Energieausweis bei Miete und Kauf in Österreich

Wer in Österreich eine Wohnung mietet oder eine Immobilie kauft, wird meist mit dem Energieausweis konfrontiert. Das Dokument informiert über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes und enthält wichtige Kennzahlen zum Energiebedarf.

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis beschreibt die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes. Er zeigt, wie viel Energie bei üblicher Nutzung für Heizung, Kühlung, Lüftung, Warmwasser und Beleuchtung benötigt wird.

Der Energieausweis garantiert jedoch keinen bestimmten tatsächlichen Verbrauch. Wie viel Energie tatsächlich verwendet wird, hängt auch vom individuellen Nutzungsverhalten ab.

Die Voraussetzungen für die Erstellung werden durch die Bauvorschriften des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Deshalb kann der Energieausweis je nach Bundesland unterschiedlich gestaltet sein.

Wann muss der Energieausweis vorgelegt und übergeben werden?

Bei Häusern, Wohnungen und Geschäftsräumen gelten die Pflichten grundsätzlich in folgenden Fällen:

• bei der Vermietung,
• bei der Verpachtung,
• beim Verkauf.

Die Pflicht trifft den Vermieter, Verpächter oder Verkäufer. Als Mieter oder Käufer müssen Sie den Energieausweis daher grundsätzlich nicht selbst erstellen lassen.

Die Informationspflicht gilt grundsätzlich bereits für das Inserat: In der Immobilienanzeige muss über den energetischen Zustand des Gebäudes informiert werden. Für die Informations-, Vorlage- und Übergabepflichten gibt es auch Ausnahmen.

Welche Informationen enthält der Energieausweis?

Bei Wohngebäuden besteht der Energieausweis im Wesentlichen aus zwei Seiten:

• Erste Seite: Grunddaten des Gebäudes, wichtige Kennzahlen und die Energieeffizienzklassen.
• Zweite Seite: detaillierte Gebäudedaten, zum Beispiel Bruttogrundfläche, Klimaregion sowie Angaben zum Wärme- und Energiebedarf.

Die wichtigsten Kennzahlen

• HWB – Heizwärmebedarf: Die Wärmemenge, die den Räumen für die Beheizung zugeführt werden muss. Daraus lassen sich auch Rückschlüsse auf die Wärmedämmung ziehen.
• PEB – Primärenergiebedarf: Der gesamte Energiebedarf einschließlich der Energieerzeugung und des Energietransports.
• CO2 – Kohlendioxidemissionen: Die CO2-Emissionen der für den Betrieb des Gebäudes benötigten Energieträger.
• fGEE – Gesamtenergieeffizienzfaktor: Die Energieeffizienz des Gebäudes im Vergleich zu einem Referenzgebäude aus dem Jahr 2007.
• WWWB – Warmwasser-Wärmebedarf: Die Energie, die für die Warmwasserbereitung benötigt wird.
• HEB – Heizenergiebedarf: Der Heizenergiebedarf einschließlich der Verluste der Haustechnik, etwa durch Heizkessel oder Umwälzpumpe.
• EEB – Endenergiebedarf: Der Endenergiebedarf einschließlich Haushaltsstrom. Das ist jene Energiemenge, die gekauft werden muss.

Der HWB wird auf zwei Arten angegeben: bezogen auf den Standort des Gebäudes im Vergleich zu einem österreichweiten Referenzstandort sowie bezogen auf die Bruttogrundfläche, also die gesamte Fläche einschließlich der Wände.

Bei bestehenden Gebäuden enthält der Energieausweis außerdem Empfehlungen für energetische Verbesserungen. Bei Neubauten ist dieser Teil nicht verpflichtend.

Wie sind Energieklassen und fGEE zu verstehen?

Die Energieeffizienzklassen reichen von A++ bis G:

• A++: beste Kategorie
• G: schlechteste Kategorie

Der fGEE-Wert ermöglicht einen einfachen Vergleich:

• Unter 1: Das Gebäude ist energetisch besser als das Referenzgebäude aus dem Jahr 2007.
• Über 1: Das Gebäude ist energetisch schlechter als dieses Referenzgebäude.

Zur allgemeinen Veranschaulichung des Warmwasserbedarfs wird ungefähr ein Liter Wasser pro Quadratmeter Bruttogrundfläche angenommen, das um etwa 30 Grad erwärmt wird, beispielsweise von 8 auf 38 Grad.

Wohngebäude oder Nichtwohngebäude?

Ob ein Gebäude als Wohn- oder Nichtwohngebäude gilt, richtet sich nach seiner überwiegenden Nutzung. Eine Schule, ein Hotel oder ein Kindergarten gilt beispielsweise als Nichtwohngebäude, wenn das Gebäude hauptsächlich dafür genutzt wird.

Bei Nichtwohngebäuden muss der Energieausweis zusätzliche Angaben enthalten, etwa zum Kühlbedarf.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Zur Ausstellung berechtigt sind unter anderem:

• Baumeister, Zimmermeister sowie Unternehmen für Elektro-, Gas- und Sanitärtechnik, Heizungs-, Kälte- und Klimatechnik sowie Lüftungstechnik,
• Ingenieurbüros bestimmter Fachrichtungen, zum Beispiel für Bauphysik oder Gebäudetechnik,
• Architekten und Ziviltechniker bestimmter Fachrichtungen,
• Rauchfangkehrer, jedoch nur für bestehende Wohngebäude,
• Hafner, jedoch nur für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser.

Was passiert, wenn kein Energieausweis vorgelegt wird?

Wenn der Energieausweis nicht vorgelegt oder übergeben wird, kann das gewährleistungs- und schadenersatzrechtliche Folgen haben. Zusätzlich kann eine Verwaltungsstrafe verhängt werden:

• Bei Verletzung der Informations-, Vorlage- oder Übergabepflicht: bis zu 1.450 Euro.

Rechtsgrundlagen sind das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) sowie die Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden.

Häufige Fragen

Muss ich als Mieter einen Energieausweis erstellen lassen?

Nein. Die Pflicht liegt grundsätzlich beim Vermieter. Er muss den Energieausweis vorlegen und übergeben.

Kann ich anhand des Energieausweises meine Heizkosten genau berechnen?

Nein. Der Energieausweis garantiert keinen bestimmten Verbrauch. Die tatsächliche Nutzung hängt auch von den persönlichen Gewohnheiten ab.

Welche Energieklasse ist die beste und welche die schlechteste?

A++ ist die beste und G die schlechteste Energieeffizienzklasse.

Sieht der Energieausweis in ganz Österreich gleich aus?

Nicht unbedingt. Die Erstellung wird durch die Bauvorschriften der einzelnen Bundesländer geregelt, weshalb sich die Gestaltung unterscheiden kann.

Praktische Schritte bei Miete oder Kauf

1. Prüfen Sie bereits im Immobilieninserat, ob Angaben zur Energieeffizienz vorhanden sind.
2. Bitten Sie den Vermieter, Verpächter oder Verkäufer um die Vorlage des Energieausweises.
3. Achten Sie besonders auf HWB, EEB, fGEE und die Energieeffizienzklasse.
4. Beachten Sie, dass die Werte keine genaue Prognose Ihres persönlichen Energieverbrauchs oder Ihrer Heizkosten darstellen.
5. Lassen Sie sich den Energieausweis spätestens im Zusammenhang mit dem Vertrag übergeben und bewahren Sie ihn auf.