Bauen in Österreich: Baubewilligung und Hausanschlüsse

Wer in Österreich ein Grundstück kauft und ein Haus baut, stößt meist auf zwei zentrale Fragen: Ist eine Baubewilligung erforderlich, und wie werden Wasser, Kanal, Strom und Gas angeschlossen? Die Vorschriften unterscheiden sich je nach Bundesland und teilweise auch je nach Gemeinde. Informieren Sie sich deshalb bereits vor dem Grundstückskauf bei der zuständigen Behörde.

Warum unterscheiden sich die Bauvorschriften?

Das Baurecht liegt in Österreich bei den Bundesländern. Daher gibt es neun unterschiedliche Bauordnungen, darunter die Bauordnung für Wien, die Niederösterreichische Bauordnung 2014 und die Tiroler Bauordnung 2022.

Technische Bauvorschriften, etwa zu Brandschutz, Barrierefreiheit und Nutzungssicherheit, wurden seit 2008 schrittweise vereinheitlicht. Grundlage dafür sind die OIB-Richtlinien 1 bis 6. Die Bundesländer haben diese Richtlinien verbindlich gemacht. Sie werden alle vier Jahre überprüft.

Wann ist eine Baubewilligung erforderlich?

Welche Arbeiten bewilligungs- oder anzeigepflichtig sind, hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Grundsätzlich lassen sich drei Kategorien unterscheiden:

• Bewilligungs- und anzeigefreie Vorhaben: je nach Bundesland etwa Fassadensanierung, Geräteschuppen, der Austausch von Türen und Fenstern oder ein Komposter.
• Bauanzeige: je nach Regelung beispielsweise Änderungen der Raumaufteilung, der Einbau eines Badezimmers, ein Gartenhaus, eine Garage, ein Zaun, ein Wintergarten oder eine Terrasse.
• Baubewilligung: insbesondere ein neues Gebäude wie ein Einfamilienhaus, eine Erweiterung oder ein größerer Umbau.

Die Baubewilligung wird in der Regel mit einem schriftlichen Bauansuchen beantragt. In manchen Fällen werden Nachbarn verständigt. In einigen Bundesländern kann außerdem eine Bauverhandlung stattfinden.

Wo wird der Antrag eingereicht?

Zuständig ist grundsätzlich die Gemeinde. In Statutarstädten ist der Magistrat zuständig. In Wien ist die MA 64 für baurechtliche Vorschriften und die MA 37 (Baupolizei) für Bauangelegenheiten zuständig.

Typischerweise werden folgende Unterlagen verlangt:

• Baupläne,
• eine schriftliche Baubeschreibung,
• ein Nachweis über das Eigentum,
• statische Berechnungen,
• ein Energieausweis.

Viele Gemeinden bieten eine Beratungsstelle oder einen Bausprechtag an. Dort können Sie sich über das konkrete Verfahren und die erforderlichen Unterlagen informieren.

Wie lange gilt eine Baubewilligung?

Eine Baubewilligung kann erlöschen, wenn innerhalb der vorgeschriebenen Frist nicht mit dem Bau begonnen wird. Auch für die Fertigstellung des Gebäudes gelten bestimmte Fristen. Diese werden durch die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes festgelegt und können in manchen Bundesländern auf Antrag verlängert werden.

In einigen Bundesländern muss der Beginn der Bauarbeiten zusätzlich mit einer Baubeginnsanzeige gemeldet werden.

Aufschließung: Wasser, Kanal, Strom und Gas

Ein Grundstück, auf dem ein Gebäude errichtet werden soll, muss in der Regel aufgeschlossen sein. Die Aufschließung kann Wasser, Strom, Gas, Fernwärme, Telefon, Abwasser und Abfallentsorgung umfassen.

Ein bereits aufgeschlossenes Grundstück ist meist teurer, weil die bisherigen Eigentümer die Kosten häufig in den Kaufpreis einrechnen. Fehlen Anschlüsse, können erhebliche zusätzliche Kosten entstehen.

Kanalanschluss

Für den Kanalanschluss wird häufig ein Kanalplan benötigt. In vielen Gemeinden ist er eine Voraussetzung für die Baubewilligung. Beim erstmaligen Anschluss kann eine Kanaleinmündungsgebühr anfallen. Bei einer Erweiterung kann zusätzlich eine Kanalergänzungsabgabe vorgeschrieben werden.

Ist ein Anschluss nicht möglich, kommen eine Senkgrube oder eine eigene Kleinkläranlage infrage. Diese Lösungen müssen ebenfalls geplant werden und benötigen teilweise eine behördliche Bewilligung.

Liegt das Grundstück innerhalb der in der jeweiligen Regelung festgelegten Entfernung zum öffentlichen Kanal, muss das Abwasser in den Kanal eingeleitet werden. Häufig beträgt diese Entfernung 30 Meter.

Strom- und Gasanschluss

Besteht bereits ein Anschluss, muss die Ummeldung auf den eigenen Namen beim jeweiligen Versorger erledigt werden. Prüfen Sie außerdem, ob der vorhandene Anschlusswert für das geplante Haus ausreicht.

Ist noch kein Anschluss vorhanden, muss dieser beim zuständigen Versorger beantragt werden. Wenn nicht klar ist, welches Unternehmen zuständig ist, kann die Gemeinde Auskunft geben.

Gehsteig und öffentliche Straße

Je nach Bundesland kann vorgeschrieben werden, dass vor dem Grundstück ein Gehsteig errichtet wird. Die Gemeinde kann außerdem einen Beitrag zu den Kosten für den Ausbau der Straße verlangen.

Muss für einen Anschluss eine öffentliche Straße aufgegraben werden, kann eine verkehrsrechtliche Bewilligung nach § 90 StVO erforderlich sein.

Was ist nach der Fertigstellung zu erledigen?

Nach Abschluss der Bauarbeiten und der Anschlüsse muss die Fertigstellung gemeldet werden. Je nach Bundesland ist entweder eine Benützungsbewilligung zu beantragen oder eine Fertigstellungsanzeige einzureichen. Welche Variante erforderlich ist, ergibt sich meist aus der Baubewilligung.

Als Beilagen können beispielsweise folgende Bestätigungen oder Gutachten verlangt werden:

• eine Bestätigung des Rauchfangkehrers,
• eine elektrotechnische Bestätigung,
• Nachweise für den Kanalanschluss,
• Nachweise für die Wasserinstallation.

Häufige Fragen

Benötigt ein Gartenhaus eine Bewilligung?

Das hängt vom Bundesland ab. Ein Gartenhaus, eine Garage oder ein Zaun sind vielerorts anzeigepflichtig. Ein kleiner Geräteschuppen kann in mehreren Bundesländern bewilligungsfrei sein.

Wie viel kostet ein Kanalanschluss?

Ein konkreter Betrag lässt sich nicht allgemein nennen. Die Gebühren richten sich nach den Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes und der Gemeinde. Erkundigen Sie sich daher bereits vor dem Grundstückskauf bei der Gemeinde.

Kann auf einem nicht aufgeschlossenen Grundstück gebaut werden?

Für nicht aufgeschlossene Grundstücke kann ein Bauverbot gelten. Klären Sie die Bebaubarkeit deshalb vor dem Kauf mit der zuständigen Baubehörde.

Kann man sofort nach Fertigstellung einziehen?

Der Einzug ist erst nach Erteilung der Benützungsbewilligung oder nach der erforderlichen Fertigstellungsanzeige und entsprechend den jeweiligen Landesvorschriften möglich.

Praktische Schritte vor und während des Bauvorhabens

1. Fragen Sie die Gemeinde, welche Bauordnung und welche Bebauungsvorschriften für das Grundstück gelten.
2. Klären Sie vor dem Kauf, ob das Grundstück aufgeschlossen ist und ob ein Bauverbot bestehen kann.
3. Ermitteln Sie, welche Anschlüsse vorhanden sind und welche Kosten für Kanal, Wasser, Strom, Gas und weitere Leitungen entstehen.
4. Lassen Sie prüfen, ob eine Bauanzeige oder eine Baubewilligung erforderlich ist.
5. Bereiten Sie Baupläne, Baubeschreibung, Eigentumsnachweis, statische Berechnungen und Energieausweis vor.
6. Beachten Sie mögliche Fristen sowie eine erforderliche Baubeginnsanzeige.
7. Reichen Sie nach Abschluss der Arbeiten die Benützungsbewilligung oder Fertigstellungsanzeige mit den erforderlichen Nachweisen ein.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Bauberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an die zuständige Gemeinde, den Magistrat oder eine fachkundige Person.

Quelle: oesterreich.gv.at