ساخت‌وساز در اتریش: مجوز ساختمان و اتصال به خدمات شهری
اگر در اتریش زمین بخرید و بخواهید خانه بسازید، دو موضوع اساسی پیش روی شماست: آیا به مجوز ساختمان نیاز دارید و چگونه آب، فاضلاب، برق و گاز را به خانه وصل می‌کنید؟ قوانین از ایالتی به ایالت دیگر و حتی از یک Gemeinde به Gemeinde دیگر متفاوت است؛ بنابراین بهتر است پیش از خرید زمین، اطلاعات لازم را دریافت کنید.
نکات مهم به‌طور خلاصه
- اتریش یک قانون واحد ساختمانی ندارد و برای ۹ ایالت، ۹ مقررات ساختمانی جداگانه (Bauordnung) وجود دارد.
- ساخت ساختمان جدید، توسعه بنا و تغییرات اساسی معمولاً به مجوز ساختمان (Baubewilligung) نیاز دارد.
- برای زمین فاقد خدمات شهری ممکن است ممنوعیت ساخت‌وساز اعمال شود؛ پیش از خرید از مرجع ساختمانی سؤال کنید.
- اگر زمین در فاصله تعیین‌شده از شبکه فاضلاب عمومی قرار داشته باشد، معمولاً باید فاضلاب به شبکه وصل شود؛ این فاصله در بسیاری از موارد ۳۰ متر است.
- پیش از سکونت، بسته به مقررات ایالت، دریافت مجوز بهره‌برداری (Benützungsbewilligung) یا ارائه اعلامیه پایان کار (Fertigstellungsanzeige) لازم است.
چرا مقررات ساختمانی در ایالت‌ها متفاوت است؟
حقوق و مقررات ساخت‌وساز در اتریش در صلاحیت ایالت‌هاست. به همین دلیل هر ایالت مقررات ساختمانی خود را دارد؛ برای نمونه Bauordnung für Wien، Niederösterreichische Bauordnung 2014 و Tiroler Bauordnung 2022.
مقررات فنی، از جمله حفاظت در برابر آتش، دسترس‌پذیری و ایمنی استفاده، از سال ۲۰۰۸ به‌تدریج هماهنگ‌تر شده‌اند. مبنای این هماهنگی، مجموعه دستورالعمل‌های OIB-Richtlinien از شماره ۱ تا ۶ است که ایالت‌ها آن‌ها را لازم‌الاجرا کرده‌اند. این دستورالعمل‌ها هر چهار سال بازبینی می‌شوند.
چه زمانی مجوز ساختمان لازم است؟
کارهای ساختمانی را می‌توان به‌طور کلی در سه گروه قرار داد، اما دسته‌بندی دقیق هر کار به مقررات ایالت مربوط بستگی دارد.
کارهای بدون نیاز به مجوز یا اعلامیه
نمونه‌ها می‌تواند شامل نوسازی نمای ساختمان، اتاقک ابزار، تعویض در و پنجره و محل کمپوست باشد.
کارهای مشمول اعلامیه (Bauanzeige)
تغییر تقسیم‌بندی اتاق‌ها، ساخت حمام، خانه باغ، گاراژ، حصار، گلخانه زمستانی و تراس ممکن است در این گروه قرار بگیرند.
کارهای نیازمند مجوز (Baubewilligung)
ساخت ساختمان جدید، مانند خانه مستقل، توسعه بنا و تغییرات اساسی معمولاً نیازمند Baubewilligung هستند.
درخواست مجوز معمولاً با تقاضای کتبی ساختمان (Bauansuchen) ارائه می‌شود. در برخی پرونده‌ها همسایه‌ها مطلع می‌شوند و در بعضی ایالت‌ها ممکن است جلسه رسیدگی ساختمانی (Bauverhandlung) برگزار شود.
درخواست را کجا ارائه کنیم و چه مدارکی لازم است؟
مرجع مسئول معمولاً Gemeinde یا، در شهرهای دارای وضعیت قانونی ویژه، Magistrat است. در وین، مقررات مربوط به ساخت‌وساز بر عهده MA 64 و امور نظارت ساختمانی بر عهده MA 37 (Baupolizei) است.
مدارک معمول شامل موارد زیر است:
- نقشه‌های ساختمان (Baupläne)،
- شرح فنی کتبی (Baubeschreibung)،
- مدرک اثبات مالکیت،
- محاسبات سازه‌ای،
- گواهی انرژی ساختمان (Energieausweis).
بسیاری از Gemeindeها برای راهنمایی متقاضیان، مرکز اطلاعات یا زمان مشاوره ساختمانی (Bausprechtag) دارند.
مدت اعتبار مجوز ساختمان
اگر ساخت‌وساز در مهلت تعیین‌شده آغاز نشود، مجوز ممکن است اعتبار خود را از دست بدهد. همچنین ساختمان باید در مهلت مشخصی تکمیل شود. این مهلت‌ها در مقررات ایالتی تعیین می‌شوند و در برخی ایالت‌ها امکان تمدید آن‌ها با درخواست وجود دارد.
در بعضی ایالت‌ها، آغاز عملیات نیز باید با اعلامیه شروع ساخت‌وساز (Baubeginnsanzeige) اطلاع داده شود.
اتصال به خدمات شهری: آب، فاضلاب، برق و گاز
هر زمینی که برای آن ساخت ساختمان برنامه‌ریزی شده است باید به خدمات شهری (Aufschließung) دسترسی داشته باشد. این خدمات می‌تواند آب، برق، گاز، گرمایش شهری، تلفن، فاضلاب و جمع‌آوری زباله را دربرگیرد.
زمین دارای خدمات شهری معمولاً گران‌تر است، زیرا مالک قبلی هزینه‌ها را در قیمت زمین منظور کرده است. اگر خدمات شهری وجود نداشته باشد، باید انتظار هزینه‌های اضافی قابل‌توجهی را داشت.
اتصال فاضلاب (Kanalanschluss)
برای اتصال فاضلاب اغلب نقشه فاضلاب (Kanalplan) لازم است و در بسیاری از Gemeindeها این نقشه یکی از شرایط صدور مجوز ساختمان است. هنگام نخستین اتصال، ممکن است هزینه اتصال فاضلاب (Kanaleinmündungsgebühr) دریافت شود. در صورت توسعه ساختمان نیز ممکن است هزینه تکمیلی (Kanalergänzungsabgabe) مطالبه شود.
اگر اتصال به شبکه ممکن نباشد، استفاده از مخزن فاضلاب (Senkgrube) یا تصفیه‌خانه کوچک اختصاصی فاضلاب می‌تواند مطرح شود. این تأسیسات نیز باید طراحی شوند و برای آن‌ها تا حدی مجوزهای اداری لازم است.
برق و گاز
اگر زمین یا ساختمان از قبل اتصال داشته باشد، انتقال آن به نام خود را باید با ارائه درخواست به شرکت خدماتی انجام دهید. بررسی کنید که ظرفیت اتصال (Anschlusswert) برای خانه برنامه‌ریزی‌شده کافی باشد.
اگر اتصال وجود نداشته باشد، باید از شرکت خدماتی مسئول منطقه درخواست اتصال کنید. اگر نمی‌دانید کدام شرکت مسئول است، Gemeinde می‌تواند شما را راهنمایی کند.
پیاده‌رو و راه عمومی
بسته به ایالت، ممکن است مالک ملزم شود پیاده‌روی مقابل زمین را بسازد. همچنین Gemeinde ممکن است بابت هزینه احداث راه سهمی مطالبه کند. اگر برای اتصال خدمات لازم باشد خیابان عمومی حفاری شود، احتمالاً مجوز ترافیکی طبق ماده ۹۰ قانون راهنمایی و رانندگی (StVO 90. §) نیز لازم خواهد بود.
پس از تکمیل خانه چه باید کرد؟
پایان ساخت‌وساز و تکمیل اتصال‌های خدماتی باید به مرجع مربوط اعلام شود. بسته به ایالت، این کار با درخواست مجوز بهره‌برداری (Benützungsbewilligung) یا ارائه اعلامیه پایان کار (Fertigstellungsanzeige) انجام می‌شود. معمولاً در مجوز ساختمان مشخص می‌شود که کدام روش لازم است.
مدارک پیوست می‌تواند شامل نظر کارشناسی دودکش‌پاک‌کن، گواهی تأسیسات برق و تأییدیه‌های مربوط به فاضلاب و لوله‌کشی آب باشد.
پرسش‌های متداول
آیا برای خانه باغ مجوز لازم است؟
به مقررات ایالت بستگی دارد. خانه باغ، گاراژ یا حصار در بسیاری از مناطق مشمول اعلامیه هستند و اتاقک کوچک ابزار در بسیاری از مناطق بدون مجوز است.
هزینه اتصال فاضلاب چقدر است؟
مبلغ مشخصی را نمی‌توان به‌طور کلی اعلام کرد. هزینه به مقررات ایالتی و تصمیم Gemeinde بستگی دارد؛ بنابراین پیش از خرید زمین از مرجع محلی سؤال کنید.
آیا می‌توان روی زمین فاقد خدمات شهری ساخت‌وساز کرد؟
برای چنین زمین‌هایی ممکن است ممنوعیت ساخت‌وساز وجود داشته باشد. پیش از خرید، از مرجع ساختمانی درباره امکان ساخت استعلام بگیرید.
آیا به‌محض آماده شدن خانه می‌توان در آن ساکن شد؟
خیر. باید ابتدا مجوز بهره‌برداری صادر شود یا اعلامیه پایان کار ارائه شود و الزامات ایالت مربوط رعایت شود.
مراحل عملی پیشنهادی
- پیش از خرید زمین، از Gemeinde یا Magistrat درباره مقررات ساختمانی، امکان ساخت و وضعیت خدمات شهری استعلام بگیرید.
- بررسی کنید زمین به آب، فاضلاب، برق، گاز و سایر خدمات موردنیاز متصل است یا هزینه اتصال جداگانه دارد.
- با توجه به نوع پروژه، مشخص کنید کار شما بدون مجوز، مشمول Bauanzeige یا نیازمند Baubewilligung است.
- نقشه‌ها، شرح فنی، مدرک مالکیت، محاسبات سازه‌ای و Energieausweis را آماده کنید.
- درخواست Bauansuchen و در صورت لزوم Kanalplan و Baubeginnsanzeige را به مرجع مسئول ارائه دهید.
- پس از پایان کار، Benützungsbewilligung یا Fertigstellungsanzeige و مدارک فنی لازم را تکمیل کنید و قبل از آن در ساختمان ساکن نشوید.
توجه: این مطلب اطلاعات عمومی است و جایگزین مشاوره حقوقی یا فنی نیست. برای پرونده مشخص خود با Gemeinde، متخصص ساختمان یا مشاور حقوقی مربوط تماس بگیرید.
منبع: oesterreich.gv.at