dacă este vorba despre Hauptmiete sau Untermiete și păstrează contractul în formă scrisă.
3. Verifică durata contractului dacă este pe perioadă determinată: minimum 5 ani când locatorul este antreprenor sau 3 ani când nu este antreprenor.
4. În cazul unei subînchirieri, întreabă ce se întâmplă dacă Hauptmiete încetează și dacă proprietarul a acceptat subînchirierea.
5. Stabilește în contract orice eventuală rambursare pentru investiții în locuință, deoarece MRG nu acordă automat acest drept subchiriașului.
6. Păstrează notificările și informațiile primite dacă Hauptmiete se încheie.

Acest articol se bazează pe informații disponibile online și nu constituie consultanță juridică. Pentru o situație concretă, solicită sfatul unui avocat sau al unui specialist juridic. Sursa: oesterreich.gv.at.