خرید ملک در اتریش در سال ۲۰۲۶؛ قوانین و مراحل مهم
اگر قصد خرید آپارتمان، خانه یا زمین در اتریش را دارید، شهروندان اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا (EU و EWR) از نظر خرید ملک تقریباً مانند شهروندان اتریشی扱ه می‌شوند. بااین‌حال، روند خرید، ثبت مالکیت و مقررات مربوط به زمین‌های کشاورزی یا خانه‌های تفریحی می‌تواند در هر ایالت متفاوت باشد.
آیا برای خرید ملک در اتریش به مجوز نیاز است؟
خرید ملک توسط اتباع خارجی در اتریش، یعنی Ausländergrunderwerb، در اصل ممکن است به مجوز اداری نیاز داشته باشد. شهروندان کشورهای عضو اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا از این الزام عمومی معاف هستند و مانند شهروندان اتریشی با آن‌ها رفتار می‌شود.
در نتیجه، معمولاً فقط شهروندان کشورهای ثالث (Drittstaaten) باید روند دریافت مجوز را طی کنند. کشور ثالث کشوری است که عضو اتحادیه اروپا نیست و در توافق‌نامه منطقه اقتصادی اروپا نیز مشارکت ندارد.
اصطلاح «خارجی» فقط درباره اشخاص حقیقی به کار نمی‌رود و می‌تواند شامل موارد زیر نیز باشد:
- اشخاص حقیقی که شهروند اتریش نیستند؛
- اشخاص حقوقی و شرکت‌های دارای مرکز ثبت‌شده در خارج از اتریش؛
- شرکت‌های دارای مرکز در اتریش که بخش عمده مالکان آن‌ها اتباع خارجی هستند.
در چه مواردی ممکن است مجوز لازم باشد؟
معافیت شهروندان اتحادیه اروپا به این معنا نیست که هر نوع خرید ملکی بدون بررسی قابل انجام است. خرید زمین‌های کشاورزی، برای مثال، معمولاً به مجوز Grundverkehrsbehörde، یعنی مرجع ایالتی معاملات و انتقال املاک، نیاز دارد؛ این موضوع می‌تواند مستقل از تابعیت خریدار باشد.
همچنین قوانین منطقه‌بندی ایالتی و طرح‌های منطقه‌بندی شهری یا روستایی، یعنی Flächenwidmungsplan، ممکن است استفاده از خانه‌های تفریحی یا اقامتگاه‌های دوم، یعنی Freizeitwohnsitz، را محدود کنند. اگر قصد خرید خانه برای تعطیلات یا استفاده به‌عنوان اقامتگاه دوم را دارید، پیش از معامله این موضوع را از شهرداری محل بررسی کنید.
چرا ایالت محل خرید اهمیت دارد؟
قوانین معاملات ملکی، برنامه‌ریزی فضایی و ساخت‌وساز در اتریش در صلاحیت ایالت‌ها، یعنی Landessache، قرار دارند. بنابراین شرایط خرید می‌تواند میان ۹ ایالت اتریش تفاوت قابل‌توجهی داشته باشد.
برای نمونه، درباره خریداران کشورهای ثالث:
- در گراتس، اتباع کشورهای ثالث به مجوز نیاز ندارند.
- در وین، اگر زوجی خرید را انجام دهد و یکی از زوجین شهروند اتریش باشد، مجوز لازم نیست.
این نمونه‌ها جای بررسی مقررات جاری ایالت و شهرداری را نمی‌گیرند؛ پیش از امضای قرارداد، وضعیت دقیق ملک و شرایط خریدار را بررسی کنید.
مراحل خرید ملک در اتریش
- بررسی سند ثبتی: با دریافت Grundbuchsauszug می‌توانید مالک یا مالکان و بدهی‌ها و محدودیت‌های احتمالی ملک را ببینید. دفتر ثبت املاک برای عموم قابل مشاهده است.
- بررسی منطقه‌بندی و امکان ساخت‌وساز: این اطلاعات مشخص می‌کند ملک برای چه استفاده‌ای مجاز است و چه نوع ساخت‌وسازی در آن امکان دارد.
- بررسی زیرساخت‌ها: وضعیت Aufschließung را بررسی کنید. زمین‌ها معمولاً با دسترسی به زیرساخت‌ها و خدمات شهری عرضه می‌شوند؛ اگر این کار هنوز انجام نشده باشد، قیمت خرید ممکن است پایین‌تر باشد، اما هزینه‌ها بعداً ایجاد می‌شوند.
- تنظیم قرارداد کتبی: قرارداد خرید، یعنی Kaufvertrag، باید دست‌کم نام شهرداری، سهم‌های مالکیت احتمالی و شرح ملک را شامل شود. ثبت اولویت معامله در دفتر املاک، یعنی Anmerkung der Rangordnung، نیز توصیه می‌شود.
- ثبت مالکیت: مالکیت با ثبت در دفتر املاک، یعنی Verbücherung، به دست می‌آید.
حساب امانی یا Treuhandschaft چیست؟
اگر قیمت ملک را با وام بانکی دارای وثیقه ملکی پرداخت می‌کنید، معمولاً یک دفتر اسناد رسمی یا وکیل به‌عنوان امین معامله، یعنی Treuhänder، روند پرداخت را انجام می‌دهد. بانک مبلغ را مستقیماً به خریدار یا فروشنده نمی‌پردازد، بلکه آن را به حساب امانی جداگانه، یعنی Anderkonto، واریز می‌کند.
فروشنده زمانی پول را دریافت می‌کند که همه شرایط توافق‌شده انجام شده باشد؛ برای نمونه، ملک از قیدها و بدهی‌ها آزاد شده و مالکیت خریدار در دفتر املاک ثبت شده باشد.
استفاده از حساب امانی حتی بدون دریافت وام نیز از هر دو طرف محافظت می‌کند:
- خریدار: در برابر فروش مجدد یا به رهن گذاشتن فریبکارانه ملک توسط فروشنده، یا آغاز روند اجرایی علیه فروشنده.
- فروشنده: در برابر اینکه پس از تحویل اظهارنامه رضایت لازم برای ثبت، یعنی Aufsandungserklärung، مبلغ معامله را دریافت نکند.
دفتر اسناد رسمی باید حساب امانی را در دفتر ثبت حساب‌های امانی دفاتر اسناد رسمی اتریش ثبت کند و در صورت درخواست، تأییدیه آن را ارائه دهد. در صورت استفاده از وکیل، آغاز و پایان امانت باید در دفتر امانت کانون وکلا ثبت شود.
مالیات‌ها و هزینه‌های جانبی
- مالیات انتقال ملک (Grunderwerbsteuer): هنگام خرید پرداخت می‌شود. اداره مالیات پرداخت آن را با گواهی Unbedenklichkeitsbescheinigung تأیید می‌کند و بدون این گواهی ثبت در دفتر املاک انجام نمی‌شود.
- مالیات درآمد حاصل از ملک (Immobilienertragsteuer): هنگام فروش سودآور ملک مطرح می‌شود و در برخی موارد برابر با ۳۰ درصد سود است. باید معافیت‌های احتمالی، از جمله معافیت مربوط به محل اقامت اصلی، بررسی شود.
علاوه بر مالیات، هزینه‌های جانبی معامله، یعنی Nebenkosten، از جمله هزینه‌های مربوط به حساب امانی و انجام مراحل اداری نیز ممکن است ایجاد شود.
پرسش‌های متداول
آیا شهروندان اتحادیه اروپا می‌توانند در وین بدون مجوز ملک بخرند؟
بله. شهروندان اتحادیه اروپا از الزام عمومی مجوز خرید ملک توسط اتباع خارجی معاف هستند و مانند شهروندان اتریشی با آن‌ها رفتار می‌شود.
چه زمانی رسماً مالک ملک می‌شوم؟
زمانی که حق مالکیت شما در دفتر املاک ثبت شود. امضای قرارداد به‌تنهایی برای مالک شدن کافی نیست.
آیا خرید زمین کشاورزی امکان‌پذیر است؟
برای این کار معمولاً مجوز Grundverkehrsbehörde لازم است و این الزام می‌تواند مستقل از تابعیت خریدار باشد.
با پیشنهادهای بسیار ارزان چه برخوردی داشته باشم؟
در برابر پیشنهادهایی که هم بسیار ارزان هستند و هم فروشنده برای تصمیم‌گیری فوری فشار وارد می‌کند، با احتیاط ویژه عمل کنید.
گام‌های عملی پیش از خرید
- ایالت و شهرداری محل ملک را مشخص کنید و مقررات همان منطقه را بررسی کنید.
- از شهرداری درباره Flächenwidmungsplan و امکان استفاده از ملک به‌عنوان Freizeitwohnsitz پرس‌وجو کنید.
- Grundbuchsauszug را بررسی کنید تا مالکیت و محدودیت‌های ملک روشن شود.
- برای بررسی قرارداد Kaufvertrag و انجام ثبت، از وکیل یا دفتر اسناد رسمی کمک بگیرید.
- پیش از پرداخت، درباره استفاده از Treuhandschaft و حساب Anderkonto توافق کنید.
- مبلغ Grunderwerbsteuer و سایر Nebenkosten را در بودجه خود لحاظ کنید.
- تا زمان انجام Verbücherung، خود را مالک رسمی ملک ندانید.
توجه: این مطلب بر اساس اطلاعات منتشرشده در منابع آنلاین، از جمله oesterreich.gv.at، تهیه شده و مشاوره حقوقی محسوب نمی‌شود. برای بررسی وضعیت خاص خود با وکیل، دفتر اسناد رسمی یا متخصص مربوط مشورت کنید.