Energieausweis przy wynajmie i zakupie nieruchomości w Austrii

Jeśli wynajmujesz mieszkanie lub kupujesz nieruchomość w Austrii, możesz spotkać się ze świadectwem energetycznym, czyli Energieausweis. Dokument pokazuje, ile energii budynek potrzebuje przy standardowym użytkowaniu. Poniżej wyjaśniamy, kto musi go przedstawić, co zawiera i jakie mogą być skutki jego braku.

Najważniejsze informacje

• Przy wynajmie, dzierżawie oraz sprzedaży Energieausweis trzeba przedstawić i przekazać.
• Obowiązek spoczywa na wynajmującym, wydzierżawiającym lub sprzedającym, a nie na najemcy czy kupującym.
• Informacje o stanie energetycznym powinny co do zasady pojawić się już w ogłoszeniu nieruchomości.
• Budynki klasyfikuje się od A++ do G; A++ oznacza najlepszą, a G najgorszą klasę.
• Za naruszenie obowiązków może zostać nałożona kara administracyjna do 1.450 euro.

Czym jest Energieausweis?

Energieausweis informuje o całkowitej efektywności energetycznej budynku (Gesamtenergieeffizienz). Zawiera obliczoną lub zmierzoną ilość energii potrzebnej do jego standardowego użytkowania, między innymi do ogrzewania, chłodzenia, wentylacji, przygotowania ciepłej wody i oświetlenia.

Świadectwo nie gwarantuje konkretnego zużycia energii. Rzeczywiste zużycie zależy również od sposobu korzystania z mieszkania.

Warunki sporządzania dokumentu określają przepisy budowlane poszczególnych krajów związkowych (Bundesland), dlatego jego forma może różnić się w zależności od regionu.

Kiedy trzeba przedstawić i przekazać dokument?

Obowiązek dotyczy domów, mieszkań i lokali użytkowych w przypadku:

• wynajmu (Vermietung),
• dzierżawy (Verpachtung),
• sprzedaży (Verkauf).

Za przedstawienie i przekazanie Energieausweis odpowiada wynajmujący, wydzierżawiający albo sprzedający. Najemca lub kupujący nie musi samodzielnie zamawiać dokumentu.

Obowiązek informacyjny zasadniczo obowiązuje już na etapie ogłoszenia. Istnieją jednak wyjątki od obowiązku informowania, przedstawienia i przekazania świadectwa.

Co zawiera Energieausweis?

W przypadku budynków mieszkalnych dokument składa się zasadniczo z dwóch głównych stron:

• Pierwsza strona: podstawowe dane budynku, takie jak typ, rodzaj i lokalizacja, a także najważniejsze wskaźniki oraz klasy efektywności energetycznej.
• Druga strona: szczegółowe dane budynku, między innymi powierzchnia brutto i region klimatyczny, oraz informacje o zapotrzebowaniu na ciepło i energię.

Najważniejsze wskaźniki

• HWB – Heizwärmebedarf: ilość ciepła potrzebna do ogrzewania pomieszczeń; wskaźnik może pomóc ocenić izolację cieplną.
• PEB – Primärenergiebedarf: całkowite zapotrzebowanie na energię, łącznie z jej wytwarzaniem i transportem.
• CO2 – Kohlendioxidemissionen: emisje dwutlenku węgla związane z nośnikami energii potrzebnymi do funkcjonowania budynku.
• fGEE – Gesamtenergieeffizienzfaktor: efektywność budynku w porównaniu z budynkiem referencyjnym z 2007 roku.
• WWWB – Warmwasser-Wärmebedarf: energia potrzebna do przygotowania ciepłej wody.
• HEB – Heizenergiebedarf: zapotrzebowanie na energię do ogrzewania wraz ze stratami instalacji budynkowych, na przykład kotła i pompy obiegowej.
• EEB – Endenergiebedarf: końcowe zapotrzebowanie na energię, wraz z energią elektryczną gospodarstwa domowego; jest to ilość energii, którą trzeba kupić.

Wartość HWB podaje się na dwa sposoby: w odniesieniu do lokalizacji budynku i ogólnokrajowej lokalizacji referencyjnej oraz w przeliczeniu na powierzchnię brutto, czyli całą powierzchnię wraz ze ścianami.

W przypadku istniejących budynków Energieausweis zawiera również zalecenia dotyczące poprawy efektywności energetycznej. W nowych budynkach ta część nie jest obowiązkowa.

Jak rozumieć klasy energetyczne i wartość fGEE?

Klasy efektywności energetycznej obejmują zakres od A++ do G:

• A++: najlepsza kategoria,
• G: najgorsza kategoria.

Wartość fGEE ułatwia porównanie budynków:

• poniżej 1: budynek jest pod względem energetycznym lepszy od budynku referencyjnego z 2007 roku,
• powyżej 1: budynek jest pod tym względem gorszy od budynku referencyjnego.

Dla ogólnego zobrazowania zapotrzebowania na ciepłą wodę przyjmuje się około jednego litra wody na metr kwadratowy powierzchni brutto, podgrzewanego o około 30 stopni, na przykład z 8 do 38 stopni.

Budynek mieszkalny czy niemieszkalny?

O tym, czy budynek jest mieszkalny, czy niemieszkalny, decyduje jego przeważające przeznaczenie. Budynkiem niemieszkalnym może być między innymi szkoła, hotel lub przedszkole, jeśli jest wykorzystywany głównie w tym celu.

W przypadku budynków niemieszkalnych Energieausweis musi zawierać także dodatkowe dane, na przykład zapotrzebowanie na chłodzenie.

Kto może wystawić Energieausweis?

Dokument mogą wystawiać między innymi:

• mistrzowie budowlani i ciesielscy oraz przedsiębiorcy z branży elektrotechnicznej, gazowej i sanitarnej, grzewczej, chłodniczej i klimatyzacyjnej oraz wentylacyjnej,
• wybrane biura inżynieryjne (Ingenieurbüros), na przykład specjalizujące się w fizyce budowli lub instalacjach budynkowych,
• architekci oraz cywilni inżynierowie określonych specjalizacji (Ziviltechniker),
• kominiarze, ale wyłącznie dla istniejących budynków mieszkalnych,
• mistrzowie zduńscy (Hafner), ale wyłącznie dla domów jedno- i dwurodzinnych oraz domów szeregowych.

Co grozi za brak świadectwa?

Brak przedstawienia lub przekazania Energieausweis może mieć konsekwencje z zakresu odpowiedzialności za wady i odszkodowania. Dodatkowo możliwa jest kara administracyjna:

• za naruszenie obowiązku informowania, przedstawienia lub przekazania dokumentu: do 1.450 euro.

Podstawą prawną są Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) oraz dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EU) 2024/1275.

Często zadawane pytania

Czy jako najemca muszę zamówić Energieausweis?

Nie. Obowiązek spoczywa na wynajmującym, który powinien przedstawić i przekazać dokument.

Czy na podstawie świadectwa poznam dokładną wysokość rachunku za ogrzewanie?

Nie. Energieausweis nie gwarantuje określonego zużycia, ponieważ zależy ono również od indywidualnych nawyków użytkowników.

Jaka jest najlepsza i najgorsza klasa energetyczna?

Klasy obejmują zakres od A++ do G. A++ jest najlepsza, a G najgorsza.

Czy Energieausweis wygląda tak samo w całej Austrii?

Niekoniecznie. Warunki jego sporządzania regulują przepisy budowlane poszczególnych krajów związkowych, dlatego forma dokumentu może się różnić.

Praktyczne kroki

1. Przed podpisaniem umowy najmu, dzierżawy lub zakupu poproś o przedstawienie aktualnego Energieausweis.
2. Sprawdź klasę energetyczną od A++ do G oraz wartości HWB i fGEE.
3. Pamiętaj, że dokument pokazuje standardowe zapotrzebowanie budynku, a nie gwarantowaną wysokość Twoich rachunków.
4. Jeśli świadectwa nie ma w ogłoszeniu, zapytaj o nie wynajmującego, wydzierżawiającego lub sprzedającego.
5. W razie sporu dotyczącego obowiązku przedstawienia, przekazania lub skutków braku dokumentu skonsultuj się z prawnikiem lub właściwym specjalistą.

Informacje mają charakter ogólny i nie stanowią porady prawnej. Źródło: oesterreich.gv.at.