Energetski certifikat (Energieausweis) pri najmu i kupnji nekretnine u Austriji

Ako u Austriji unajmljujete stan ili kupujete nekretninu, susrest ćete se s energetskim certifikatom, odnosno dokumentom Energieausweis. On prikazuje koliko je energije zgradi potrebno pri uobičajenom korištenju. U nastavku možete saznati tko ga mora predočiti, što sadrži i što se događa ako ta obveza nije ispunjena.

Ukratko

• Pri najmu, davanju u zakup i prodaji energetski certifikat treba pokazati i predati.
• Obveza je na najmodavcu, zakupodavcu ili prodavatelju, a ne na vama kao najmoprimcu ili kupcu.
• Podaci o energetskom stanju u pravilu moraju biti navedeni već u oglasu za nekretninu.
• Zgrade se razvrstavaju u energetske razrede od A++ do G, pri čemu je G najlošiji razred.
• Za kršenje obveza može se izreći novčana kazna do 1.450 eura.

Što je Energieausweis?

Energieausweis informira o ukupnoj energetskoj učinkovitosti zgrade (Gesamtenergieeffizienz). Prikazuje izračunatu ili izmjerenu količinu energije potrebnu za uobičajeno korištenje zgrade, primjerice za grijanje, hlađenje, ventilaciju, toplu vodu i rasvjetu.

Važno je znati da certifikat ne jamči određenu stvarnu potrošnju. Stvarna potrošnja ovisi i o načinu na koji koristite stan ili kuću.

Uvjeti za izradu certifikata uređeni su građevinskim propisima pojedine savezne pokrajine (Bundesland). Zato se izgled i pojedini zahtjevi dokumenta mogu razlikovati od pokrajine do pokrajine.

Tko ga mora pokazati i predati?

Za kuće, stanove i poslovne prostore certifikat se mora pokazati i predati u sljedećim situacijama:

• pri najmu (Vermietung),
• pri davanju u zakup (Verpachtung),
• pri prodaji (Verkauf).

Obveza u svakom slučaju tereti najmodavca, zakupodavca ili prodavatelja. Kao najmoprimac ili kupac stoga ne morate sami pribavljati Energieausweis.

Pravila vrijede već u fazi oglašavanja: u pravilu se u oglasu mora navesti informacija o energetskom stanju nekretnine. Međutim, postoje iznimke od obveze informiranja, pokazivanja i predaje certifikata.

Što sadrži energetski certifikat?

Kod stambenih zgrada certifikat se sastoji od dvije glavne stranice:

• Prva stranica: osnovni podaci o zgradi, primjerice tip, vrsta i lokacija, kao i najvažniji pokazatelji te energetski razredi.
• Druga stranica: detaljni podaci o zgradi, primjerice bruto površina i klimatska regija, te pojedinosti o potrebama za toplinom i energijom.

Najvažniji pokazatelji

• HWB – Heizwärmebedarf: količina topline koju treba dovesti u prostorije za grijanje; iz nje se može zaključivati i o toplinskoj izolaciji.
• PEB – Primärenergiebedarf: ukupna potreba za energijom, uključujući proizvodnju i transport energije.
• CO2 – Kohlendioxidemissionen: emisije ugljikova dioksida energetskih izvora potrebnih za rad zgrade.
• fGEE – Gesamtenergieeffizienzfaktor: učinkovitost zgrade u odnosu na referentnu zgradu iz 2007. godine.
• WWWB – Warmwasser-Wärmebedarf: energija potrebna za pripremu tople vode.
• HEB – Heizenergiebedarf: potreba za energijom za grijanje, uključujući gubitke tehničkih sustava zgrade, primjerice kotla i cirkulacijske crpke.
• EEB – Endenergiebedarf: konačna potreba za energijom, zajedno s električnom energijom kućanstva; to je količina energije koju treba kupiti.

Vrijednost HWB-a navodi se na dva načina: u odnosu na referentnu lokaciju za cijelu Austriju te u odnosu na bruto površinu, odnosno ukupnu površinu zajedno sa zidovima.

Kod postojećih zgrada certifikat sadrži i preporuke za poboljšanje energetske učinkovitosti. Kod novogradnje taj dio nije obvezan.

Kako razumjeti energetske razrede i vrijednost fGEE?

Vrijednosti navedene na prvoj stranici razvrstavaju se u energetske razrede:

• A++ je najbolja kategorija.
• G je najlošija kategorija.

Faktor fGEE omogućuje jednostavnu usporedbu:

• vrijednost ispod 1: zgrada je energetski učinkovitija od referentne zgrade iz 2007. godine;
• vrijednost iznad 1: zgrada je energetski manje učinkovita od referentne zgrade.

Za opću ilustraciju potrebe za toplom vodom navodi se približno jedna litra vode po četvornom metru bruto površine, zagrijana za oko 30 stupnjeva, primjerice s 8 na 38 stupnjeva.

Stambena ili nestambena zgrada?

O tome smatra li se zgrada stambenom ili nestambenom odlučuje njezina pretežna namjena. Nestambene zgrade mogu biti, primjerice, škole, hoteli ili dječji vrtići ako se pretežno koriste u tu svrhu.

Kod nestambenih zgrada certifikat mora sadržavati i dodatne podatke, primjerice potrebu za hlađenjem.

Tko smije izdati Energieausweis?

Energetski certifikat, među ostalima, mogu izdavati:

• građevinski majstori, tesari te poduzetnici za elektroinstalacije, plin i sanitarije, grijanje, hlađenje i klimatizaciju ili ventilaciju;
• određeni inženjerski uredi (Ingenieurbüros), primjerice iz područja građevinske fizike ili tehničkih sustava zgrade;
• arhitekti i građevinski ovlašteni inženjeri određenih područja (Ziviltechniker);
• dimnjačari, ali samo za postojeće stambene zgrade;
• majstori za peći (Hafner), ali samo za obiteljske i dvojne kuće te kuće u nizu.

Što ako certifikat ne postoji?

Ako certifikat nije pokazan ili predan, mogu nastupiti posljedice iz jamstvenog i odštetnog prava. Osim toga, moguće je izricanje upravne novčane kazne:

• za kršenje obveze informiranja, pokazivanja ili predaje: do 1.450 eura.

Pravna osnova su Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) i Direktiva (EU) 2024/1275 o energetskoj učinkovitosti zgrada.

Česta pitanja

Mora li najmoprimac izraditi Energieausweis?

Ne. Obveza je na najmodavcu, koji mora certifikat pokazati i predati.

Mogu li na temelju certifikata točno izračunati budući račun za grijanje?

Ne. Certifikat ne jamči određenu potrošnju jer ona ovisi i o osobnim navikama korištenja.

Koji je najbolji, a koji najlošiji energetski razred?

Razredi se kreću od A++ do G. A++ je najbolji, a G najlošiji razred.

Izgleda li certifikat jednako u cijeloj Austriji?

Ne nužno. Uvjete izrade uređuju građevinski propisi saveznih pokrajina, pa se izgled certifikata može razlikovati.

Praktični koraci

1. Već u oglasu provjerite jesu li navedeni podaci o energetskom stanju nekretnine.
2. Prije potpisivanja ugovora zatražite da vam najmodavac, zakupodavac ili prodavatelj pokaže Energieausweis.
3. Pri preuzimanju dokumenta provjerite energetski razred, HWB, fGEE i ostale ključne pokazatelje.
4. Zatražite predaju certifikata i sačuvajte njegovu kopiju uz ugovor i ostalu dokumentaciju nekretnine.
5. Ako certifikat nije pokazan ili predan, zatražite pojašnjenje u pisanom obliku i po potrebi potražite stručni pravni savjet.

Ovaj je članak informativan i ne predstavlja pravni savjet. Za stručnu procjenu obratite se odvjetniku, pravnom stručnjaku ili drugom odgovarajućem stručnjaku.