Grundbuch in Österreich: Auszug, Eintragungen und Kosten 2026

Wer in Österreich eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kaufen möchte, sollte zuerst das Grundbuch prüfen. Es zeigt, wer Eigentümer ist und welche Rechte oder Belastungen mit der Immobilie verbunden sind. Dieser Überblick erklärt den Aufbau des Grundbuchauszugs, die Abfragemöglichkeiten und die wichtigsten Kosten im Jahr 2026.

Was ist das Grundbuch und warum ist es wichtig?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Eingetragen werden Grundstücke und damit verbundene dingliche Rechte, etwa Eigentum, Wohnungseigentum, Pfandrechte, Baurechte, Dienstbarkeiten und andere dingliche Lasten.

• Eintragungsgrundsatz: Diese Rechte werden grundsätzlich erst durch die Eintragung erworben.
• Vertrauensgrundsatz: Jede Person darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass das Grundbuch und die Urkundensammlung richtig und vollständig sind.

Die Grundlage des Grundbuchs bildet der Kataster, der von den Vermessungsämtern geführt wird. Die Daten von Grundbuch und Kataster sind heute in der gemeinsamen elektronischen Grundstücksdatenbank miteinander verbunden.

Wie ist ein Grundbuchauszug aufgebaut?

Jede Immobilie gehört zu einer Einlage. Diese wird innerhalb einer Katastralgemeinde (KG) durch die Einlagezahl (EZ) identifiziert. Eine Einlage besteht aus drei Blättern:

• A-Blatt – Gutsbestandsblatt: Grundstücke und Grundstücksnummern im A1-Blatt sowie mit dem Eigentum verbundene Rechte, zum Beispiel ein Wegerecht, im A2-Blatt.
• B-Blatt – Eigentumsblatt: Eigentümer, Eigentumsanteile als Bruch sowie die Urkunde, auf der der Erwerb beruht.
• C-Blatt – Lastenblatt: Belastungen wie Pfandrechte, Veräußerungs- und Belastungsverbote, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechte.

Belastungen bleiben bei einem Verkauf grundsätzlich bestehen und treffen daher auch den neuen Eigentümer. Werden sie im Zuge des Verkaufs gelöscht, spricht man von Lastenfreistellung.

Wichtige Hinweise zum C-Blatt

• Ein eingetragenes Pfandrecht zeigt nicht, wie hoch die noch offene Schuld ist. Das Darlehen kann teilweise oder vollständig zurückgezahlt worden sein.
• Endet ein Auszug mit dem B-Blatt, bedeutet das nicht automatisch Lastenfreiheit. Möglicherweise wurde lediglich kein C-Blatt abgefragt.
• Fläche, Benützungsart und Adresse im A-Blatt stammen aus dem Kataster und sind nicht rechtsverbindlich. Die Benützungsart ist nicht dasselbe wie die von der Gemeinde festgelegte Flächenwidmung.

Ein beglaubigter Auszug enthält einen Sicherheitscode mit Datum, Uhrzeit und Identifikationsschlüssel. Damit lässt sich überprüfen, ob er tatsächlich aus der Grundbuchdatenbank stammt.

Wo kann man einen Grundbuchauszug erhalten?

• Bezirksgericht: Jeder Bezirksgericht stellt Auszüge aus, ausgenommen das Wiener Handelsgericht. Der Antrag kann persönlich oder schriftlich gestellt werden.
• Vermessungsamt: Dort kann ein Auszug zu jeder Immobilie in Österreich beantragt werden.
• Online: über JustizOnline oder über Verrechnungsstellen.
• Notar oder Rechtsanwalt: Ein Notar kann einen beglaubigten Auszug ausstellen.

Für die Suche sind EZ und KG hilfreich. Je nach Abfragemöglichkeit können auch die Adresse oder die Grundstücksnummer ausreichen.

Wie viel kostet ein Grundbuchauszug 2026?

• Vollständiger aktueller Auszug online: 4,89 Euro
• Teilauszug – A-, B- oder C-Blatt online: 2,60 Euro
• Urkundensammlung, je Urkunde online: 1,52 Euro
• Gelöschte Eintragungen der letzten fünf Jahre online: 2,44 Euro
• Gelöschte Eintragungen ohne zeitliche Begrenzung online: 5,80 Euro
• Auszug beim Gericht: 19 Euro

Verrechnungsstellen können zusätzlich zu den Online-Gebühren eigene Kosten verrechnen.

Neu seit 1. Oktober 2026: Eigentümer können den Auszug ihrer eigenen Immobilie über JustizOnline kostenlos abrufen. Bei Miteigentum gilt dies nur für die Abfrage im eigenen Namen. Für darüber hinausgehende Abfragen fällt die Gerichtsgebühr an.

Welche Eintragungen gibt es?

• Einverleibung: bedingungslose Begründung oder Löschung eines Rechts, etwa die Eintragung oder Löschung von Eigentum oder eines Pfandrechts.
• Vormerkung: bedingte Begründung eines Rechts, beispielsweise wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung noch fehlt. Die Vormerkung sichert den Rang.
• Anmerkung: Sie macht bestimmte Umstände sichtbar, etwa ein Insolvenzverfahren oder eine Versteigerung. Die Anmerkung der Rangordnung sichert den Rang für ein geplantes Verkaufsgeschäft oder eine geplante Verpfändung für ein Jahr.

Der Rang richtet sich danach, wann der Antrag beim Grundbuchsgericht eingelangt ist. Es gilt sinngemäß: Wer zuerst kommt, hat den stärkeren Rang.

Welche Gebühren fallen für Eintragungen an?

• Eingabengebühr: 85 Euro
• Einverleibung von Eigentum oder Baurecht: 1,1 Prozent des Werts des Rechts
• Einverleibung eines Pfandrechts: 1,2 Prozent des Werts des Rechts
• Anmerkung der Rangordnung für eine geplante Verpfändung: 0,6 Prozent
• Vormerkung des Eigentumsrechts: 103 Euro

Beim Eigentumsrecht entspricht der Wert des Rechts dem Verkehrswert; bei einem Kauf ist das normalerweise der Kaufpreis. Bei Übertragungen innerhalb eines weiteren Familienkreises, zum Beispiel zwischen Ehegatten oder Geschwistern, gilt eine begünstigte Bemessungsgrundlage: mindestens das Dreifache des Einheitswerts, höchstens 30 Prozent des Verkehrswerts.

Häufige Fragen

Wann bin ich tatsächlich Eigentümer?

In Österreich wird das Eigentum durch die Eintragung im Grundbuch, die sogenannte Verbücherung, erworben. Neben dem schriftlichen Vertrag ist dafür auch der Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer erforderlich.

Reicht ein Grundbuchauszug des Verkäufers?

Seit der Ausstellung können neue Eintragungen hinzugekommen sein. Deshalb ist eine aktuelle Abfrage sinnvoll. Außerdem sind nicht alle Belastungen zwingend im Auszug ersichtlich.

Darf jeder das Grundbuch einsehen?

Ja. Die Einsicht in das Grundbuch ist grundsätzlich für alle Personen möglich.

Ist die Meldung einer Adressänderung im Grundbuch kostenlos?

Eigentümer können eine Adressänderung elektronisch über JustizOnline kostenlos bekannt geben. Dafür ist eine ID Austria erforderlich.

Praktische Schritte vor dem Immobilienkauf

1. Ermitteln Sie KG, EZ oder Grundstücksnummer der Immobilie.
2. Rufen Sie einen aktuellen vollständigen Grundbuchauszug ab und prüfen Sie A-, B- und C-Blatt.
3. Kontrollieren Sie insbesondere Eigentümer, Eigentumsanteile, Pfandrechte, Dienstbarkeiten sowie Veräußerungs- und Belastungsverbote.
4. Klären Sie mit dem Verkäufer, welche Belastungen gelöscht werden und ob eine Lastenfreistellung vorgesehen ist.
5. Prüfen Sie bei Unklarheiten auch die Urkundensammlung und lassen Sie den Kaufvertrag von einem Notar oder Rechtsanwalt prüfen.

Die Angaben dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.

Quelle: oesterreich.gv.at