Glavni najam i podnajam u Austriji: u čemu je razlika?

U Austriji nije svejedno da li stan iznajmljujete od vlasnika ili od drugog najmoprimca. Zakon različito uređuje ove situacije, što utiče na vaša prava, otkazivanje ugovora i budućnost najma.

Ukratko:

• Glavni najam (Hauptmiete): ugovor zaključujete s vlasnikom kuće ili stana, odnosno s najmoprimcem cijele kuće.
• Podnajam (Untermiete): ugovor zaključujete s glavnim najmoprimcem, a ne s vlasnikom.
• Minimalno trajanje ugovora na određeno vrijeme kod podnajma iznosi 5 godina, odnosno 3 godine ako glavni najmoprimac nije preduzetnik.
• Ako glavni najam prestane, podnajam ne prestaje automatski, ali to u praksi može značiti njegov kraj.
• Mnoge zaštite prema Zakonu o najmu (Mietrechtsgesetz, MRG) pripadaju samo glavnom najmoprimcu.

Ko se smatra glavnim najmoprimcem?

O glavnom najmu (Hauptmiete) govorimo kada osoba koja traži stan zaključuje ugovor s jednom od sljedećih osoba:

• vlasnikom kuće,
• vlasnikom stana (Wohnungseigentümer),
• najmoprimcem ili zakupcem cijele kuće,
• osobom koja očekuje sticanje vlasništva nad stanom (Wohnungseigentumsbewerber), ali čije vlasništvo još nije upisano u zemljišne knjige.

U tom slučaju vi ste glavni najmoprimac (Hauptmieter) i imate neposredan pravni odnos s vlasničkom stranom.

Kada je riječ o podnajmu?

Podnajam (Untermiete) nastaje kada ugovor zaključite s glavnim najmoprimcem. On je sam najmoprimac, a vama dalje iznajmljuje cijeli stan ili njegov dio.

Ključna razlika je u tome što kao podstanar (Untermieter) nemate ugovor s vlasnikom, nego s glavnim najmoprimcem. To ima nekoliko važnih posljedica.

Koja pravila važe za podnajam?

Zakon o najmu (Mietrechtsgesetz, MRG) sadrži relativno malo izričitih pravila o podnajmu. Ona se prvenstveno odnose na:

• dozvoljeni iznos podnajamnine (Untermietzins),
• otkazivanje ugovora i razloge za otkaz.

Uz određene izuzetke, razlozi za otkazivanje prema MRG-u primjenjuju se i na podnajam. Za sva druga pitanja mjerodavne su odredbe Općeg građanskog zakonika (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, ABGB).

Minimalno trajanje ugovora na određeno vrijeme

Pravila o ugovorima na određeno vrijeme (Befristung) jednako važe za glavni najam i podnajam.

• Ako je najmodavac preduzetnik: minimalno trajanje je 5 godina.
• Ako najmodavac nije preduzetnik: minimalno trajanje je 3 godine.

Koja prava pripadaju samo glavnom najmoprimcu?

Brojna prava najmoprimaca iz MRG-a važe samo kod glavnog najma. To, između ostalog, obuhvata:

• prava povezana s radovima održavanja i modernizacije,
• provjeru obračuna operativnih troškova (Betriebskostenabrechnung).

Kao podstanar u ovim pitanjima zavisite od saradnje glavnog najmoprimca.

Ako želite ulagati u stan, važno je znati da MRG podstanarima ne daje pravo na naknadu za takva ulaganja. Eventualnu naknadu zato treba unaprijed urediti ugovorom.

Može li najmodavac zabraniti podnajam?

Mnogi ugovori o glavnom najmu zabranjuju dalje iznajmljivanje. Međutim, kod stanova na koje se MRG primjenjuje u punom obimu, najmodavac se na ovu zabranu može pozvati samo ako postoji važan razlog.

Važan razlog postoji naročito u sljedećim slučajevima:

1. stan se u cijelosti daje u podnajam, odnosno glavni najmoprimac više ne koristi nijedan njegov dio,
2. glavni najmoprimac traži nesrazmjerno visoku podnajamninu u odnosu na vlastitu najamninu i usluge,
3. postoji pretrpanost (Überbelag): broj stanara je veći od broja stambenih soba ili bi se povećao useljenjem podstanara,
4. opravdano se može pretpostaviti da će podstanar narušavati mir u stambenoj zajednici.

Prva dva slučaja istovremeno mogu biti razlog za otkaz glavnog najma. Ako ugovor zabranjuje podnajam, najmodavac u sva četiri slučaja može sudskim putem zahtijevati prekid takvog najma.

Djelimični podnajam ne može se valjano zabraniti kod stana na koji se MRG primjenjuje u punom obimu, ako glavni najmoprimac i dalje živi u stanu i nijedan od navedenih razloga ne postoji.

Kod stanova na koje se primjenjuje Zakon o stambenim neprofitnim organizacijama (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG), zabrana podnajma može biti dopuštena pod određenim uslovima.

Šta se dešava kada prestane glavni najam?

Ako glavni najmoprimac okonča vlastiti najam otkazom, sporazumom ili dogovorom o iseljenju, to može značiti i kraj podnajma, jer stan obično mora biti vraćen prazan. Ipak, podnajam ne prestaje automatski.

Glavni najmoprimac mora bez odlaganja obavijestiti podstanara o svakom prestanku glavnog najma. Ako je podnajam ugovoren na duži period, ali glavni najmoprimac prije vremena odustane od svojih prava i time onemogući dogovoreni nastavak podnajma, u određenim slučajevima može nastati obaveza naknade štete. To posebno može biti slučaj ako podstanar nije pravilno obaviješten o tom riziku.

Promjena vlasnika kuće u osnovi ne utiče na podnajam, jer podnajam postoji između glavnog najmoprimca i podstanara.

Česta pitanja

S kim zaključujem ugovor kod podnajma?

Ugovor zaključujete s glavnim najmoprimcem, a ne s vlasnikom kuće ili stana.

Da li i kod podnajma ugovor na određeno mora trajati najmanje 3 ili 5 godina?

Da. Pravila o trajanju ugovora na određeno vrijeme važe i za podnajam: 5 godina ako je glavni najmoprimac prilikom ugovaranja bio preduzetnik, odnosno 3 godine ako nije bio preduzetnik.

Mogu li kao podstanar provjeriti obračun operativnih troškova?

To pravo pripada samo glavnom najmoprimcu. Kao podstanar zavisite od saradnje glavnog najmoprimca.

Ako se kuća proda, da li moj podnajam prestaje?

U osnovi ne, jer promjena vlasnika ne utiče na pravni odnos između glavnog najmoprimca i podstanara.

Praktični koraci prije potpisivanja podnajma

1. Provjerite s kim zaključujete ugovor: s vlasnikom ili s glavnim najmoprimcem.
2. Pažljivo pročitajte da li glavni ugovor sadrži zabranu podnajma.
3. U pisanom ugovoru jasno navedite trajanje podnajma i iznos podnajamnine.
4. Unaprijed dogovorite eventualnu naknadu za ulaganja u stan.
5. Pitajte glavnog najmoprimca šta se dešava s vašim podnajmom ako njegov najam prestane.
6. Ako postoji spor ili nejasnoća, zatražite savjet advokata ili drugog pravnog stručnjaka.

Ovaj tekst je informativan i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretnu situaciju obratite se advokatu ili drugom odgovarajućem stručnjaku.

Izvor: oesterreich.gv.at